价值创造：面向存量的规划与设计

从增量到存量：30年来最大的变局

近年来，城市存量规划的趋势开始明晰，2007年前后的深圳新一轮总体规划成为了全国第一个从增量到存量的总体规划。2011年，中国的城市化水平开始超过50%，增量和存量的比例发生了明显的变化，城市规划正式进入存量规划阶段。2013年，上海的新一轮总体规划开始立项，其中明确了土地零增长的要求。2014年，全国城镇化会议提出的六大目标，全部是关于存量。自此，存量规划成为城市规划行业的一个重要话题。[1]

在过去的这二三十年里，推动城市快速发展以及导致增量规划非凡成功的制度，正是土地财政。土地财政，是中国经济增长的最主要发动机，也是支撑城市基础设施建设的主要财源。20世纪80年代中期，深圳借鉴并改造了中国香港的土地制度。1990年，这一制度开始在全国范围内推广。从20世纪90年代后期开始，中国全部的经济增长都与土地财政有关，从实体经济到金融服务，从液晶面板、集成电路到“万众创业”几乎都可以看到土地财政补贴的影子，甚至中国经济的出口、外储、货币，都离不开这一经济模式的支撑。此后，更是衍生出的一系列以“房地产+”为特色的盈利模式。

2014年，全国70个大中城市中的68个，新建商品住宅环比价格下降，同时全国范围内销量也有大幅下降。同年，国有土地使用权出让同比增加1340亿元，增速却从上一年的44.6%猛跌到3.2%。根据财政部3月16日公布的“2015年1-2月财政收支情况”，国有土地使用权出让收入、成交及成交价款同比均下降了30%以上，更是预示了土地出让款将继续暴跌。在全国城市销售单价及总量均大幅度下降的同时，征地拆迁补偿等补偿成本却大幅度上升。现有中国土地下房地产的前景可谓是举步维艰。

存量设计时代的来临

城市化水平快速接近其峰值；国家要求城市划定增长边界；征地拆迁阻力成本急剧上升；房地产的供给过剩亟待消化；严查耕地保护生态林地破坏；先行城市开始限制用地供给；持续萎缩的城市开始出现——这些都意味着存量规划设计时代已经来临。

未来怎么做城市萎缩的规划，将是一个新的课题。英国在战后也曾经历过度发展，此后的发展值得我们借鉴：“城市一旦离开了图版，就拥有了它自己的生命。真正的奇迹乃是城市会怎样围绕着这些设计，在不知不觉下，持续不懈自我蔓生”；“尽管中国的二、三线城市在未来的50年左右还有沿袭设计－建造（DesignandBuild）的老路，但在中国的主要城市，由于土地耗尽，驱动城市规划下一个30年的主要动力，将会是旧城更新、再开发、重新利用和工业等存量用地改造”。[2]

存量规划对于现在的规划师来说，是一个没有武器也没有准备的战场。首先，缺少行政许可。“两证一书”全部是给新房子的审批用的，但是改造的流程应该怎么做?第二，缺少规划制度。现在的控规、详规等编制办法，通通是针对增量给出的。第三，缺少相关知识。对于法律学、经济学甚至调研交流，所有涵盖层面的内容都需要补充。最后很重要的是，我们也缺少相关的教育培训。

存量设计模式的实验与摸索

厦门的沙坡尾改造规划就是一个基础现状图的存量规划。其中提出的四个原则，可以作为参考和现阶段的指导：

1.从大规模重建走向小尺度更新

2.从空间设计走向制度设计

3.从政府主导走向共同缔造

4.从快速式突变走向渐进式营造

存量改造首先要解决的是如何创造价值。以前，增容平衡的模式最能创造价值。但是在土地财政难以为继的背景下，一定要做存量改造的道路。尤其是很多老城，也将会因为无法承担大拆重建的成本而得以保存。

存量规划的新模式从制度设计上，可采用居民自主申请、成本自付、工程自建的模式；同时政府简化审批、政策支持、标准放宽，并以制度设计先于物质设计、整片拆除改为逐栋改造、政府主导改为居民协商、快速急变转向逐步更新作为规划原则。同一块土地转换不同的用途，价值也会变得不一样。当出现用途变更时，最常见的问题是能否被政府接受或“容忍”。以沙坡尾改造项目为例，其中关于旧城改造的几个原则，非常值得大家借鉴：

1.土地产权基本不动

2.空间肌理基本不改

3.本地居民基本不迁

4.人文生态基本不变

5.小尺度、渐进式更新

从存量规划实践效果来看，产权是一个重要的问题。财产税的缺失，导致产权不清。只有大规模拆除才可以理清产权。政府放弃主导只是因为成本太高，而并非意味着渐进的模式更成功。因此存量规划必须基于对存量资产的收费，否则早晚都会“衰败”。这也是目前我们与国外城市更新（如西班牙）最大的制度差异。

存量时代的角色转变

存量时代的背景下，很多的角色都开始改变。政府，从原先的追求建成到现在的管理城市，从“开发公司”到“物业公司”。转变之一在于，从规划院的规划转向规划局的规划；其二在于，从城市设计转向制度设计。企业也是一样，从“建设公司”到“运营公司”，一是从设计院的设计转向运营商的设计；二是从方案设计转向营运设计。

在这个时代，建筑师应该通过创意和设计给存量创造出更多的价值，甚至形成品牌的概念。2007年，王澍主持中山路南宋御街的历史街区综合保护与更新，提出了六个条件：第一，要想做好，至少三年，设计之前，必须有半年的时间做深入调研；第二，坚决不做强制拆迁，保持足够数量的原住民，要保持生活的魅力；第三，不做假古董，尽量保持原来的构造和传统的基因；第四，不做街面的一层皮，要做有纵深的街区；第五，用新的小建筑系统将街道缩减到1927年时12m的宽度；最后一条，只做1km的示范。

设计更多的是提供一种体验，以安缦为例，它营造了一种生活的体验，这正是设计师创造的价值。我们是否可以借鉴这种商业模式，也把存量改造成具有文化特性的体验。此外，存量的收费方式也是不同的，收取设计费也不是唯一的盈利模式，要学会变通。在整个产业链的服务中，设计费或许只是其中的一个关节。

规划师在存量时代里，要学会做现状规划：首先要寻找规划目标，发现规划问题，然后分解现状用地，最后分区提出方案。天津五号地是最好的存量规划之一，它有以下几个原则：

1.居民承租权不变

2.房屋使用权置换

3.尊重居民的意愿

4.使用权交换补贴

存量时代的开发商也在改变。增量时代最赚钱的是万科，盖了房子就卖掉，周转的速度非常快。万达则采用商业部分持有的思路，后来受到成本的制约以及电商的冲击，改变策略走轻资产公司的路线，将物业卖掉但是保存商业运营，结果资产升值非常快。

过去十年，除了互联网等少数商业模式，绝大部分都是“房地产+”模式，鉴于土地财政模式租值在迅速耗散，依附其上的商业模式也必将难以为继。所以必须要在其中发现不依赖增容的模式：高速公路盈利模式就不依赖于房地产，而城市道路由于收费成本太高而必须依赖土地市场；电商的盈利模式不依赖房地产，而“万达茂”商业模式则必须依赖土地市场；以前机场的资金筹集靠的是“机场建设费”模式，而现在新的机场和高铁站场等交通枢纽则大多依靠周边土地开发平衡。

存量规划的战略

战略1:盘活存量

旧城改造包括工业用地，将是未来创造价值的地方。编制影子计划，给未来到期的工业用地发放变更许可；现在出让的工业用地，就相当于为以后政府储存巨额资产，现有工业用地也会被市场接受为准存量资产（期货）；如果通过抵押、证券化等办法加以盘活，政府存量资产的规模可以进一步扩大。

战略2:向存量收费

过渡到财产税：对永久物业、机构物业开征；按工业用地最低税收开征；缩短取消新增供地免税期；到期物业不收回的均开征……

战略3:非政府存量

存量资产大部分控制在私人（企业）手中，盘活存量最重要的是创造条件，激活私人财产价值最大化。更新必然伴随着对原有土地最佳用途和使用强度的改变。

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存量规划前沿

作者 | 赵燕菁

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