南京有个CBD变成了农田？这事儿您怎么看？

CBD变农田

最近，我们注意到，南京五桥两侧的规划发生了惊人的变化——原先计划的商业写字楼和生态公园，现在竟然变成了高标准农田！

现场已经拍到了农耕器械已经进场的照片，犁地的设备也已经运到了五桥下的空地，围挡上也挂有“该项目为高标准农田建设”的说明↓

回到2021年，当时长江五桥江北两侧的规划出炉，当时规划的主要是商业、办公类用地，差不多是一个小型中央商务区（CBD），极为壮观，引人无限遐想。

3年后，原来规划的商业写字楼和生态公园，变成了高标准农田……

这到底是为什么？

我们又应该怎么看呢？

据知情人了解，视频中这片长长的土地并不是普通的荒地，而是一大片土堆，高度至少有7米，有些地方甚至达到10米，再加上树木，整体高度感觉像三层楼那么高。

大约在去年年中，浦口开始了土地平整工作。挖掘机和渣土车日夜不停地挖掘和清运北侧的三大土堆，这个过程持续了一年，小山终于变成平地。

如果单单从市容市貌的角度看，把土地平整种上农作物比任其荒芜要好得多，也比简单地覆盖绿网强。

至于为什么会这样，

有人说，主要是因为没有开发商拿地了，闲着也是闲着，不如重点确保粮食安全。

有人说，现在CBD已经严重过剩，存量的写字楼出租率尚且很低，所以规划是需要实事求是做调整。

有人说，因为没钱了，降低标准了。

还有人委屈巴巴地表示：杭州CBD下农田被人夸，到南京这儿就被嘲讽，不公平。

浙江杭州的钱江世纪城亚运村东侧的世纪田园，被网友戏称为“麦田CBD”。虽然它位于城郊，远离城市核心区，却吸引了大量市民和游客前来打卡。“麦田CBD”将城市景观与现代农业的完美融合，且为其他城市提供了一种独特且高辨识度的发展模式。

那我们应该如何看这个事呢？

城市发展逻辑的变化

在过去的四十年中，中国城市化以每年1.5%的速度迅速增长，城镇化率从17%飙升至65.22%。

其“商业模式”就是用土地换投资，推动大规模的基础设施建设和投资，而且是无论修什么建什么都有回报，大家对未来的预期很积极，基建拉动GDP的逻辑是成立的。

但，大拆大建总有尽头。

经过几十年的高速发展，全国城镇常住人口增加了4倍，城市建成区面积增长了8倍，空间开始出现过剩。而随着人口结构的变化、人口出生率下跌、经济转型升级的不确定性，靠建设拉动GDP已经不行了，即使是透支未来十年的建设，也无法像过去那样对增长产生显著的拉动效应。

也就是说，

新城规划和新城建设模式成立的逻辑基础已经不存在。

硬要上的话，副作用越来越明显，那就是房价怎么刺激都稳定不了 + 空置率高企与办公租金上不去。

目前，南京的写字楼空置率已经很不好看了，不少写字楼租金一降再降还是很难对接市场，租金回报扣除运营成本甚至还不能覆盖财务成本……

与其再增加供应链去红海里卷亏损，几百亿上千亿投资进去，也就是一堆空置的钢筋水泥；还不如风景这边独好顺便种点吃的，等时机好了再想想干什么。

如果让你选，

你是选继续投资在稻田里的高铁站、成片空置的烂尾办公楼产业园、一天没几辆车的大桥高速上？

还是选投资医疗教育的改善、实体科技的研发，对居民税收的减免，刺激老百姓消费，进而形成大量服务和生产端就业和去库存？

资产保值增值

更重要的是，这次南京“原CBD变农田”的意义在于给市场一个控制土地供给的预期——

我们需要对土地过度供应造成的大量空置和浪费开始反思。

甚至开始要主动地去做“土地减量”了。

土地减量做好了，不但能减少无效投资，还能提升已有存量空间的价值。

我们最近观察到，在有些区域把老旧危房小区搬迁后，搬迁的居民货币化补偿，去购买存量的房子，但是原小区恢复成城市公园或周边需要的其他公共设施。

——这在之前很难想象，但现在它却正在发生。

在人口红利越来越少人才红利逐渐增加的未来，很多所谓常识都要变，回归更长周期的常识。

在过去的百年间，多数金融危机都与房产资产大贬值密切相关。

原因很简单：城市房地产成为了大量金融资产的基础。一旦房地产资产急速下跌，整个金融体系也会随之崩塌。比如，1990年的东京、1997年的香港、2008年的纽约，都曾经历过这样的灾难。

房产急速贬值受打击最严重的往往是城市的中坚力量，甚至会摧毁一个家庭的未来消费能力。

因此，在一定程度上稳定房地产资产的价值，

至关重要。

其实，很多地方的房价能够保持稳定，不仅依赖于产业和人口，还与稳定的住房供应政策密切相关，比如香港、纽约、硅谷，尤其是新加坡。

很多人提到新加坡，知道这是一个人人都有住房的城市国家，但很多人不知道的是，组屋想在市场上流通有诸多限制；而能无限制流通的私人住宅供应量非常稀少：根据Statista的数据，截至2020年，新加坡大约有6.84万套有地私人住宅（占比约5.2%。），如果算上非有地私人住宅，也不过占总量的20%。

相对稀缺的私宅供应，确保了资产价值的稳定；但同时多样化的住宅类型，也保证了“人人有房”的目标，从而促进了新加坡产业与人才的留存。

当资产价值稳定时，人们对未来的预期也会变得稳定。这样一来，居民可以放心消费，企业也可以安心投资。

而在这一“用空间换时间”的策略下，区域赢得了更多的时间来抓住机遇，推动产业升级，培养先进技术和产业，吸引更多的人才，营造更好的创新环境，为下一轮增长打下坚实基础。

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TOP创新区研究院

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