规划问道
上个月，Costco宣布要在南洛杉矶开设一家新的门店。
开新店不新奇，但是，这个新店跟所有其他的Costco长得非常不一样。
因为几乎所有其他的Costco长成这样
↓
入口处，外观简洁，logo显眼
但这个新店绝对是个新物种，
它长得非常不一样，很CITY
↓
具体来说，这是一个占地5英亩(30亩)的超级多元综合体，里边有：
1，商业：新开的Costco占地 185000 平方英尺(1.7万方)，设有多层楼、地下车库、药店、眼镜店、送货服务等。
2，住宅：800个单元的公寓大楼项目，其中184个单元将作为经济适用房
3，公共交通：综合体旁边就是公交站点，方便居民与顾客购物通勤。
4，健身设施：项目包括一个屋顶游泳池、完整的篮球场、攀岩设施、室内/室外健身区等(老美真的很喜欢健身，最近很多歪果仁吐槽自己在中国吃胖了但是住的地方没有健身设施)。
5，社区空间：五个庭院和一条景观步道、社区电影之夜的户外区域、社区花园，居民可以种植自己的食物。
6，教育和社交场所：用于社区聚会、辅导和指导的教室空间，为居民提供丰富的教育和社交机会。
美国网友纷纷点赞，Costco什么都做得很好！
它出黄金，我买黄金；它出公寓，咱买公寓！
反正它卖什么，我买什么，无脑买！
在YC留言板上的各种溢美之词：截屏自https://news.ycombinator.com/
可能有些朋友还不是特别熟悉Costco，咱们简单介绍一下。
Costco是一家总部在西雅图的大型连锁会员制仓储店，在全球有约860家门店，拥有1.24亿会员，聚焦3800个Costco严选SKU，也就是每个产品类别都只有一两个品牌，而且每个品牌也只销售一两个商品。
正是因为商品量大价低，Costco获取了更高的销售量和更高的周转效率，而高销量和高周转又反过来推动销售成本和运营费用的降低，形成正向循环；在会员经营端，会员费为主要利润来源，提高了客户忠诚度，推进公司业绩实现持续高质量的成长。
可以说，Costco是全世界最赚钱的超市——如果我们把坪效作为判断指标来看，Costco 每平方英尺店铺空间的营收接近 1900 美元，而沃尔玛则低得多，仅为 600 美元左右。
投资大师查理·芒格曾说，我一生中很少有“知道自己是对的，且会确定做的事情会奏效”的时刻，投资Costco是这些为数不多的时刻之一。
问题来了，
这样一个做得好好的超市，
为什么要进军房产开发，做这样一个“新物种”呢？
这里面有三层故事，我们一层一层来说。
第一层故事，
是一个充满情怀与企业社会责任的故事。
南洛杉矶一直以来都是“食物荒漠”，不是说这个社区没有美食，而是居民很少去吃健康新鲜的食物(这是一个系统问题，也是穷人反而胖的原因之一)。所以当Costco决定在这里开店的时候，《洛杉矶时报》第一时间点了赞，说Costco将以“最先进的商店为特色，为居民提供新鲜农产品和健康食品选择”。
而且，Costco要开店，就要合作雇用和培训当地居民，预计又会创造400个就业岗位。
更被大家所称道的是在这个综合体里，有公寓，特别是有可负担性住房！
经过疫情大放水，美国各地的房价飙升，普通人感觉随时都会被扫地出门，住房负担能力越来越成美国的社会问题。而这时候，Costco说，“我们公司致力于解决洛杉矶严重的住房负担能力危机”，传递出来的就是一个超级英雄的形象。
综合体里有衣食住行，功能多元混合，非常City，不仅提升了社区的整体生活质量，也促进了区域的经济发展，
各方都很Happy！
这是第一层故事。
不过，大公司做事情不能仅仅为了情怀，肯定有利益的精确考量，这就要说到第二层故事。
第二次故事，
是一个“利用政策弯道超车”的故事。
简单来说，就是Costco建公寓，
是为了避免洛杉矶昂贵且冗长的审查程序。
其实，在加州做地产项目是一个吃力不讨好的事儿：
你想建任何东西，首先要提出一个符合所有现有规则的项目，然后经过规划委员会、市议会多年的审查流程，其中要开各种公众听证会，确保合规；但即使这样在建好后可能还有防不住的诉讼威胁。
好消息是，最近加州法律 (AB 2011) 出了新规定，如果你的项目是符合某些标准的混合用途住房项目，将自动免于自由裁量审查，也就是说，如果项目中有至少三分之二是住宅，就可以直接开建，不需要进一步讨论。
快速建设、快速开新店对于Costco来说相当重要，一方面它能尽快在新区域建立顾客基础，另外一方面能有效控制成本，加速投资回报周期，此外，快速推进建设也能够减少因政策变化带来的不确定性和风险。
在具体建设方式上，Costco采取的是模块化建设——目前的模块化建筑发展地比较成熟了，Costco可以在工厂制造好预制模块单元，然后到现场拼装，不需要太多的劳动力成本，便宜且高效。
这样一看，虽然要花额外的费用建4万方的住宅，但算下来也比走传统流程要划算地多。
精明的Costco自然知道怎么选。
所以这是一个经济账，是第二层故事。
不过行文到这里，咱就要问了——
如果在这个地方新开一个Costco这么麻烦，还要担心各种风险，要不咱们就别做了？专注于自己的方盒子零售，不挺好的吗？
这就要说到第三层故事了。
第三层故事，
是公司战略发展的故事。
与许多零售商和电商企业追求快速扩张不同，
Costco选择的是“慢增长”的策略——
很多人不知道，Costco对年度增长有严格的限制，即年度增长不能超过10%。因为扩张需要大量的人力资源，包括物流仓储、人员培训和服务等，如果扩张过快，服务质量和产品无法得到保障，反而会损害品牌声誉。
但更重要的是，扩张太难了！
有这样一个数据：过去十年，Costco将 80% 的净利润返还给股东，而不是将其再投资，关键原因是钱花不出去，扩张真的太难太难了。
Costco“只专注于富人居住的好地方(芒格语)”，其商业模式和定位是面向相对相对富裕的阶层，服务相对富裕的社区。
有人戏称，如果你想了解美国先进产业的具体分布，只需查看Costco的分布图，因为Costco所在的地区周边通常都有先进产业集群。
然而，富人社区的扩张总有尽头，
因此Costco也需要尝试进入不那么富裕的社区。
南洛杉矶的这个“新物种”，显然是对当地社区需求的深刻理解和响应能力，更可以看作是Costco对其未来战略方向的一次探索。
正如CoStar所说，Costco可能会先在加州测试这一概念，如果做得好，再在加州和全美开发其他混合用途的开发项目，真的有可能就解锁了一片新的蓝海……
其实，任何一个聪明公司的动作，
不都包含有这“三层故事”吗？
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原文始发于微信公众号（城市设计）：你没看错，超市巨头Costco竟然开始卖房子了！美国网友：无脑买！
