明清民居“活化石” “更”出高质量发展新活力

秦淮分局坚持以“清风自然 秦淮温度”党建品牌为引领，充分发挥好党组织战斗堡垒和党员先锋模范作用，为项目推进“保驾护航”。市区联动成立南京市首个区级城市更新实体化运作部门，由秦淮分局衔接，强化“区城市更新办+双塘街道（高岗里、磨盘街社区）一线更新指挥部+项目实施主体（历保集团）更新指挥部+N部门（规划资源局、更新办、房产局、建设局等）”的工作推进机制。合力推动存量资源要素利用方式从“被动保护、传统低效”转向“主动传承、赋能增效”。

探索建立社区责任规划师制度，引导调动各方的积极性，定期讨论工作进度、推进难点堵点。搭建五方平台，实现政府部门、属地街道、实施主体、专业团队与人民群众的立体式、全方位沟通。实施过程中，邀请居民代表当监督员。改造完成后，将邀请居民对效果进行综合评价，让居民真正共建共治。

依托属地双塘街道“大工委”与高岗里、磨盘街社区“大党委”平台，发动党员干部密集召开议事会，带头参与宣讲政策、信访接待、矛盾调解、信息宣传等工作中，收集1457户居民更新意愿，把工作做到群众心坎上，让现场处处看得见党的标识、时时听得到党的声音，打通项目推进“堵点”，用片区“焕新”赢得居民“欢心”。

采取“小尺度、渐进式、管得住、用得活”的规划设计策略，设立两级规划管控体系。第一是自上而下划定36个“规划管控单元”，明确基本的规划设计要求；第二是以地籍和历史格局为依据划分院落单元，基于产权地块和产权人意愿划定，具有一定的动态性，边界根据实施情况进行微调。

对荷花塘居住区C级危房、D级险房进行消险处理，尽可能增加厨房、卫生间，改善民生条件，并留住老门西的社区特质，保留70%以上居住功能，按照“愿改可改则改”，鼓励居民自主更新，通过对产权制度的政策和经济手段的应用，激发内生动力。

对街巷、文物建筑、古井等历史文化资源，通过保护修缮进行公共展示，充分释放街区的文化活力。此外，荷花塘片区将以鸣羊街沿线为生活性街道，水斋庵沿线发展城南特色美食，打造殷高巷—孝顺里—谢公祠—饮马巷—同乡共井—陈家牌坊文化体验线路，在顾“面子”同时也顾“里子”。

秦淮分局探索“一院一策”“一户一设计”等因地制宜的规划设计方法，建立“一中心四平台多主体”社区共建中心，以政府为引导，支持居民、市场和社会团体等多方力量自愿参与，共商共建、共管共治，从“要我改”变为“我要改”。

最大限度地保障居民的合理权益，引入社区规划师搭建基层多方协商平台工作机制，将传统征收拆迁模式转变为政府主导、多元参与的更新方式，充分调动个人和市场积极性。举办“城市更新与社区治理”暨在宁高校首届大学生社区规划师暑期工作营活动，构建片区居民、在校师生、政府部门、实施单位共同参与服务平台，让更多的新鲜力量、创新动力注入老城保护更新工作中。

在此过程中，双塘街道制定了《荷花塘片区综合管理方案》，成立片区管委会，依托物业党建联盟平台，以物业服务企业（项目）党组织、党员为主体，机关、社区、业（管）委会党组织、党员共同参与，构建了“1+10+X+N”物业党建品牌工作体系，引进银城物业入驻荷花塘片区，极大改善片区现有环境卫生、安全治安状况，在“改好”的同时更要“管好”。

街区以打造“居住类历史文化街区保护与再生的新标杆”为核心目标，围绕“生活+”的基本理念，坚持保护并活化利用历史文化资源，留住老门西的社区特质和烟火气息。目前，片区居民参与更新方案已经基本敲定，片区控详调整、城市设计及保护规划深化方案已获市政府批复，并完成批后公示及控详入库。各项工作均按计划节点有序推进，先行实施的五福里道路管廊试验段已完成建设；片区整体市政管线工程已完成前期手续办理，进行支巷施工；曾国葆祠堂开展修缮。更新将创新政策机制，采用社区自治和居民自愿来进行微更新，探索产权人出资加财政支持、社会参与的城市更新资金来源方式。部分历史建筑的危房消险问题已经解决，下一步将推进文物和历史建筑类的修缮、保护活化再利用。

基层治理千头万绪，城市更新工作纷繁，既要提供制度供给保障，又要扩大市民的有序参与；既要充分发挥党建引领作用，坚持“人民至上”的工作理念，又要综合运用规划资源专业技术手段，探索“与居民商量着办”“逐栋、逐院落”进行渐进式保护更新的更新路径。荷花塘历史文化街区保护更新项目秉承“共商、共建、共享、共赢”更新原则，坚持传统居住功能主导，采取由区政府主导文物修缮、促进历史建筑再利用，推动危房消险和微型管廊等市政基础设施、公共服务设施建设的更新方式；运用“社区+”更新理念，在传承风貌肌理特色的同时，让居民“住得安、住得下”，提升居民幸福感、获得感，打造老城南复合型传统生活街区样板。