城市眼｜老旧小区自筹资金、自主更新的国内探索实践

创新规划管理要求，国企担当整合居民资源

劲松一区114号楼是北京市首批危旧楼房改建试点之一，也是北京较早开展自主更新的项目。114号楼建成于1978年，为六层框架轻板实验楼，经鉴定属D级危房，于2021年拆除完毕、2023年重建完成。通过对66户进行结构改造，增大了厨卫面积，平均每户增加建筑面积7.7㎡，改造后，房屋交由专业物业公司进行管理。劲松案例的改造经验如下。

一是允许微增量，改善居住环境品质。危旧楼房改造遵循区域总量平衡、适度改善、户数不增加的基本原则，可充分利用地上、地下空间适当增加建筑规模，改造后项目总建筑规模按照原建筑规模上浮30%进行控制。小区新增建筑规模主要用于配套社区公共服务设施建设；允许符合要求的住房增加厨卫面积，增加部分不收土地出让金。

二是国企担当，整合居民资源。改造前114号楼66户均已完成房改，但原产权单位北京建工五建集团仍负责日常维护管养，也是本次自主更新的实施主体。改造过程中，北京建工五建积极动员业主，协调业主改造意愿达成一致，提供从前期工作到竣工交付、证件办理的全流程服务，有效提高了实施效率，并通过整体招标等方式降低了约10%成本。

居民自筹费用，政府适当补贴

浙工新村位于杭州拱墅区，是浙江省首个采取自主更新模式进行重建的危旧小区。浙工新村始建于1980年代，由14幢多层楼房组成，期间多幢楼房被鉴定为C级危房。2023年5月，居民同意“原地拆旧建新”，正式启动改造。

改造完成后，浙工新村的配套设施超1500㎡，新设地下车位460个，绿化率提升至25%以上，容积率从1.8提高至2.1。项目改造总资金约5.3亿元，其中居民自筹资金约为4.7亿元，比例达88.7%，主要用于住宅重建与扩建；其余改造资金来源于旧改、加装电梯、未来社区创建等专项资金补助。

成立居民自组织，协调更新改造事务

湖滨一里60号楼是厦门最早开始开展自主改造探索的集合物业社区之一。60号楼位于厦门旧城区中心地段，1985年竣工，为预制板房屋建筑，90年代曾因地基问题被鉴定为危房进行地基加固，但改造效果不佳，业主拆除重建意愿强烈。

改造方案确定后，居民通过自筹资金注册成立广德居公司，为资金不足的业主提供改造周转资金的同时，进一步探索与广德居签订委托协议，由后者代理小区自主改造，降低居民个人介入的时间和精力成本，提升整体沟通效率。

政府撬动社会资本，原拆原建、增加公服，提升人居环境

近日，广州正式印发《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》，规范了城镇危旧房改造的适用范围、基本原则、改造模式、改造资金筹措等内容，明确了多产权拆除重建的全流程建设指引；花都区进一步出台《危旧房屋拆除重建试点方案》，提出政府财政给予适当激励，多产权业主共担改造成本，区属国企进行项目实施。

项目强调“原拆原建、增加公服”，2024年3月18日，集群街2号正式拆除危房，共拆除危旧房屋1750.2平方米，新建1870.4平方米，新配套2部电梯，居住环境极大提升。2024年8月16日，该项目已完成主体结构封顶，预计年底前完成竣工验收。

总体而言，老旧小区自主更新应重点关注以下方向：

考虑到居住安全是人民群众最本质的需求，针对未纳入土地储备计划、征收计划范围，且房屋安全鉴定已达C级、D级的危破房，或是判定为威胁居民生命财产安全的居住建筑，应结合居民意愿，允许其按照不增加户数、不改变原建筑用途、不扩大原建筑基底、不改变“四至”关系的原则，进行原址重建改造，把控总体增量，避免拆除重建对政府公共财富的转移可能带来的社会不公。在此基础上，以保障居民现代化生活需求为导向，允许增加厨卫面积实现成套化改善，鼓励新建电梯、地下车库等配套服务设施，推动“完整社区”建设。

考虑到居民是老旧小区更新的直接受益者，住宅拆除重建涉及居民私有产权部分，为保障社会公平，政府应及时转变思维，在原拆原建上的投入从“出资金”转向“出政策”，通过政策制定引导激励居民出资，如在资金环节提供低息贷款等金融政策支持等方式，撬动居民投资，提高自主更新出资比例。

当前老旧小区多为商品房小区，人口结构具有差异化特征，在更新过程中往往因多元化需求难以达成一致。由于拆除重建涉及对居民共有用地的再利用，根据相关法律要求，其改造要求居民100%同意，因此，为顺利推动自主更新实施，需要充分发挥业委会、社区基金会、共同缔造小组等居民自组织的基层治理平台作用，推动居民达成共识。

2000年前建成的老旧小区多为房改房，具有较强号召力的原产权单位往往能够将居民凝聚起来形成共识，进而调动居民资源共同推进自主更新。因此，要充分发挥产权单位的积极性，动员业主参与改造、建立物业管理长效机制，支持有能力的国有企业产权单位作为实施主体，推动所属小区改造项目实施，提高实施效率。