规划问道
存量规划：后土地财政时代的房地产开发
吴锦海 2025.5.24
在依托土地财政的增量时代，城市发展的思路基本是围绕着建设进行的，先是建设良好的城市公共品，然后借助公共品带来的土地溢价，在周边建设房地产，捕获城市公共品的外溢价值。
在房地产过剩的存量时代，由于住房建设规模已经大于人们的需求，过去供不应求的卖方市场，如今是供过于求的买方市场，建设出来的房子并不容易消化，因此城市公共品的价值难以通过建设更多的房子实现捕获。人们的需求也从有没有转变为好不好。对于存量时代，如何满足人们的需求更为重要。
如果说增量时代，城市发展的核心在于生产力；那么存量时代，城市发展的核心在于消费力。增量在于建设，存量在于运营。增量时代通过建设将土地从低价值转变为高价值；存量时代，建设并不一定能够将土地从低价值转变为高价值，有可能是反效果——物以稀为贵，太多的库存导致供应过剩，从而使得土地掉价。而存量的运营，则很有可能将资产的低价值转向高价值。
例如过去的公园建设可以为周边的楼盘增加价值，如今再多的建设已经不是市场的需求。最好城市的最好地段的办公楼也在空置，住房库存过多，去化困难，人们需要的不是更多的空间，而是更符合需求的消费品。公园的建设通过住房的方式回本难以奏效，而如果利用公园的流量，运营停车场、商场，那么公园流量带来的消费力将得以充分释放。捕获公园价值方式从建设住房的方式转变为运营城市空间。
阿那亚从房地产销售模式转向空间运营模式
阿那亚位于海滨城市秦皇岛，地处北戴河黄金海岸腹地，总占地面积3300亩，距北京280公里，车程约3小时。原先是由亿城地产于2012年投建启动的一处度假地产项目，但当时正值中国房地产市场的低潮期，圈地走人、无配套、无生态的传统度假地产已无法说服消费者买单，尽管用尽各类营销方式，当年地产销售额仅4000多万。
阿那亚一词，来源于梵语“阿兰若”的英文aranya，意指“寂静处，空闲处，远离处，躲避人间热闹处，修行处”。
2012年，亿城股份开发阿那亚文旅地产项目，但因为采用传统的房地产思路，通过地产信托融资10个多亿，每年利息1个多亿，而每年销售额不到4千万。项目入不敷出，被视为“不良资产”。
2013年，时任亿城股份总裁的马寅辞职，并与合伙人以2.6亿元收购了这个项目，随后创立了天行九州集团，接手阿那亚并开启了项目的转型与革新。当时，阿那亚不仅面临周边文旅地产存量过高的境况，其所在的环渤海区域大约占据了全国文旅地产总量的17%，市场竞争尤为激烈。阿那亚通过配套、活动、服务、社群等等各方面的优质体验吸引北京高净值客户，包括园区内的所有公共和商业服务配套（精神建筑等），本质都是创造了好的外部性溢出并被园区内可售房屋捕获，从而大大提高了房屋产品的溢价和受欢迎程度，通过良好的空间体验满足消费者需求，让其愿意埋单。
2017年，在社交媒体爆火的阿那亚吸引了一众年轻人的好奇和关注，也是这一年，项目销售额达30亿元，几乎占到区域80%的市场份额，并且售价比周边高出4倍左右：以80平的公寓为例，一天租金可达3000元；每年有40万人来此朝圣；2018年社区服务达到5亿营业额；人均消费足有1250元；甚至拉动了当地1%的GDP，几乎有1/30的就业人口与阿那亚发生了联系。
随着越来越多人的认可，阿那亚也有了更多的景区属性，有大流量人群到来，激活了园区的商业运营，从而阿那亚更多表现为“社区+景区”的状态。尤其房地产市场的下滑，商业运营的经营性收益反而成为了阿那亚最核心的收益点。
如今，每年有超过 1500 场活动在这里上演，阿那亚戏剧节能吸引全国各地超10万的游客，2021年社区商业运营收入也达到了7.5亿元。2024年，卖房营业额12亿，运营全口径营业额22亿，标志着运营收益反超地产，完成了运营转型的。2025年清明假期，阿那亚的酒店和民宿1.3w间客房的全部客满，达到了100%的入住率，园区人流峰值超5w，累计接待游客6.46万人次，同比增长26.39%，园区收入达3741.61万元，同比大幅增长60.99%，创下了阿那亚园区历史上的最高记录。
再比如学校也是天然的流量池，每一个学校或大或小都有一条“美食街”，中小学接送小孩的需求，大学城市活动的需求，使得学校具有极高的商业运营价值，但是目前对于学校的运作都是建设时代的思维，建设好学校，好为周边土地升值，建房卖房；从而忽视了学校天然的好流量。后土地财政时代无法从建设房子赚钱，利用好学校的流量与存量空间就是一个天然的“好生意”。学校操场的地下空间，可以配合学校的流量释放大量的停车、商业流量需求。
厦门大学操场地下空间盘活改造
（资料来源：王盛强.厦大访客中心地下空间盘活改造——划拨土地盘活模式新探索.存量规划前沿.）
厦门大学地下访客中心的改造，是对“非营利性教育设施用地”存量盘活新的探索——以BOT模式开发运营校园地下空间，并通过置入停车和商业等功能，在没有新增土地且并不改变用地权属的基础上，实现了校园设施配置的优化。同时，访客中心的盘活利用解决了老城建设与设施匹配的时空错位等问题，提升了城市服务水平，为政府盘活划拨用地解决城市问题提供了新思路，为扭转划拨用地不盈利（甚至负盈利）的局面提供了可借鉴的新模式。
随着厦大校园规模不断扩大，作为校内“健身运动之地”的演武运动场，其规模与东西朝向等问题日益凸显。校园内，印刷厂与艺术公司横亘于嘉庚楼群与大海之间，厦大历代校园规划中的“南轴线”意向一直未能实现。同时，校园服务失配、校内停车杂乱、游客深入教学区的问题都亟待解决。在城市中，厦大所在的老城区各类服务设施缺位，周边“无处安放”的城市停车需求，更是加剧了校园周边“停车难”的现状。
由此，时任校长朱崇实借以演武场改造为契机，开始探索校园地下空间开发。希望借此重现校园早期规划意图，提升体育设施品质，优化校园交通结构，同时完善校园与周边城市服务的提供，筑造新的“厦大一条街”。针对城市停车服务缺位，当时政府对地下空间开发提供政策支持，并对地下空间的车位提供3万元/个的建设补偿。基于政府与校方的需求，演武场改造及其地下空间开发最终于2015年正式奠基建设。
厦大演武场的改造，包括地面运动场改造与地下空间访客中心开发两部分，涉及总建筑面积10.7万㎡，其中地上0.2万㎡，地下10.5万㎡。
（1）地面运动场改造将演武场由从东西向改为南北向，改变运动场使用不便的现状。
（2）地下空间则在运动场下挖11米，用地性质为教育科研用地，依次建设访客中心和地下车库，具体包括2. 9万㎡的教育科研服务配套设施（商业营业厅）和2600个车位的地下车库。地下涉及总用地面积9.12ha。
厦门大学通过对篮球场等场地的地下空间开发，提升体育设施品质的同时，完善校园与周边城市服务的提供，筑造新的“厦大一条街”。为学生更好地提供了生活服务，为游客提供了游玩服务空间，为城市提供了更多停车位等交通设施空间，可谓一举多得。
（来源：王盛强.厦大访客中心地下空间盘活改造——划拨土地盘活模式新探索.存量规划前沿.）
还有，城市核心区域的空置工业用地、国企用地，都是肥沃的“风水宝地”啊！这些低效用地周边公共设施建设、城市发展已经非常成熟，稍微加以开发利用，便能释放出较大的能量。但是苦于政策的阻碍，迟迟难以得到有效的开发。
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原文始发于微信公众号（城市设计）：存量规划：后土地财政时代的房地产开发
