第四届“西部之光”丨袁奇峰：用设计塑造城市-规划问道

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编者按

2016年6月13日，由中国城市规划学会和全国高等学校城乡规划专业教育指导委员会主办、西南交通大学建筑与设计学院承办的第四届“西部之光”大学生暑期规划设计竞赛活动在成都正式启动。本届“西部之光”主题为“小街道•大生活—成都市小街区更新设计”。

会议当天，学会常务理事，全国高等学校城乡规划专业教育指导委员会委员，中山大学地理科学与规划学院袁奇峰教授以“用设计塑造城市”为题为西部师生进行了讲座。

袁奇峰

中国城市规划学会常务理事，全国高等学校城乡规划专业教育指导委员会委员，中山大学地理科学与规划学院教授

用设计塑造城市

城市设计六例

“

如果仅仅是研究、描述和了解空间的占用方式甚至评价其结果，则城市地理学完全能够胜任。

城市规划的不同在于行动意愿的存在以及在改造城市空间时行使权力的前景。

——《城市规划方法》

让·保罗·拉卡兹（法）

在广州的第一个作品

一个没有图纸和文本但却实施了的规划方案

环市东路花园酒店广场规划

一个画了图、写了文章却未建成的方案

小结

设计是一个创造性思维过程，必须有代入感，设计师要能够进入现场，身临其境，感同身受。所以设计中，连环画比鸟瞰图有效。

城市设计能否实施，关键看能不能协调多方利益，获取最大公约数。因此小尺度项目比较容易把握，相关利益方容易达成一致。

天桥改建项目显然是一个多赢的方案；而广场由于涉及太多利益主体，虽然政府也曾经用力，终究陷入困境。

上下九骑楼街“步行化”

意外地成就了一个“历史街区”

广州市第十甫、下九路传统骑楼商业街步行化研究，意外地开启了广州骑楼保护。

“上下九第十甫历史文化街区”是广州市三大传统繁荣商业中心之一。连排骑楼是其一大特色，是目前广州保存较完整、规模最大的骑楼建筑传统商业步行街。

2000年被评为广州市第一批历史文化保护区。

珠江新城兴盛路

刻意在广州CBD建了一条“双层骑楼街”

规划的骑楼商业街，最终变成了酒吧街。“兴盛路的晚上是神秘的,这里的餐厅酒吧基本会经营到凌晨之后,甚至有24小时全天营业，被称为广州城里的‘不夜街’。”

小结

广州是亚热带季风气候，骑楼本身是功能性和地方性的设施，同时也承载着地方文化价值。如何在保护与创新两个方面都取得进展，考验设计师的修养与智慧。

历史街区保护只能因地制宜、因势利导。

1. 把握关键问题，一招制敌；

2. 有时候避免最坏的选择，已经是最好的结果，没有必要责备求全。

城市设计在物质形态上的追求只有斥之管理制度，才能有效指导建筑设计与创造。否则虽然能画几张美丽图画，却只能画饼充饥。

沙面历史街区保护规划

全国12个城市曾经有过的30个租界中，唯独广州沙面还拥有清晰的边界、完整的格局，还有可能恢复原租界历史环境、对建筑群体进行整体保护。因此，虽然广州设立租界较上海晚16年，面积只有其1/147，建筑也不如外滩壮美；但是 “广州沙面建筑群”与“上海外滩建筑群”却同时在1996年成为首批被确定为“全国重点文物保护单位” 的西方古典式建筑群。

沙面是1861年专为租界修建的人工岛，是广州市最早按照西方近代城市规划理论建设起来的社区。规划手法是当时殖民地建设中常用的，特点是用地分配上预留绿化、公园及球场等公共设施场地，使得开发建设之初即保证了居民长远生活的福祉。在两维平面上划分用地，尽量采用小方格网道路以保证且每块用地都有临街面，以便于拍卖给分散的建房者，这与当时土地开发和以步行为主的交通模式有关。1682年Penn规划的美国费城（Philadelphia）和1811年的纽约（New York）城市总图，都体现了这种规划思想。

建设地块细分的结果，使建筑体量不可能相差太大；充分利用狭窄的临街面，形成连续的街道立面。建筑以二至四层为主，但样式丰富多样，建筑形式从古典主义到殖民式都有，而设计精美的重要建筑多位于街角，有两个展示面。因此，虽然沙面设计水平高的建筑不多，但建筑环境的欧陆风情却颇有品味。

沙面能够保护至今有四个原因：

（1）偏居广州旧城西南一隅，所处地理区位没有明显的改建压力；

（2）边界清晰而且用地面积不大，仅22公顷；

（3）历史性建筑质量较好，可以长期利用；

（4）爱国主义教育的基地，政府重视保护。

如今，原沙面租界的总体格局尚未被完全破坏，大部分近代建筑保存下来，已成为人们了解那个时期西方文明的一个窗口，有相当的文化和文物价值。

沙面现存的近代建筑（1861-1949）加上桥梁尚有70项。而目前还可以评为优秀近代建筑的有约56栋，从保护措施上可以分为三类：

第一类：不得改变建筑原有的外部装饰、结构体系、平面布局和内部装修。

第二类：不得改变建筑原有外部装饰、基本平面布局和特别有特色的内部装修；建筑内部其他部分允许根据使用需要作适当的变动。

第三类：不得改变建筑主要立面原的外部装饰，在原有结构安全性差、有危险的情况下，允许建筑内部根据使用需要作适当的变动。

SK地块（旅游酒店商务区）功能置换概念方案

SK地块酒店外观

SK地块酒店内庭院

隧道方案

地下车道景观意向

沿江休闲绿化带意向

联滘地区的更新改造

联滘工业区，主要从事垃圾分拣和废旧塑料处理，近千家企业，环境污染极其严重。

2003年，大佛山行政区划调整，我们提出的与广州联动的佛山城市发展战略方案，被否决！

【北联（白云）机场】

【南接（南沙）海港】

【东承广州】

【西拓新城】

广州与佛山是一个完整的“经济地理单元”！

产业互补，总量巨大

2015年广州GDP：18100亿元+佛山GDP8010亿元=26110亿元

2015年上海市地区生产总值（GDP）：24965亿元

虽然2003年就有政治家提出两市共同建设”广佛都市区”的设想，但是一直没有实质性进展。

2007年出于两市之间的佛山市南海区主动提出“小三通”方案：单边向广州开放边境道路收费站、开放自来水和电讯市场的行动，使得佛山市政府介入，最终在省政府的协调下，两市放弃边境道路收费，同城化终于启动。

2008年国务院出台的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》提出：强化广州佛山同城效应，携领珠江三角洲地区打造布局合理、功能完善、联系紧密的城市群。以广州佛山同城化为示范，以交通基础设施一体化为切入点，积极稳妥地构建城市规划统筹协调、基础设施共建共享、产业发展合作共赢、公共事务协作管理的一体化发展格局，提升整体竞争力。到2012年实现基础设施一体化，初步实现区域经济一体化。到2020年，实现区域经济一体化和基本公共服务均等化。

产业格局——制造业“金三角”

广州萝岗、南沙与佛山狮山工业园共同构筑广佛都市区制造业的“金三角”

生态格局——休闲“绿三角”

广州白云山、莲花山与佛山西樵山风景名胜区一起打造广佛都市区休闲度假的“绿三角”。

广佛主城内部将形成“二主三副”的分等级多中心体系。两个主轴为以珠江新城为核心的广州新城市中轴线、以东平新城为核心的佛山城市中轴线。三个副中心分别为白云新城副中心、番禺北部副中心、南海沥桂新城副中心。

2012年提出的广佛肇经济区的空间结构

新闻事件意外启动三旧改造

2006年11月，英国天空电视台女记者何丽·威廉姆斯做了一个节目《中毒性休克的中国》：世界最大的货轮爱玛·马士基号在向欧洲运送完圣诞礼物之后，目前正满载17万吨洋垃圾运往中国广东联滘村。

随后美国有线电视新闻网（CNN）、德新社等媒体均以“洋垃圾大举侵入联滘村”为内容进行了大量报道。

联滘地区是位于佛山市南海区大沥镇的一个垃圾分拣处理集散地，以废旧塑料为主要处理品种，且规模相当庞大，近千家的企业，达到20万吨的年处理能力。处理的废旧塑料中不少是来自欧美各国的洋垃圾。

地方政府（南海区、大沥镇)迅速行动，取缔和拆除了工业区内的废旧塑料行业和旧厂房。

由于土地和工厂出租是本地农民的生计来源，因此取缔污染工业后，启动该地区的升级改造就成为政府责任。

发现区位价值——2007年做的规划

The status quo

Our plan in 2007

联滘地区概念性城市设计

大型商贸园区

批发市场 3.0版：大沥第三代市场

2007年设想的五种改造模式

改造前，联滘地区的工业用地平均的土地租金为3-3.5元/平方米•月，租期一般为10年，每3年租金增长20%；五个村集体收取的土地租金收益约为3200万/年，折算成静态土地价值达到12.64 亿元人民币。

改造过程：重建“社会资本”，获取农民信任

问题：长期以来城乡冲突导致政府与村民之间缺乏信任。在“社会资本”的缺失的情况下如何取得农民的支持？

（1）拆迁补偿

租金补偿费用：2007-08年合计3200万

地方政府通过承担租金和拆迁补偿费用获得了村民对城市更新改造的支持

（2）行政村调地

现状行政村之间边界复杂，不利于地区的整体开发；由于地区开发主导权的问题，各行政村又不同意按股份分享开发利益；

经过艰苦谈判，在政府的协调下，各村之间按规划道路按比例重新调整用地。行政村调地的过程类似于台湾城市更新中的“市地重划”，其目的均是为了便于公共设施配套、基础设施建设和开发用地的相对完整。调地完成后，各行政村之间用地边界方正、明确，每块规划开发用地只有一个土地权属主体，可以单独办理土地所有权证和使用权证，便于开发；

此阶段是在地方政府的协调和监督下，村集体通过谈判协商调整用地边界，为地区统一规划整体改造奠定了可能。

（3）政府租控

政府通过镇政府的土地资产公司，以“集体土地租控”的方式从五个行政村集体手中将联滘地区全部土地租用过来，并征用其中部分200亩土地转为国有用于开发，以筹集基地内基础设施建设的费用；

以联滘地区最大的“地主”联滘村为例，政府租用联滘村894.294亩土地，征用141.011亩土地转为国有。根据租用土地合约，政府从2009年1月1日开始租用土地，租期为40年，每平方米土地月租金为3.5元，每三年为一个周期，每周期租金在上一个周期的基础上递增10%，政府承担因土地开发建设所发生的一切税费及费用，同时政府承担拆迁补偿费用及两年的租金补偿费用；

如果村民投票通过土地收储国有进行开发，村集体接受利益补偿方案则停止租控；

如在出租的集体建设用地上进行开发，40年后，出租土地上建设的物业归村民委员会所有后才停止租金支付；

此阶段地方政府通过土地租控获取地区发展主导权。由于政府承担地区开发风险，作为交换村集体同意按比例分担部分地块被政府低价征用（有色金属总部基地地块)。

（4）更新改造

政府垫资1亿元建设道路、市政等基础设施，然后将土地出让、出租，采取多种形式实现了区域的整体开发和再城市化；

此阶段地方政府全面主导了地区开发，村集体享受到了土地增值收益，开发商获取了项目开发权。

多元改造模式，实现土地增值收益

征地

有色金属总部基地

政府在有色金属总部基地地块改造过程中，以30万元/亩的价格将土地从村集体手中征用。为了促使地区产业升级和保留住地方财政税源，政府以较低的价格（120万/亩）拍卖给本土有色金属行业中的“领头”型企业，各企业总投资约28亿元建设有色金属总部基地和商业服务设施。

租地

九龙湖公园

九龙湖公园地块的改造是政府以每月按3.5元/平方米的价格从联滘村手中将土地租用过来，然后投入巨资建设区域公共休闲绿地，极大地提升了联滘地区的整体土地价值。

转国有出让，出让金分成

保利地块

该地块总面积17.06公顷，以每亩700万的价格被保利地产拿下。根据广东省、佛山市和南海区的“三旧”改造政策，70%的土地增值收益将分给村集体。联滘村集体拿到5亿元的土地出让费，其中的50%被用来改善村庄福利、30%作为现金发给经济联社的股民、20%用于发展村集体经济。为了取得较高的拍卖价格，地块容积率由3.4调整为3.6。土地通过市场公开拍卖获得市场价格，并根据“三旧”改造政策，政府与农民共同分享土地租金剩余。

转国有出让，出让金+物业分成

7号商住用地

地块面积约129.62亩，出让价格为375.51万/亩。在土地的出让条件中，明确要求地块上35%的物业归联滘村所得。按照出让条件，7号地块容积率为3.3，村集体得到约9.98万平方米的物业，物业价值约10个亿。加上土地出让所得70%的收入，联滘村在7号地块上获得的总收益约为13.4亿元。

集体经营性建设用地流转

广佛智城地块

地方政府将土地从村集体手中租赁过来后，整合出租给开发商，并承担外部基础设施的建设。开发商从政府手中以200万元/月，每三年递增10%的租金租用土地，并在在地块上建设物业向外出租。租期以政府与村集体签订的租期为准绳，自2009年起算40年。开发商从地方政府手中租赁土地，以低成本撬动项目。由于开发商是租赁土地，而不是购买土地使用权，不能依靠土地和物业做资本运作，最终得到是项目开发周期内的物业租金。租赁到期后，土地和物业归村集体所有。

开发商仅以3亿元土地租金作为启动资金开始操作80万建筑面积的项目，相对而言保利公馆项目光前期土地费用就为17.9亿。广佛智城与业主的合约中，标明是出租36年。为了避免合同法租赁不超过20年的期限，合同中约定租期20年，送16年。

地方政府发展目标：由土地财政收入转向多元化目标

村集体发展目标：保障存量利益、争取增量利益

“三旧”改造的关键是土地增值收益的分配，要构建地方政府、村集体与开发商三者之间的利益共同体，形成利益共享机制。

南海联滘地区的城市更新过程，地方政府是统筹者、经营者；“村集体” 代表农村社区利益；开发商是执行者。

联滘地区城市更新的实际操作过程就是地方政府重建“社会资本”、获取农民信任，通过多种方式协调关系、降低交易成本的过程。通过重复交易，信任和信心在可靠的增长。从企业拆迁、租金补偿、行政村调地、集体土地租控到最后的更新改造实施，政府前期垫付巨额资金，改造中充分考虑农民的土地既得利益格局，并同意在增量中分享利益，逐步取得地区再开发主导权。

小结

这一个规划和城市设计方案为什么有效？

帮助地方建设围绕存量土地开发构筑利益共同体，新的城乡“增长联盟”

1、区位再造

2、政府推动改造的政治意愿

3、区位价值挖掘，财政垫支，基础设施建设

4、政策供给，建立信任，构建正向社会资本

5、市地重划，引入社会资本，重构利益格局

从规划设计、城市设计到规划实施

【城市规划】是集体理性选择的，着眼整体和长远目标，通过配置空间和土地资源，极大化城市经济、社会和环境效益，以支撑城市可持续发展的公共政策。

规划设计——发现区位、保障功能

发现区位，顺应城市空间发展规律，谋划地区定位，地尽其利；保障功能，合理配置土地资源，策划建设项目，以设施配置增益城市空间价值。

城市设计——美化空间、培育活力、创造特色

美化空间，优化要素配置；培育活力，扩张城市公共性，促进户外人际交往；创造特色，活化历史文化遗产，鼓励设计创新，培育场所精神。

规划实施——平衡利益

城市规划是由国家强制力保证实施，协调和处理社会中不同利益群体的利益诉求，保护弱势群体，保障公共利益；反映了政府对土地和空间资源的权威性的价值分配，并作用于与空间相关的城市公共领域。

城市规划（设计）是一门算术级技术、艺术级难度、超级复杂社会经济关系的学科。

在高速发展和建设期结束后，专业人员未来的出路有三个：

1、拼的起情怀——社区规划、非政府组织（NGO）

2、用的了数据——大数据、GIS

3、玩得转政策——公共政策

城市是集聚经济效益、社会效益的场所。由于设施和空间的高度集约，构造一个更加相互依赖，更加紧凑的市民社会。也就是一个更加依赖公共空间、公共设施、公共决策、公共治理的社会。

这种基于“共享”的“公共性”，才是现代城市、现代社会的最重要的特点。

而城市规划师、建筑师在进行城市规划、城市设计、建筑设计时也应该把增加公共福利、扩张城市的公共性作为职业的追求。

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