【学术分享】创造价值触点是存量空间盘活中的规划作为

李忠

中国城市规划学会规划实施分会委员，华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司董事长兼总经理

步入“存量提质增效”新阶段，城市更新已经成为新的经济增长点和扩大内需的重要抓手。各地都在加大政策与资金支持，推动城市更新加速发展。在此背景下，规划和自然资源局等政府部门已从“管理者”转向“加速器”，成为了城市发展的“引擎部门”。

随着城市工作重心转向运营，政府想要的是存量空间盘活后，装入的“瓤”所带来的产业与利润，所以存量空间盘活的核心是要满足城市的“亩产税收”需求。作为引擎部门，规划单位必须以规划的方式，创造出能触发存量空间“价值激增”的关键点，才能帮助城市“以小博大”，实现高质量发展。

而在具体的实践中，必须打破原有规划中的“刻板印象”，突破固有认知，创造价值触点，才能“大有作为”。

一、 全新用地规划理念

突破对固有用地规划的认知，调整二维用地属性，植入三大新产业价值触点。

(1)创新工业商务用地属性，植入新产业价值点。盘活存量空间，产业空间是重点。“工改工”要吸引高价值产业，规划必须从“工业如何上楼”的技术思维转向“用地性质如何突破”的产业思维，不断进行用地性质的复合创新，为旧工业区植入新产业活力，真正实现“工业上楼”。

(2)加大设计类高校教育用地，植入新时尚价值触点。将设计类高校引入老城区，是盘活存量空间的巨大机遇，可以赋能城市消费和产业发展，发挥动力新引擎的作用，未来可通过规划引导实现“校城融合”，激活区域可持续发展。

(3)增加文化古迹商业指标，植入新商业价值触点。文化古迹的功能正在走向多元化，规划可顺应趋势，在商业古迹的用地方面，适度增加商业指标，为遗产保护和活化开辟新道路。通过规划指标引导盘活历史文化公园片区的项目管理办公室(PMO)运营模式，非常值得借鉴。

二、全新空间规划理念

突破对固有空间规划的认知，调整三维空间规划，重构四大旧有价值触点。

(1)重构空间边界，提升文化演艺区的亲民性。每个城市都希望拥有高雅文化设施聚集区，但文化设施不应“曲高和寡”。重构存量空间边界，亲民化开放是关键，可以提高文化设施辐射能力，让高冷文化设施成为向公众开放的“城市会客厅”。

(2)重构空间权益，提升商务区的公共宜游性。中国的中央商务区(CBD)更新的核心已从“硬件升级”转向“功能迭代”。规划应引导其向更注重公共宜游化的中央活力区(CAZ)转型，注入公共活动与休闲功能，重构空间价值，实现城市核心区的永续繁荣。

(3)重构空间环境，提升老城区的科技招商能力。城市更新进入精细化阶段，规划不仅要让社区“变美”，更要助其“变富”；老工业区的改造，不仅要实现“人气复兴”，更要推动“产业复兴”。要通过规划引导让“环境变美”成为“区域变富”的路径，实现“因美而富”。

(4)重构空间接口，提升城市面对未来的弹性应对力。规划要有前瞻认知，要为未来可能的存量空间留好重构接口，如智能驾驶技术可以释放大量道路空间，就可用做快闪车店、科技测试等创新空间，为商家、企业和市民所用。

总之，盘活存量空间，为城市创造价值的核心在于规划理念的革新，要勇于突破固有的规划认知，主动创造价值触点，真正展现出规划作为！