规划问道
雨后，我走进下关。作为一名游客，我期待的下关，是能感受到民国商埠云集的“南京外滩”的历史街区；作为一名“踩盘”的新南京人，我期待的下关，是文化氛围浓郁、环境区位优越、服务设施完善的生活社区。
迷蒙水雾中，我看到大马路上零星的尊严尤存的民国建筑，看到拆除仅剩一面墙楼的满是狼藉的民国洋行，看到拆除后的乱糟糟的工地，看到靓丽光鲜的龙湖新盘，也看到了巷道里愁苦的钉子户们。
南京条约后，下关成为南京“开埠”的首兴之地，同时，下关也成为近现代中国水陆交通枢纽，下关由是成为民国时期商埠云集之地。洋行、招商局、银行、大饭店等次第建成，下关大马路成为“南京外滩”。
彼时，商旅来往，货轮出入，贸易勃兴之时，城市设施供给，马路洋房建设互为支持，下关步入繁荣。彼时的下关，是贸易商人的下关。
大马路：尤见昔日繁华
大马路上拆毁留存的墙面
新中国成立后，公有制逐步推行。原有洋房、工厂、仓库，不断“充公”，新建房屋、工厂更是必然由公家建设。
当前下关地区留存着的部分民居、工厂、仓库，近50万平方米，多为上世纪六七十年代兴建，当时，中央、省、市在此新建了大型的造船、机械、电子、仪器、食品等企业，下关自身也建设了部分中小型企业。大大小小的企业单位成为社会福利的供应者和城市空间的生产者，大单位，小社会。单位，是当时人们的社会属性，也是城市空间的元细胞。
当其时，土地再无交换价值，唯有单位的使用价值。国家和城市仅关心生产，土地和市民捆绑于不断再生产的巨轮之中，裹夹向前。
爆破之前的105岁下关电厂大烟囱
今人看来，房屋多残破零乱，皆为应拆之物。而在当时，虽其简陋狭小，却是满满的公家福利，除去行政等级差别，大家一视同仁，是简陋而朴素的社会公平。
彼时的下关，是“单位”的下关。
94年分税制改革，98年住房改革之后，土地成为地方政府财政来源的重要构成，城市也成为国内外剩余资本再生产的重要媒介，这是我们城市化的黄金阶段。与黄金阶段反差巨大的是，下关在这一阶段并未成为城市化重点地区，限于密集的建设状况，复杂的产业和人口关系，地方政府与建设资本更青睐于容易获得的周边的农业土地。
时至今日，城市大规模扩张无法持续，旧城价值重被唤醒，在建设现代化的“中央商务区”的旗帜下，推土机隆隆进入，旧城期待着焕发新活力。2010年，下关片区一下子推出了2.3平方公里的改造用地。
——按照昨日逻辑，这是皆大欢喜之事。地方政府、开发商获得收益，拆迁户拿钱走人，新市民为新的环境、新的公共服务设施买单，并坐等房产增值。
这样的逻辑里，忽视了无数个产权主体的交易费用——过去，公权力可以保证大刀阔斧的拆迁；也牺牲了地区长久积淀下来的社会资本——文化积淀、生活方式、社群社会自组织能力等，而这些在下一阶段的城市竞争中往往是更为重要的资本；更忽视了原生居民的情感需求——迁往郊区的拆迁户像“亚细亚的孤儿”一样，没有了家乡。
这时的下关，唯利所向，奢谈“人民”的下关！
篱笆房子里的钉子户：“宁愿住在这篱笆里，我也不愿搬走”
期待一个可包容政府在公共设施的投入、包容开发商建设利润、包容老居民的社会价值和新居民的生活梦想的新下关，这是可期许的理想。而理想对应的现实，是政府依赖进行城市土地再开发的土地财政，是发育极度低下的社会组织能力，是社会资本并未被视作核心的发展理念。
郭博士前两天整理台湾都市更新政策时的感叹说：“今天的城市更新面对的是无数零散的用地和无数的产权主体，就是万般前景，恐怕也要慢慢来。我们很多城市的更新实践，拆也不是，谈也不是，等也不是，祖国的宝岛台湾在这方面有很多能让我们借鉴的经验。在我看来，很重要的一点，是在政府坚持公共利益取向的同时，划定公共利益的边界，再把更新的主动权交给产权主体，让老百姓自下而上地划单元、找合作方。政府为多方主体构架一个利益共享的平台，演进出大家能遵守的共识——法律、法规、政策，把空间破碎、产权主体多元的城市更新，交易成本一点一点降下来。那么我们的城市一定会变得更美好”。在通往这条理想的道路上，台湾的都市更新走了近20年，才走到今天拥有相对成熟与完善的法律、法规、政策、业主主动性、丰富的第三方组织的状况。我们的旧城更新还有长长的路要走。（本文是作者下关行后的随笔，有关历史典故、学术引用、概念等不严谨之处，欢迎指出。）
城市设计所 钟剑波/文 公众号“猪逻记”友情提供图片
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