50城楼市盘点：哪些城市值得买入？哪些要小心？

文｜孙不熟

看一个城市的楼市，不仅要看价格，更要看成交量。

一般来说，无论价格怎样，只要成交量旺盛，这个市场就是健康的，但如果价格蹭蹭往上涨，成交量却上不去，甚至在下滑，这就叫做“有价无市”，这种市场需要小心。

当然，如果只见成交量上涨，不见价格有动静，也不是完全没问题。“涨量不涨价”比“有价无市”好得多，至少不用担心资产的流动性，不用担心崩盘，这样的市场是健康的，但缺乏想像空间。

对自住型买家来说，最好的楼市应该是“涨量不涨价”；对投资者来说，最好的楼市应该是“量价齐涨”。

那么，2017年的中国楼市，哪些城市值得买，哪些要小心？

上海易居房地产研究院日前发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》为我们提供了一个很好的研究素材。榜单显示，2016年新房成交量最大的是城市是成都，其次是武汉、天津、重庆、长沙、青岛、佛山、杭州、郑州、广州。而新房成交量增幅最大的城市是镇江，其次是漳州、芜湖、太原、珠海、淮安、南通、郑州、天津、青岛、中山。

数据来源：上海易居房地产研究院日前发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》

数据来源：上海易居房地产研究院日前发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》

综合根据成交量与价格数据，可以把中国城市分为4个类型，排序按照风险系数从低到高，分别是量价齐涨型、涨量不涨价型、涨价不涨量型、量价齐冷型。

1、这些城市“量价齐涨”——值得买入

2016年，成交量与价格涨得都很欢的城市，最典型的是漳州、镇江、芜湖、昆山、长沙、南京、佛山、南通、天津、杭州、广州。这些城市主要分为两类，一类是优质的二线城市，比如天津、南京、长沙、杭州，显示这些城市是中国楼市的第二战场；另一类是热点城市周边的卫星城，比如厦门旁边的漳州，南京旁边的镇江，上海旁边的昆山与南通，广州旁边的佛山，显示热点城市强大的溢出效应。

当然，这其中还有一个城市是广州，2016年广州新房的成交均价上涨11%，虽被列入“房价偏热城市”，但涨幅在一线城市中最低，不及京沪深涨幅的一半。不过，广州楼市的交易却十分活跃，无论是成交量还是成交量的涨幅，都居一线城市之首，显示广州楼市的稳健。

除了这些城市之外，还有一些城市的成交量和价格在2016年都谈不上大涨，而是温和上涨，它们属于不太典型的“量价齐涨”型，分别是成都、惠州、无锡、南昌、济南、洛阳、常州、南宁、兰州、贵阳、沈阳。这些城市也基本分为两类，一类是价格被低估的强省会城市，一类是热点城市周边的卫星城。

对投资者来说，“量价齐涨”是最理想的状态，因为有成交量支撑的价格，才是可持续的价格。

2、这些城市“涨量不涨价”——适合自住

2016年，还有一些城市成交量的增幅很大，但是价格涨幅很小，甚至不涨、降价，最典型的代表是大连、太原、徐州、清远、海口、淮安、珠海、烟台。统计显示，这些城市的成交量在2016年的涨幅都在20%之上，但新房成交价的涨幅都在5%以下，属于比较明显的“涨量不涨价”。这些城市有一个共同特征是均远离热点城市，也非强省会城市。

除了这些城市，还有一些城市在2016年的成交量堪称大涨，但价格的涨幅不大，介于5%与9%之间，它们属于非典型的“涨量不涨价”型，分别是重庆、宁波、郑州、青岛、武汉、中山、淄博。这些城市不太好归类，只能逐个分析，武汉与郑州均属于“举全省之力发展”的强省会城市，利好很多，但房价已经涨过好几波，导致2016年的上涨动能不大。

重庆不用说，向来是中国楼市的一股清流，一直是“涨量不涨价”的典范，但2016年仍然涨了6%，比大连、青岛的涨幅要大。宁波的成交比较活跃，说明需求繁荣，但价格只能算略涨（6%），这可能是因为杭州在省内对热钱的虹吸效应。青岛的成交量非常大，但因为山东经济近几年缺乏亮点，导致楼市缺乏炒作素材，价格也比较平稳了，淄博的情况与青岛有点像。中山因为深中通道的概念，在2016年着实火爆了一把，但目前主要体现在，还没有明显地体现在价格上，2016只是小涨6%。

相比那些“价量齐涨”的城市，“涨量不涨价”的城市一般经济平稳、需求旺盛，但缺乏大的利好，也就缺乏炒作的题材，价格也就比较平稳。对刚需人群来说，这些城市是理想的宜居城市，但对投资者来说，不是理想的投资标的。

3、这些城市“涨价不涨量”——风险警示

2016，还有一些城市，价格涨势如虹，但成交量却大幅萎缩，最典型的代表是深圳、苏州、乌鲁木齐、东莞、上海，它们在2016年的成交量均为负增长，分别是－37%、－23%、18%、－9%、－7%。其中，乌鲁木齐在成交量下降的同时，价格仍然上涨了9%，另外四个城市其实等同于两个城市，一个是上海＋苏州组成的大上海都会区，一个是深圳＋东莞组成的大深圳都会区，这也是最近两年中国楼市最火的两个地区。2016年因为上海与深圳空前严厉的楼市调控，导致两个城市的成交量的大幅萎缩，但价格没有因此及时平稳下来，一定时期内呈现“有价无市”的僵局，这个僵局也在一定程度上传递给了苏州与东莞两个铁杆卫星城。

除了这四个典型城市，还有两个非典型的“涨价不涨量”城市，它们是北京、合肥。北京的价格当然不用说，位列少数几个“房价过热城市”，但成交量没有出现暴涨，2016年只是小幅上涨了12％，显示北京楼市虽然没有上海、深圳那么过热，但成交量仍然被严厉管控。

2016年是合肥楼市烈火烹油的一年，但成交量并没有大涨，只是小幅上涨了13%，整体的成交量是1023万平方米，远少于武汉、郑州、成都、长沙等中部省会城市，这在一定程度上显示合肥楼市价格的支撑力不够。

与那些“涨量不涨价”的城市相比，“涨价不涨量”的城市往往因为。此前的楼市过热，导致需求被政府严厉限制，成交量出现萎缩，在一定程度上呈现“有价无市”的僵局。这类城市一般是区域价值极高的城市，但同时也是被过度炒作的城市，在这些城市买楼，经常会遇到流动性被政府冻结的风险，高收益往往伴随着高风险，这几天网络热传的深圳中年男子财务危机的故事值得一看。

4、这些城市“量价齐冷”——风险较大

2016年，还有一小部分城市出现了“量价齐冷”的现象，不仅价格没有跑赢通胀，成交量也比较萎靡，甚至出现负增长，最典型的是温州与台州，其成交价的增幅分别是－9%与－5%，成交量的增幅分别是－7%与3%。这两个城市都属于浙南城市，在2008年全球金融危机之前，是中国楼市最热点的区域之一，但一场金融危机打破了这个地区的泡沫，直到今天还在艰难转型。浙南楼市的冷清与浙北楼市（特别是杭州）的红火，形成鲜明对比。

除了这两个典型，还有一些城市属于不太典型的“量价齐冷”类型，分别是长春、西安、昆明。这些城市的新房成交价在2016年的涨幅都在5%之内，成交量的涨幅也都在12%之内，这些数据放在平常的年份，不算差，但放在2016年的大背景下看，则有点跟不上节奏，把这几个城市归类为“量价齐冷”是相对的。

在四种类型的城市中，“量价齐冷”的城市最危险，不仅吸引不到投资性需求，也没有足够的刚需作为支撑，到这些城市买房，需要严格把控风险。

小结：

经过2016年下半年严厉的楼市调控，一线城市的成交量被严格管控，出现“涨价不涨量”甚至“有价无市”的僵局，市场热点转移到一线城市周边的卫星城，以及经济发展态势良好的强省会城市，这些城市出现“量价齐涨”的盛况。

“强省会”之外的大部分省会城市，以及远离大都会区的中小城市，则普遍出现“涨量不涨价”的稳健态势，这些城市特别适合自住类买家。还有极少数的城市，比如温州、台州则出现“量价齐冷”的尴尬，在2016年楼市繁荣的大背景下，显得有点格格不入。

以上分析也许能为你在2017年的买房决策提供一些参考。不过，本文所引用的数据全部来自上海易居房地产研究院日前发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》，如果这个榜单的部分数据不靠谱，会影响到本文的部分结论。另外，本文只统计了新房数据，没有统计二手房数据，这对北京上海深圳的分析可能会有影响，因为这三座城市的二手房交易量已经超过新房交易量。所以，本文的数据和观点仅供参考。

附表一：2016年50个城市的新房交易量

附表2：50个城市2016新房成交量增幅排名

附表3：50个城市2016新房成交均价排行

附表4：50个城市2016新房成交均价涨幅排行

以上数据均选自上海易居房地产研究院发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》

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