规划问道导读：近日，著名投行中金公司发布了深度报告，对中国房地产业在2015年的走势进行了详尽的预测。国地资讯对中金的深度报告进行了梳理，总结了9条重大行业趋势变化，在此与业内同仁共同分享。
1未来供给面趋于收缩
随着2014年开发商投资活动趋于保守，新开工收缩，我们预判2015年供应较2014年下降5%~10%（对比2012年，重点城市供应较2011年持平）。2015年将会是房地产投资的“小年”，预计投资增速降速至8%，新开工面积同比下降10%。历史上看，房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标，2014年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速；目前行业可售库存依然在高位，拿地未有明显起色，预期2015年新开工将继续缩减，从产业逻辑链看，行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降，拿地恢复时点或在2015年2季度及以后。
2按揭贷款支持将有所好转，预计销售额同比增长5%左右，销售面积同比增速3%
行业销售指标的先行指标则是信贷增速，中金宏观组预计2015年M2增速依然将保持13%的同比增长，新增信贷额达9.5万亿元，按照过往经验，新增信贷的15%~20%将用于按揭贷款投放，加上按揭贷款到期释放出的按揭额度，我们估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿左右，同比增长14%，将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿。
3资金价格方面，预计2015年实际利率平稳回落，房价总体平稳
根据中金宏观组预测，2015全年将有两次降息，而CPI 同比增速将滑落至1.4%的低位（2014年预测：2.0%），意味着实际利率在2015年将呈现稳步小幅回落趋势，回落速度缓于2012年，而实际利率与房价负相关，预示着2015年房价平稳。过去十年的历史经验告诉我们，房价与实际利率呈现负相关关系，而且居民存款定期化速度（表现为活期存款与定期存款增速差）则对房价具备一定程度领先关系，我们预计房价在2015 年2 季度之后回暖，预计重点城市2015 年的房价低点环比调整幅度在5%以内。
4供需缺口收窄，行业库存去化周期出现改善
大重点城市数据显示，2015年供需缺口将收窄，预计城市供应同比下降7%，需求同比回暖9%。行业库存去化周期在年底出现改善迹象：截止9月底，我们监控的库存去化月数指标从7月高点的16.9个月小幅降低至16个月左右，而2011~2012年周期，库存去化月数高点出现在2012年1月，为17.9个月，之后迅速降低至2012年8月的9.0个月。
5中小型城市面临高基数，回暖幅度偏弱
而看到中小型城市，比如我们观察的2.5线城市及三四线城市（中金2.5线城市定义为，除开40个一二线城市外、房地产市场发展情况较好的46个地级市），近年来逐步进入市场发展的平稳期（类似二线城市的2009~2014年），限于高基数，我们预期2015年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%，明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。
6土地制度方面：鼓励旧城改造，严控特大型城市新增建设用地；或将有改性/城市更新的制度性框架出台
目前，中国土地开发强度总体偏高，建设用地存量大、利用效率低。官方在中共十八届三中全会、中央经济工作会议等重要会议上，多次强调严守18亿亩耕地保护红线、耕地数量和质量保护并重等。
今后，人口500万以上特大城市的中心城区，除了生活用地及公共基础设施用地，原则上不再安排新增建设用地。但是，何谓“生活用地”，是否包括商品房用地；“原则上不再新增供地”如何执行，成为房地产市场的最大悬念。
7进入地产“白银”时代，开发商转型势在必行
国际经验看，除非土地供给严格被控制，地产商高利润率不可持续。我们比对其他国家/地区开发商发展经验发现，由于地产开发商行业并未形成核心进入壁垒，除了土地供给严格被控制的城市型经济体（比如香港），开发商开发业务的毛利率均在20%左右波动，而净利润率都在10%以下。销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后，开发商唯有转型，从布局重划、产业拓展、模式切换等三条路径谋划转型之路。如传统开发商模式的核心要素是“优质土地获取能力”+“资金运用效率”，那么从模式上去思考转型的方向，就必须在土地获取、资金利用两点上做文章。展望未来三到五年，我们预期在行业规模增长空间见顶情况下，将迎来开发商转型良机。
8从产业发展角度看，未来主流大开发商将更加倾向于纵向一体化，而中小型公司则实现跨领域多元化
纵览各个国家、经济体中开发商的发展经验，我们发现，在人口基数较大或者幅员辽阔的国家/经济体中，主流开发商倾向于实现纵向一体化（比如美国1980年以来发展按揭贷款公司、日本开发商介入建筑行业，提高持有物业比重），坚守住宅开发产业链；而城市型经济体、海岛型经济体，或者是中小型公司则“船小好调头”，更容易实现跨领域多元化（比如香港、中国台湾地区开发商，均在行业增长空间见顶之后，涉入本城市/地区的其他产业发展，比如公共交通、百货、电子产业等等）。
9达到纵向一体化或者跨领域多元化的主要手段还是并购，未来三到五年是产业并购大发展时代
而同时，我们也看到，比如美国、中国台湾等经济体，实现纵向一体化、跨领域多元化的主要路径是通过并购，而非自身培育，因此，在行业增长空间见顶情况下，我们认为，未来三到五年，中国将有更多地产产业内并购案例（类似美国1990-2002年间），及中小型公司跨行业多元化案例（类似中国台湾地区的1992年~2002年）出炉。
