规划问道引言：王石说过，如果雷军来颠覆房地产，他愿来做加工厂。这一次，在北京地下室飘过的雷军，终于来真的，斥资一亿入股you+国际青年公寓。正是由于雷军的加入，you+国际青年公寓被广泛称为“小米公寓”。 那就让我们一起来看看这个项目是否就是房地产插上互联网翅膀的范本，是一只站在台风口的猪呢？
还记得有人开玩笑说，“小米—年轻人的第一套房，小米—年轻人的第一台车。”不过，现在“年轻人的第一套房”还真的有点靠谱了。对you+而言，公寓只是个载体，以此形成的年轻人社交平台才是核心，每一座you+国际青年公寓都设计了一层设备齐全的大厅，就是为了鼓励他们在这里结交更多的朋友，形成一个有“温度”的社区。
据悉，雷军决定投资you+国际青年公寓只用了5分钟，由车库咖啡创始人苏菂牵线搭桥(苏菂也是you+国际青年公寓的联合创始人兼CTO)，雷军为投资领投，另有其他投资方参与，投资在几个月前已完成。正是由于雷军的加入，you+国际青年公寓被广泛成为“小米公寓”。
you+的商业模式是租房，租下整栋楼，重新改造之后向青年人出租，主要针对初上班的年轻人。卖点是良善的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交流。you+国际青年公寓有一个“三不租”的规矩：一是45岁以上不租，第二是带孩子的不租，第三是不爱交朋友的不租。
做有“温度”的社区
you+国际青年公寓联合创始人刘洋认为，如果仅仅是长租公寓，这并非什么新鲜的商业模式，you+国际青年公寓跟其他同行相比最大的不同，是在创立之初已经制定了清晰的目标：我们是做社区平台。
长租公寓最早起源于美国，他们为商务旅行者提供民居式的酒店公寓服务，房间内配备厨房和洗衣机。在国内长租公寓市场，北上广深的高端市场则基本被来自新加坡的雅诗阁（Ascott）、辉盛（Fraser）所控制，而上海的优帕克、广州的私享家、成都的优客逸家等品牌也在部分城市的中端市场占有一定份额。
以优客逸家为例，目前在成都已拥有2000套房源，在武汉拥有近300套房源。2013年1月，优客逸家获得源渡创投300万人民币的天使投资，2013年9月君联资本以400万美元进行了A轮投资。最近，他们刚刚完成了B轮投资，估值8000万美元。
优客逸家创始人刘翔曾说，你和竞争对手之间其实没有秘密可言。建立好的企业文化，练好内功，持续打造公司核心竞争力才是关键。
you+国际青年公寓目前仅在广州有两个落成项目，房源套数也仅为200套出头，这个“体量”在长租公寓市场毫不起眼。
you+国际青年公寓大门
you+国际青年公寓外立面
但刘洋并不着急。在他看来，市场上绝大多数的长租公寓，他们的经营模式中，公寓是核心，社交只是一个延伸出来的点，这无法改变年轻人在下班后各回各家的孤独日子。比如优客逸家的刘翔就说，优客逸家的定位是“打造面向房东的不动产增值管理服务商，面向租客的轻时尚长租连锁公寓”；
但对you+而言，公寓只是个载体，以此形成的年轻人社交平台才是核心，每一座you+国际青年公寓都设计了一层设备齐全的大厅，就是为了鼓励他们在这里结交更多的朋友，形成一个有“温度”的社区。
大厅配备的小酒吧
房间的设计虽然简单，但每个房间都一定有一面明亮的大窗户，完全不会让人有拥挤压抑的感觉。更重要的是，you+允许家友在房间里随意创作，增添各种设计，甚至可以在墙上涂鸦，完全展现自己的个性。退房后这些设计还不要求还原，也不会扣押金！
正因如此，从业态形式来看，包括优客逸家在内的国内大多数公寓品牌采用分布式业态，房源分布在城市的各个社区里，每个社区可能只有几套房源，它的优点是容易获取房源，但过度分散的房源没法形成有效的社区；you+国际青年公寓则采用集中式业态，即通过拿下整栋物业实行集中管理，虽然获取房源的难度更大，但更容易形成社区氛围。
刘洋说，他和几位联合创始人全部把家搬到you+国际青年公寓里，与年轻人“厮守”在一起，全部身心都放在了如何提升社区的“温度”——提升年轻人交流的积极性上。
“其他长租公寓，他们的店长考核指标可能更多是与项目的收入情况挂钩，但you+不是这样，我们对店长的考核是更注重客户满意度，即通过什么办法、组织什么活动能让这些年轻的‘家友’在you+过得更开心。”刘洋说。
让创业者住在一起
刘洋这个简单的梦想，吸引了一位国内最知名的创业者——车库咖啡创始人苏菂的关注，后者以联合创始人的身份在you+国际青年公寓开创一番新事业，成为公司发展史上的关键人物。
车库咖啡是一家2011年4月开业、以创业和投资为主题的大热咖啡馆，创业者只需每人每天点一杯咖啡，就可以在这里享用一天的免费开放式办公环境。苏菂当年创办车库咖啡的目的，是希望通过这种方式，为创业者提供与早期投资机构对接的场所。三年半之后，车库咖啡已经成为全国最有名的创业孵化基地，仿效者众。
苏菂，YOU+CTO、联合创始人，人称：弥勒。负责YOU+互联网运营。他在2011年创办的车库咖啡现已成为中国草根创业的圣地。
“三年前，当苏菂还在中关村做车库咖啡的时候，认识了一个做搭配分享网站的创业者Sam，苏菂还为他提供过很多的帮忙。”刘洋回忆，2012年末，Sam怀揣另一个梦想离开了北京奔向广州，机缘巧合成为you+国际青年公寓的第一代“家友”。
居住一段时间后，Sam感觉到车库咖啡与you+国际青年公寓有许多共通之处，在他的热心牵线下，刘洋在网上认识了苏菂。但是第一次的见面，一直拖到今年5月。
刘洋与苏菂在广州时代地产举办的一次活动上首次见面了，没想到，两人一见如故，还迸发出了火花。
“我想加入你们。”苏菂的热情让刘洋非常感动。为了加入you+国际青年公寓，苏菂甚至选择退出车库咖啡的管理层，交给内部团队管理，全力投入到you+的创业过程中。
苏菂以联合创始人的身份加盟后，便为you+带来一个崭新的发展思路：you+国际创业公寓。他说，只是让创业者聚在一起还不够，如果能提供一个低成本场所，让这些创业者“住”在一起，则能带来更高的商业延展性与资源整合能力。
这其实也是实现苏菂自己当初的一个创业梦想。早在车库咖啡启动时，苏菂便想过创立一个让创业者能以低成本居住在一起的地方，为此他甚至与速8酒店商谈并达成了初步合作意向。但最后还是因为各种原因不了了之。
“我们当时注意到，you+国际青年公寓里面本来就有20％~30％的家友是创业者，如果我们把它打造成创业者之家，吸引更多的创业者住在这里，他们不仅可以在一起研究项目，还可以与来自各行各业的家友寻求资源互补，you+还能为他们提供创业者的研讨与分享会，并引入投资人与项目对接，相当于把创业链条上的每一个环节整合起来，成为比车库咖啡更伟大的创业孵化基地。”刘洋滔滔不绝。
在公寓里有20-30％的家友是创业者，每天晚上大家都会在大厅里一起讨论自己的项目进展和技术难题，很容易迸发出思想的火花。更重要的是，“家友”里有法律、营销、互联网、编程等领域的人才，一旦资源整合起来，能产生1+1>2的效应。
雷军：You+是一份比小米更伟大的事业
刘洋很清楚，要想进一步发展壮大，需要资本的支持。由于苏菂的加入，you+国际青年公寓很快成为投资界的一颗新星。投资人找，合作商找，连政府也找上门来。
巧的是，几乎与此同时，有一位中国内地著名天使投资人也在密谋进军公寓市场，他就是雷军。
关注小米的人应该知道，雷军对开发公寓早有兴趣。今年2月11日，小米手机员工“钟雨飞”在微博发布了一条消息称，小米今年开建小米公寓作为员工福利。当时无论是小米内部还是房地产界，都对这事满怀期待。
但到了6月份，雷军在微博上明确回应:“小米精力和能力有限，做不了房地产，请大家原谅。”
“其实雷总一直有打造小米社区的想法，他对进军公寓有过深思熟虑，小米还有专门的研究团队在公寓市场做调研，但一直苦于找不到理想的项目。”刘洋说。
经过苏菂的牵线搭桥，今年8月初的一个下午，在雷军位于北京的办公室里，刘洋终于见到了这位中国投资界和互联网界的名人。会谈的过程异常顺畅，雷军只花了5分钟便敲定了领投A轮融资的决定，并愿意担任you+的顾问。
you+部分创始人与雷军合影
雷军的加入，成为you+国际青年公寓发展史上的一座里程碑。
“雷总很清楚，国内大多数年轻人都面临租房难题，这是一个巨大的刚需市场，相对于手机等电子产品，公寓能更深入地击中用户痛点。”刘洋说，除了实体的楼宇，you+国际青年公寓会围绕聚集在这里的年轻人搭建一个超大的社区平台，一旦把用户粘性做起来，这个线下社区入口就能带来无限的可能。
此外，入住you+的年轻人不限于创业者，还会有自由撰稿人、投资经理、摄影师、法律人士、会计工作者等等，他们的专业知识也会给创业者提供帮助，这种异业资源的整合能力能让you+成为国内最牛的年轻人创业基地。
雷军看到了这种模式的发展空间，甚至可以说，you+是以“反互联网”的方式，做了之前小米所擅长的在互联网上吸引粉丝、搭建社区、实现人与人连接的事情。这恐怕也是雷军认为you+是一项比小米更伟大事业的最重要原因。
获取资本助力后，you+的发展步伐也将提速。据悉，今年内you+国际青年公寓只有10个项目（2个已开业），约1300套房源。但明年的发展目标是增至2万套房源，2016年房源数量更要刷新至10万套，在四个一线城市抢占主导市场地位。
房源数量的暴增并不意味着you+很快就能从中获取巨大利润。刘洋说，从广州的两个已开业项目运营情况来看，现金流实现平衡没有问题，也许还能赚取微薄的利润，但要快速收回成本几乎不可能。
“雷总在领投了我们的A轮融资之后，对you+提出的唯一要求是：用心做好服务，不要急着赚钱。”刘洋说，用互联网思维来看，you+现在是处于积累用户的阶段，正如车库咖啡当初要急着赚钱，最终它只是一家普通的咖啡厅，不可能成为国内最牛的创业者聚集地。
