规划问道2016年03月23日，财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。实施在即，营改增在我们的房地产评估中又会带来哪些变化呢？下面小编根据近期发布的营改增相关文件并结合估价规范就营改增给房地产评估带来的变化进行了整理分析。
税费变化
根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）,在成本法、假设开发法中均涉及到销售税费的测算。在营改增实施前，销售税费主要指的是营业税及附加（附加税费在本文中省略）。而营改增后，由缴纳营业税改为缴纳增值税。无论是计税依据还是计税方法都发生了变化。
营改增以前
营业税属于价内税，销售税费的计算方式为：
销售税费=含税价格×营业税税率（5%）
营改增以后
根据《营业税改征增值税试点实施办法》和《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，增值税的计税方法包括一般计税方法和简易计税方法。
一般计税方法是按照销项税额减去进项税额的差额计算应纳税额，适用于增值税一般纳税人。应纳税额=当期销项税额－当期进项税额销项税额=销售额×税率=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%进项税额为房地产企业购进货物、劳务、服务、无形资产等支付或者负担的增值税额。
简易计税方法是按照销售额与征收率的乘积计算应纳税额，一般适用于小规模纳税人，一般纳税人销售服务、无形资产或者不动产的情况。应纳税额=销售额×征收率=含税销售额÷（1＋征收率）×征收率（征收率为5%）。
评估处理
从以上两种增值税的具体计税方法可以看出，一般计税方法相对复杂和繁琐。从房地产开发来说，进项税额可能涉及到项目的基础设施配套费用、建筑安装工程费用、设备费用、管理费用、销售费用、财务费用等等，各项购进的货物、劳务、服务等价款无法一一确定，再加上增值税率也不相同，这就造成了可以抵扣的进项税额在评估中难以准确计算，其可操作性不强。
根据《营业税改征增值税试点实施办法》和《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税；房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。虽然我们在评估中涉及的房地产企业可能采用的是一般计税方法，但从税收公平原则、重要性原则和可操作性来说，小编建议评估可按简易计税方法来测算房地产估价中涉及的销售税费。
测算举例：
A企业销售自己名下一栋房地产，销售价格为500万元（含税），按简易计税方法计算，征收率为5%，则销售税费为：
500÷（1+5%）×5%≈23.81万元。
若按营业税计算，则为：
500×5%=25万元。
按增值税计算销售税费比按营业税计算减少1.19万元，这也符合增值税改革“税负只减不增“的精神。
来源：中估联行
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