规划问道我国土地价值评估伴随国有土地有偿使用制度的建立而产生，并随着国家改革开放的不断深入、市场经济的发展而不断市场化。《资产评估法》的颁布实施进一步推进了土地评估的市场化发展，土地估价行业面临新的挑战和发展机会。土地估价机构和土地估价师应该顺应这种发展趋势，主动进行自我调整，积极迎接新时期的发展。
如果想转载此文，请在正文开始前，注明微信名及ID。
来源：国地资讯（ID：guodizixun）
土地评估市场化的发展历程
随着国有土地有偿使用制度的建立，我国土地价值评估行业应运而生。但早期的土地估价机构大都隶属于政府主管部门，主要服务于国有土地出让底价评估、基准地价评估、标定地价评估等地价管理目的，以及核定土地增值额、计收土地税费、评估国有企业改制涉及的国有土地资产价值、评估征收拆迁补偿金额等政府管理职能。
随着改革开放的不断深入，市场经济的不断发展，土地估价业务范围不断扩大，土地估价行业逐步走向市场化。
1999年国务院办公厅下发《关于清理整顿经济鉴证类社会中介机构的通知》，要求评估中介脱钩改制。同年9月，国土资源部印发《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》，要求土地评估机构与政府脱钩，并将政府对土地评估机构的管理职责逐步下放到行业协会。
2001年3月，国土资源部印发《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，将土地估价结果的确认制度改为备案制度。
2002年8月，国土资源部印发《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》，取消了土地评估机构资质的行政审批。
2014年10月23日国务院取消了土地估价师职业资格许可。同年12月1日国家发展改革委发文放开土地价格评估等7项专业服务的价格指导，实行市场调节的价格形成机制。
至此，在政府一系列简政放权的改革措施推动下，土地估价行业逐步走向开放竞争的市场化道路。
2016年7月2日，十二届全国人大常委会第二十一次会议表决通过的《资产评估法》，首次以法律的形式确定估价行业的法律地位，放开评估服务的市场需求，明确了估价行业的行为规范，划清估价行业监管职责，对土地估价行业未来的市场化发展有重要意义。
土地评估咨询的市场需求
《资产评估法》第三条规定：“自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的（以下称法定评估），应当依法委托评估机构评估。”这表明，除了法定评估外，土地评估需求将由相关主体自己决定，其中包括是否聘请土地评估机构，聘请哪一家土地估价机构，评估对象、评估内容、评估目的是什么，地价内涵如何设定，对评估成果有什么要求等等。土地的价值和开发利用与有关权利人的利益密切相关，土地价值判断和利用分析的需求广泛存在现在市场经济中。在具体的评估项目中，土地估价的市场需求主要体现在以下几个方面。
土地使用权流转价格评估，即土地使用权交易价格的评估，是土地价格评估中最基本最常见的一种评估类型。土地除了在政府出让一级市场流通以外，还会在转让、出租等二级市场流通。《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔2014〕119号）就要求完善土地租赁、转让、抵押二级市场。未来随着土地二级市场的发展完善，土地使用权人对土地转让价格、租赁价格的评估需求也将越来越大。
在早期，土地作价入股（出资），主要是指国有企业改制过程中，对企业原无偿获得的国有土地资源的一种处置方式。随着土地有偿使用制度的实施和市场经济的不断发展，非国有企业以土地作价入股（出资）、或以一方出地另一方出资的方式合作开发土地资源的案例也越来越多，由此产生的土地价值评估需求也越来越多。
土地是市场经济中的重要资产，是企业单位或个人融资的重要筹码，也是金融机构各种融资类项目的核心风控措施之一。金融机构在对企业单位或者个人贷款之前对土地进行价值评估，便于制定全面、合理的融资计划，控制放贷资金的风险。
近年来，我国城市房地产市场得到长足发展，房地产市场价格的不断攀升促使土地使用权人越来越重视自己名下土地资源开发利用的价值。与此同时，现阶段国家大力推行土地节约集约利用制度，鼓励存量土地提高土地利用效率，并制定了“三旧”改造、“棚户区”改造等存量土地利用的优惠政策。在这样的背景下，土地使用权人对自身拥有的低效利用或空置未用的土地资源盘活利用的需求越来越突出。这又促进了存量土地潜在利用价值的评估咨询需求。
除了上述土地评估需求外，市场中的土地价值评估需求还包括企业土地投资决策涉及的土地价值评估、土地补偿协商谈判中的价值评估、开发整理中的土地增值及分配的确定、土地分割与合并前后价值的确定等。
这些市场中的土地评估咨询需求者通常为市场经济中的主体，其评估委托有鲜明的利益立场和强烈的利益最大化诉求。委托方需要的不仅仅是估价对象在过去或现在某个时点的价值，他们更关注估价对象未来的价值发展趋势，以及如何实现估价对象的最大价值，对土地价值评估咨询的成果有明显的个性化要求。一些评估需求还可能会突破土地估价规程的框架，以固化的评估作业程序进行单纯的价值评估难以满足委托方的需求，这对土地估价机构和土地估价师提出了更高的技术要求。
土地估价机构和土地估价师如何应对市场化发展
在土地估价市场化发展趋势面前，土地估价行业面临着门槛不断放开、市场竞争日益激烈、评估需求难度不断提高的挑战；但同时遇到政府简政放权、行业立法、市场活力进一步释放、土地估价专业性更突出的发展机遇。土地估价机构和土地估价师应该顺应这种发展趋势，主动进行自我调整，积极迎接新时期的发展。
对于土地估价机构而言，在行业市场化发展过程中，应抓住市场核心需求，提供个性化的专业咨询服务，加强行业自律与内部管理。
（1）以土地价值评估为基点，抓住核心需求。在市场环境中，市场主体无不希望充分利用已有的资源获得更多的利益。理性的土地权利人最终的目的是实现土地利用效益最大化。某种特定的土地利用方式或处置方式能否达到利益最大化的目的？如何才能达到土地利用最优最佳的状态？这成为土地权利人日益关注的问题。因此，土地估价机构提供价值评估服务时，不应仅仅局限于提供土地的价值额，还应该以价值评估为基点，抓住客户的核心需求，提供到位的价值咨询服务。
（2）提供个性化的专业咨询服务。在不同的地区、不同的地块、不同的社会经济环境条件下、不同的地块权利状况下，不同的开发利用状态、不同的处置利用方式、不同的决策背景下，委托方的具体评估需求不尽相同，土地估价咨询服务需要解决的具体问题也不同。土地估价机构应该在遵循估价规范、职业准则等法规和行业管理要求的前提下，针对客户的具体需求和价值评估对象的具体情况，提供个性化的价值咨询服务。
（3）加强行业自律和内部管理，推动行业规范、健康发展。《资产评估法》的立法使土地估价行为法律化、规范化，有利于土地估价机构公平的参与市场的竞争，同时也对土地估价机构和估价人员提出法律责任要求。在国家简政放权、供给侧结构性改革的新形势下，土地估价机构应借助《资产评估法》赋予的权利，继续坚持行业自律，根据新的形势、新的要求，不断健全内部管理的规章制度，提升内部管理水平，加强土地估价师队伍的建设，以适应市场环境的变化，共同推动土地估价行业更加规范、健康发展。
对于土地估价师而言，应提升自身的综合素质和专业素养，培养服务意识。
首先应立足估价规程，扎根土地价值理论，提高挖掘土地价值的能力。作为土地估价项目的具体实施人员，土地估价师自身的能力水平与项目的质量水平、客户需求的满足程度直接相关，也是估价师自己立足于行业的根本条件。土地是一种复杂的综合性资源，既有自然属性，又有社会属性；既有资源特性，也有资产特性。土地的价值根植于它对于人类的功能效用，既受到自然属性的影响，更与社会经济的发展变化密切相关。因此，作为土地估价领域的专业估价人员，土地估价师应该立足土地估价规程，深入钻研土地价值相关理论，透析各种因素在特定时点对土地价值的作用，努力提高自己科学、合理的评估和挖掘土地价值的能力。
其次，拓展知识架构，熟悉政策，提升增值服务综合力。在国家简政放权的背景下，土地估价行业发展越来越市场化，市场环境中的土地价值评估需求综合性越来越强，价值评估咨询项目的挑战越来越大。这些评估咨询项目不仅需要估价师具备扎实的土地估价理论基础和估价经验，还要求估价师具有一个完善的知识架构，熟悉现有的相关法律法规和政策；不仅要充分挖掘出土地的价值潜力的能力，还要具备能够进一步为客户提供更多增值服务的综合素质能力。
最后，调整角色定位，培养服务意识。在传统的土地价值评估服务中，土地估价机构依据政府法律法规政策规定的准则进行国有土地价值评估，或多或少充当着土地价值评判的角色。在市场化的评估需求中，土地估价的需求具有鲜明的利益立场。在服务于这些市场化需求时，土地估价师应注意调整自己的角色定位，培养服务市场化需求的意识，从客户的需求出发，在不违反法律政策、土地估价相关行业标准规范的前提下，围绕客户的需求，提供专业的咨询意见，为客户实现其利益诉求提供决策参考。这也是土地估价师及土地估价机构在市场化估价需求中的价值所在。
总之，在政府简政放权的改革大背景下，《资产评估法》的立法大力推进了土地评估的市场化发展，对土地估价行业有深远影响。土地估价机构和土地估价师应立足本行业的专业特点，把握市场的需求，进一步强化自身的专业技术和服务能力，提升土地评估咨询服务的价值和市场认可度，在开放的竞争市场中绽放我们的专业魅力。
长按二维码识别查看
【广东省土地估价行业深入学习贯彻《资产评估法》系列报道】
国地资讯聚焦国内外国土、城建、环境行业，致力于宣传热点政策，分享新鲜资讯，展示研究成果。
