规划问道我国最早的科技企业孵化器诞生于1987年。经过近20年的发展，我国科技企业孵化器数量持续增长，在推动我国高新技术产业发展上发挥了重要的作用。2012年党的“十八大”确定实施创新驱动发展战略，这使得作为科技企业创业摇篮的科技企业孵化器再度成为各地政府政策关注的对象。
而作为国家创新型城市试点及国家创新型试点城市，广州市科技企业孵化器建设发展也取得不俗的成效。但是与全国其他城市相比，广州市科技企业孵化器建设发展仍存在较大的差距。有调研显示，2013年底北京市拥有30家国家级孵化器，苏州、上海和天津分别拥27、26和23家，而广州拥有13家，位居全国十大主要城市的第九位。
广州市制定了《广州市科技企业孵化器倍增计划实施方案》（穗科信字〔2014〕296号），提出实施孵化器倍增计划，并确立的到2016年全市孵化器达到120家，孵化总面积达到800万平方米，在孵企业1万家等发展目标。
同年，广州市人民政府办公厅发布《关于促进科技企业孵化器发展的实施意见》（穗府办〔2014〕61号），提出深入实施创新驱动战略，全力推进孵化器倍增计划和系统升级工程，完善孵化器硬件设施建设。
中共广州市委 广州市人民政府发布《关于加快实施创新驱动发展战略的决定》（穗字〔2015〕4号），提出以创新驱动发展作为和新战略，积极探索全面创新改革试验，要求通过推动孵化器等重大创新平台的建设提升科技创新平台服务能力。
广东省政府颁发了《广东省人民政府关于加快科技创新的若干政策意见》（粤府〔2015〕1号），要求优化全省创新创业环境，具体提出完善科技企业孵化器建设用地政策的要求，明确工业用地建设的科技企业孵化器，在不改变科技企业孵化服务用途的前提下，其载体房屋可按幢、层等有固定界限的部分为基本单元进行产权登记并出租或转让的原则。
6月2日，广州市国土规划委、广州市科技创新委联合发布了《关于印发科技企业孵化器建设用地的若干试行规定的通知》（下称简称《规定》），对广州市科技企业孵化器建设的投资主体、土地供应及分割转让、监督管理等事项做了相关的规定。
《广东企业孵化器发展现状与对策建议》，广东创新创业孵化在线。另根据媒体报告，到2014年底，广州市国家级孵化器已有16家，至2015年底，全市备案登记孵化器已有119家。
《规定》第一条提出“鼓励和支持多元化主体投资建设科技企业孵化器。”
解析：“多元化主体”包括有哪一些类型呢？根据《广州市科技企业孵化器倍增计划实施方案》（穗科信字〔2014〕296号），这些“多元化主体”包括民营企业和园区、国有企业、高校、科研院所以及各种投资机构。其中“各种投资机构”又包括各类创业投资资金、天使投资人、风险投资和企业家等等。这即意味着，未来科技企业孵化器的投资人可以是科技企业，可以是专业的园区投资商、投资人；也可以营利性机构，也可以是非营利性机构。
鼓励和支持多元化主体投资建设科技企业孵化器，可以整合各主体的资源优势，这些资源包括有产业技术和经营管理的经验、现有的物业或存量土地资源、科研技术成果与现有的科研仪器设备及实验室、以及各种形态的资本等。通过鼓励投资主体多元化，有利于社会各类资源寻找适当的合作模式，搭建起具有一定特色或专长的科技企业孵化器。
《规定》明确，在符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划的前提下，每年安排一定比例的用地作为孵化器建设用地。同时也规定，现有工业用地经批准纳入城市更新改造项目，可由权属人自行改造成科技企业孵化器。
解析：近年来，广州市城市建设飞快发展，建设用地资源消耗速度也飞快。根据媒体报道，到2016年到2020年广州市建设用地指标仅剩77平方公里，按广州市近年年均建设用地增量28.57平方公里计算,不到3年广州增量建设用地指标将消耗殆尽。而另一方面，2016年上半年广州全市存量建设用地规模高达1787平方公里。增量建设用地少，存量低效利用建设用地多，是目前广州市土地资源面临的一大问题。广州市经济发展和城市建设过程中也越来越重视存量低效建设用地的盘活利用，并在“三旧”方面进行了积极的探索和尝试。2015年《城市更新管理办法》及相关配套文件相继出台，与原有的“三旧”改造政策相比，新的城市更新政策在收益分配上做了较明显的变动，土地使用权人在城市更新改造项目中获得的收益相对旧政策的规定有所减少。这在一定程度上影响了部分土地使用权人的改造热情和积极性，城市更新的实施面临新的障碍。鼓励存量旧厂房通过城市更新改造为科技企业孵化器，给旧厂房更新改造提供多一种选择方向，在促进科技企业孵化器建设发展的同时，有助于优化城市建设用地利用，提高土地利用效率。
《规定》明确，以招拍挂公开方式出让的孵化器建设用地，出让公告应明确孵化器项目的房屋是否允许分割转让及转让比例、条件、对象等内容。同时《规定》第四条对孵化器房屋转让的条件做了明确的限定。具体而言，孵化器房屋转让的条件有以下几点：（1）孵化器可分割转让的面积不得超过项目总建筑面积的30%，配套用房不可分割出售或转让；（2）转让后不得改变作为孵化服务用途；（3）受让者必须为入驻本孵化器满1年的科技研发企业或机构，不得转让给个人；（4）受让者上一年度营业收入在1000-5000万元之间，或近2年净资产增长率超过30%。
解析：作为政府扶持并享受政策支持的建设项目，科技企业孵化器是广州市培育科技创新企业，发展战略性新型产业、实现转型升级的重要抓手。以往的科技企业孵化器多带有国有资本的影子。随着孵化器建设主体向多元化方向的发展，孵化器的投资和运营逐渐成为民营资金追逐的一个新领域。通过鼓励和支持孵化器投资主体多元化发展，政府可以整合社会资源，减轻自身的财政投资负担，同时也可达到推进孵化器建设的目的。在这个过程中，政府需要平衡孵化器投资主体的资本回收及合理的盈利诉求，与孵化器建设发展之间的平衡。允许孵化器项目房屋一定比例分割转让并设定明确转让条件，有利于加快投资人的资本回收，增强孵化器的投资吸引力，同时又维持孵化器应有的用途和作用，有利于实现政府、投资主体和创新企业多方共赢的局面。
根据孵化器房屋是否允许分割转让，《规定》明确了按工业用地供应的科技企业孵化器土地出让金的缴纳标准，大致可以归纳为以下几种情况：
（1）按工业用地供应，且建成后孵化器房屋不可分割转让的，土地出让起始价按照《广州市人民政府办公厅关于促进科技企业孵化器发展的实施意见》（穗府办〔2014〕61号）规定执行。
对此，61号文规定，在不低于土地实际取得成本、土地前期开发成本及按规定应收取的相关费用之和，不低于国家规定的最低出让价格，不低于相应地段、相应用途级别基准地价的基础上，孵化器项目用地可按广州市有关工业用地最低出让价格标准的政策规定设定土地公开出让起始价。
（2）按工业用地供应，且建成后孵化器房屋可分割转让的，土地出让起始价在不低于上述不可分割转让工业用地出让起始价的前提下，按照相应地段办公用途市场评估地价的20%拟定[2]。
（3）城市更新改造项目改造为按工业用地供应的科技企业孵化器，且房屋不可分割转让的，可不增收工业用地土地出让金。
（4）城市更新改造项目改造为按工业用地供应的科技企业孵化器，且房屋可分割转让的，土地出让起始价在不低于上述不可分割转让工业用地出让起始价的前提下，按照相应地段办公用途市场评估地价的20%，并扣减原已缴的土地用途及剩余期限的地价，计算应缴纳的土地出让金。
根据61号文，利用其他商务设施用地新建孵化器的，可按相应地段综合办公用途市场评估价的70%设定土地公开出让起始价。
解析：近年来，我国北上广深等重点城市房地产市场迅速发展，各类办公性质的物业租售价格大幅度上涨，企业经营的成本不断增加。随着创新、创业浪潮的逐步兴起，技术创新企业创立初期低收益低成本的特征与高租金的办公场所之间形成了无法跨越的鸿沟。一些城市和地区高租金驱逐创新企业的现象日益突出。这对一个城市实施创新驱动、实现产业升级转型无疑是一个障碍。
从《规定》文件内容来看，政府对科技企业孵化器项目用地给予较大幅度的价格优惠。通过给予优惠的用地政策，一方面政府意在可以引导、鼓励各类投资主体积极参与科技企业孵化器的建设，另一方面也可为创新创业机构提供低租金、适合创业的办公空间。但目前，政府对这些享受地价优惠政策的孵化器建设项目建成后的租金和售价水平是否有限定或指导要求，《规定》及相关文件尚未有具体的说法。
随着国家创新驱动发展战略、大众创业万众创新等政策的出台，科技企业孵化器的建设正在经历着蓬勃发展的春天。在政策的鼓励和支持下，科技企业孵化器有可能成为社会资源集聚的热点之一。未来孵化器建设中存量土地的如何实现高效利用、孵化器项目投资建设的成本和盈利模式等问题也将值得进一步深入探讨。
作者介绍
房春玲，女，注册土地估价师、注册房地产估价师，主要研究方向：土地房地产价值评估、征收拆迁评估、土地房地产市场分析、城市更新（“三旧”改造）咨询、土地综合开发研究、土地节约集约利用研究、集体建设用地流转政策与价值研究。E-mail :13922734232@139.com
国地资讯聚焦国内外国土、城建、环境行业，致力于宣传热点政策，分享新鲜资讯，展示研究成果。
