规划问道国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。近年来，各市县国土资源主管部门逐步对国有土地租赁涉及的土地估价产生了业务需求。本文拟分析国有土地租赁的特征，及简单探讨国有土地租赁中租金的计算方法，以抛砖引玉。
国有土地租赁，是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。
对原有建设用地，因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。
最近，国土资源部办公厅关于印发《产业用地政策实施工作指引》的通知（国土资厅发[2016]38号），“第八条（土地使用方式的确定）各类产业用地均可采取长期租赁、先租后让、租让结合方式使用土地。以长期租赁方式使用土地的，应按照《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）执行，租赁期限按照《合同法》规定，不得超过二十年。”
1承租土地使用权可以转租、转让或抵押
国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押必须依法登记。
2国有土地租赁权人有优先受让权
承租土地在使用年期内改为出让方式的，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。承租土地使用权期满，承租人可以申请续期，除根据社会公共利益的需要收回该幅，应予以批准。
3承租土地提前收回，可以获得合理补偿
国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权，在租赁合同约定的使用年限届满前不收回；因社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，应对承租人给予合理补偿。
国有土地租赁的租金确定，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。
国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其他土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。
采用短期租赁的，一般按年度或季度支付租金；采用长期租赁的，应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。
不同情况下的国有土地租赁，租金计算方法
1政府直接将新增建设用地租赁给用地者
这种情况下，实质是一种市场行为，应根据市场的地价水平，来计算租金。评估方法，一般是采用市场比较法，即利用相应的租赁实例，通过对土地的交易情况、期日、区域因素、个别因素等进行比较修正，最终得出租赁土地的租金标准。另外，也可以根据国有土地租赁的租金标准与地价标准相均衡原则，采用收益还原法的公式倒算出土地租金。
2国有企业改制中的划拨土地以租赁方式处置时租金的计算
《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资厅发[2001]44号），“为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得成本和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。……划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部门核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。”因此，在计算租金标准时，应考虑企业划拨土地的权益，采用出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额来折算。
本文是根据理论书籍及网络资料整理、汇总而成
转载请注明出处！国地资讯（guodizixun）
国地资讯聚焦国内外国土、城建、环境行业，致力于宣传热点政策，分享新鲜资讯，展示研究成果。
