委托登记的风险防范要注意哪些？这里有思路

目前，窗口登记业务以个体自主申请为主，代为委托申请的情形较之批量业务频率低，且以公证委托为主。在《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）出台前后，仍有很多登记机构坚持此种委托以公证委托为准。因此，应避免强制公证委托所引发的连锁风险。

• 登记机构若执意要求申请人公证委托，可能因“不作为”而涉诉。《规范》1.9.1规定：“自然人处分不动产的，可以提交经公证的授权委托书；授权委托书未经公证的，申请人应当在申请登记时，与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书；”同时，《规范》在有关查验申请材料形式的规定中明确了针对自然人处分不动产对于现场委托的见证方法。
• 登记机构强制要求公证，可能诱使申请人铤而走险，出具虚假的公证文书，而在登记机构与公证机构并未联网或者没有实现信息互通共享的背景下，对虚假公证文书的审查鉴别十分困难，而这可能带来难以避免的登记错误。
• 登记机构一味要求申请人提供公证委托书，认为只要出具公证过的委托书便可以万事大吉，反而容易忽视对委托事项的审核。事实上，很多经公证的委托书在委托事项上仍有差异和出入，如其并未授权申请人代为签署合同的情形。此外，司法部《关于公证执业“五不准”的通知》已经规避了全权委托的可能，重要事项需要一事一委托，如此登记机构更应对委托书的基本内容予以形式审查。例如：基于不动产买卖而引发的转移登记，其交易合同是由委托人签署还是由受托人代为签署；办理民间借贷抵押登记的，借款合同及抵押合同的签署是否属于委托事项，所涉登记内容，如主债权数额、债务履行期限等是否明确等。
• 登记机构在防范虚假文书的基础上，尚应规避“假人”的风险。一些情形下，当事人利用长相相近的人，并利用见证委托较之现场申请审核的宽松性，从而由“假人”代为现场委托。鉴于现场委托见证的概念系《规范》出台后出现，且不如登记申请那样具有严格的审查标准，故而在审核上便容易导致宽松化，被虚假申请人钻空子。登记机构应注意对委托见证的严格把握，规范见证流程，严格审查委托人身份。

1. 鉴于公证委托程序更为规范，审查标准更为统一，建议当事人采用公证委托的形式，但不应强制当事人采用。若其系自然人处分不动产，可要求委托人及受托人在登记前共同到登记机构采用现场委托的方式。

2. 积极与公证机构取得联系，针对采用公证委托的，求证其公证书的真伪。对于登记机构所在地的公证机构，可与其建立信息互通机制，提高核查的效率性。对于公证书内容，应予以形式上的核查。登记环节未予以明确的委托权限，自公证书中无从获知或者需登记机构予以记载的事项应向申请人予以释明，并告知其寻求公证机构予以修正的途径。对于现场委托的，首先应核查委托人的真实性，采用与受理登记申请同样的审查标准，必要时应留存影像材料，避免虚假委托人提出申请。对于委托人与受托人之间的委托事项及委托权限应由当事人自主决定，登记机构可提供以委托公证书为模板的委托材料予以参照，并避免委托事项及相关所需记载内容的遗漏。

3. 积累经验，形成审查流程和规范，并对不同申请事项的委托材料形成范本供申请人参考，可以采用菜单式的选择模式，由委托人与受托人选择符合其情形的范本及内容，以避免相关事项的遗漏。

1. 对于代为申请的开发商或者中介机构，应把握其主体资格。实务中，很多开发商通过设立项目部或者分公司的形式开发建设，而土地权属证书以及相关规划建设材料皆以总公司的名义取得。在办理首次登记及嗣后的转移登记时，应严格注意相关规划、建设及土地权属材料的一致。对于开发商又转委托中介机构代为办理的，登记机构应对中介机构的真实性予以必要的形式审查，此种审查在交易登记一体的地区较为容易实现，而若交易与登记分离，要以信息互通予以核实，避免虚假中介机构的存在。
2. 加强权属登记的宣传力度，尤其是对开发商及中介机构强化《物权法》所明确的两项要求的认识，即提供真实材料的义务及提供虚假材料的后果。实务中，存在部分开发商代买受人签署相关材料提出登记申请的情形，其中不乏虚假提供者。登记机构可通过案例开展反面警示教育，给予必要的提醒。对于买受人，可通过现场宣传的形式，强化其由买受人亲自签收相关书面材料的意识，从根源上避免此种虚假委托的存在。
3. 对于委托材料细化规定，明确开发商责任。实践中，很多诉讼当事人主张登记材料中签名非本人签署，因此，如何规避此种风险需特别关注。登记人员可就开发商提供的委托人签署材料的真实性予以询问，或要求其出具承诺书。目前，有地方登记机构要求将买受人持签名的委托书拍照并作为材料提交。这种操作固然有一定证明效力，但不易操作且其证明力有限。笔者建议，未来登记机构还可以尝试借助网络手段或者预留印鉴的方式，以保证委托的真实性。

作者单位：山东省淄博市不动产登记中心