【投稿】月薪不到一万，如何在南京筛选出一套性价比高的二手房？丨城市数据派

链家获取南京二手房基本数据（3000个），建造年限主要分布在1996至2010年，2014-2019即转手的房源数量达353套，证明1/10二手房可能为投资类型。

将单价划分为7个区间对比各区间数量，南京二手房单价真的很高！其中以1.5万—5万区间数量居多；单价更贵的要属年代更久的老旧小区；各价格区间的户型面积变化不大；二手房多为100平米以下的小户型。

为宏观判断各单价区间二手房的分布情况，通过核密度工具实现二手房集聚的直观分布（参数中搜索半径设置为500m），根据分布特征筛选区位较好的二手房。

①  高单价二手房均集聚于城区核心区位（图1‑5、图 1‑6、图 1‑7）

其中鼓楼区南部集聚有4-5、5-6、6-9万的二手房，建邺区北部与白下区西部主要集聚5-6万单价的二手房，该区域为南京老城区，集聚大量学校、商业设施等公服，也分布着大量品质较低的老旧小区。

▲图1‑5：4-5万二手房集聚度

▲图1‑7：6-9万二手房集聚度 

②  建邺区、白下区等区域越往外围则房价渐低（图1‑8）

高房价老城区鼓楼南、建邺北、白下区同时集聚3-4/4-5万单价的二手房。

③  当价格降至至2.5-3万（图1‑9）

④ 当价格降至1.5-2.5万，二手房数量较少（图1‑11）

通过以上分析，其实也不难发现：各城区的各区位的二手房价格确实代表着其地段价值；房价随着南京城区的核心区位到周边发展程度降低的区域逐渐降低；拥有超高单价的鼓楼、白下、建邺等区域同时也具有价格较低的二手房。按照笔者的置业需求，考虑浦口与下关、秦淮与江宁、建邺与白下交界处及周边区域，如前文分析，1.5-2.5万及以下区间的二手房分布于该区域，而若可以接受更高的单价（2.5-3,3-4万），秦淮与鼓楼区、秦淮与江宁交界处则可纳入考虑范围。

最后，按照作者需求筛选出合适的房子

①  根据笔者对区位与单价的接受程度

基于上文对各单价区位的判断，笔者先选取出1.5-3万的所有二手房。

②  按照地铁进行筛选

普遍意义上距离地铁站1km以内则为地铁房，作者同样接受1km的步行距离，因此，根据地铁站点建立1km服务区，按位置选择出位于服务区内的二手房。

▲图1‑12 地铁站建立服务区

 ▲图1‑13  选定位于服务区内的二手房

▲图 1‑14  筛选出的二手房

③  按照公服设施筛选

以筛选出的二手房做1km缓冲区，统计每个二手房缓冲区内的公服设施数量，包括学校、医疗、超市、商场、餐饮、停车场地。笔者对每类公服设施的需求度等同，对每类公服设施数量归一化（可理解为房源拥有的设施数量值越大，归一后该房源就获得更高的分数），最终得到图1-17。

▲图 1‑15：公服设施集聚分析

▲图1‑16：评价楼盘区位的公服设施 

▲图 1‑17 ：评分分级显示

最终结果

筛选出评价值的中间分（0.8-2.8分），下图蓝色点即代表该评分区间段的二手房，共计570套，具体信息如文后截图。

按照笔者目前的经济能力，剔除其中200万以上的二手房，筛选结果如下图（共计102套房源），可再了解面积、建造年限、小区等更为具体的信息，做进一步的筛选。

▲图1‑18 筛选出中间评分（0.8-2.8） 

▲图 1‑19 最终筛选结果

▲截图——中间分值的570套二手房