核心区旧城改造成“香饽饽” 城市规划不可或缺

　　一线城市核心区土地资源日益稀缺的现象正愈演愈烈。这些城市核心地段的优质地块往往成为各大房企争夺的对象，并不断刷新各地乃至全国的地王纪录。而且，几大一线城市对新增建设用地的供地规模都施行不同程度的总量控制，新增指标越来越少。在此背景下，能够盘活大量存量用地的“旧城改造”模式，开始成为房企竞争的新选择。

土地稀缺：核心区域地王频出

8月20日，北京74.6亿诞生“双料地王”

　　“女神级”华嘉胡同地块终究成为了“双料地王”宝座。8月20日，华融以74.6亿人民币(下同)竞得西城区华嘉胡同0110-633地块C2商业金融用地、0110-634地块R2二类居住用地。

　　华嘉胡同地块由于地处核心地段，明显更受房企欢迎。该地块在现场竞拍阶段，经过几大知名房企近200轮激烈竞价后，最终以74.6亿元总价成功出让，溢价率110.14%，楼面价超过9万元/平方米，并因此成为北京土地市场总价和单价的双料地王。

　　信息显示，华嘉胡同地块东至金融街E9用地及消防站项目用地边界，南至华嘉胡同，西至金融大街，北至王府仓胡同，建设用地面积20663.72平方米，建筑控制规模不大于117708平方米，起始价格35.5亿元，起始楼面价为3.02万/平方米。

　　8月25日，北京市土地整理储备中心公布三宗土地出让公告，其中包括7月底流拍的朝阳区孙河B C D E地块。重新挂出的孙河地块起始价从46亿元降到42.3亿元，下调3.7亿元。即便这样，起始楼面价仍处于3.4万元/平方米的高位。

7月9日，上海再现“地王”楼价破全国纪录

　　不仅仅是北京市场，上海土地市场7月份拍出的单价地王五里桥项目，同样位于宅地稀缺的内环位置。7月9日，黄浦区五里桥的纯宅地竞拍，最终由丽丰控股旗下公司东方动力以5.77亿元投得地皮，成交楼价为5.99万元/平米，剔除保障房的楼价为8.55万元/平米，刷新全国单价地王纪录。

　　公告显示，黄浦区五里桥地块起始价为3.55亿元，出让面积6885.2平米，起拍楼价高达3.68万元/平米，为今年上海最高。

　　此外，上海市即将出让的董家渡项目地块也被业内预测为新的“总价地王”，该地块位于外滩，规划占地面积16.3万平方米，地上建筑面积达70万平方米，其中住宅占比约为18%。业内预测，按照该区域当前4万元左右的楼面价估算，这一项目成交总价有可能接近300亿元。

　　统计数据显示，从2014年上半年经营性用地成交总价和单价前10名排行榜来看，北上广深四大一线城市成为地王集中营。链家地产市场研究部分析指出，“一线城市的土地市场，尤其是住宅用地市场，对房企而言，始终是兵家必争之地”。近两年全国土地市场“地王”项目中，北上广深等一线城市的数量占比高达71%。

严控指标：新增用地日益紧张

　　不难发现，一线城市核心地块尤其是住宅地块受到追捧的一个重要原因，是这些地块往往是“绝版地块”。四大一线城市对城市核心区域的供地规划都有不同程度的约束，也都对主城区新增土地供应施行总量控制，新增建设用地指标越来越少。

　　国土部从2014年开始将土地供应计划下放到地方，不再发布统一计划。但是在2014年工作会议上，国土部要求压缩东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角三大城市群建设用地规模，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。业内分析认为，这主要是考虑到北京等城市资源环境承载力已达到极限，所以土地供应计划编制方面也给予地方政府一定的弹性空间。

　　事实上，北京市国土局早在《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》中就要求，在“十二五”期间，三环内将原则上不再新增供应住宅用地，四环内原则上不再新增供应集中建设的经适房项目用地。此外，北京还将严格执行土地节约集约利用的控制标准，住宅用地的容积率不得低于1。五年内北京将供应住宅用地9300公顷，其中保障房共4800公顷，占比超过50%。

　　除了住宅用地的总量控制，今年8月，有业内消息称今后北京四环以内将不再批建商业地产，而商业楼宇的出让土地建筑面积也不得超过1万平方米。这意味着，继之前要求三环内不再供应住宅用地的政策后，北京再度提出在四环以内不再供应商业地产开发用地。即便是有特殊需求，单个项目批准建设面积不会超过1万平方米。

　　根据中原地产市场研究部的统计数据，2010年以来的4年多时间里，北京商业用地成交的主要区域集中在五环以外，五环内商业用地的供应比例不到15%。而2014年五环内商业用地的成交比重更是不足2%。

　　世邦魏理仕近日发布研究报告指出，根据广州市房屋管理局官方数据，其可利用建设用地为1772平方公里，至今仅剩90多平方公里尚待开发。若按广州目前每年25平方公里的用地速度，所剩增量土地资源将在未来3年内消化完毕。同时，截至2020年，深圳新增可建设用地仅59平方公里，若按以往土地供应速度计算，单靠增量土地，仅能维持不超过4年的未来土地供应。

　　此外，资料显示，上海计划到2020年的规划建设用地规模为3226平方公里，这一目标将被作为“终极规模”予以锁定。全市新增建设用地年度计划在2013年的基础上逐年递减，加大新增建设用地计划与集中建设区外减量化规模的关联力度，确保总量锁定目标的实现。同时，通过存量低效建设用地盘活和城市更新，优化城乡建设用地布局和结构；适度降低工业用地比重。

盘活存量：旧城改造群雄逐鹿

　　7月9日，方兴地产公司执行董事、首席执行官李从瑞对外宣布，方兴成功锁定南京江宁区上坊地区中心城改造的项目，项目总建筑体量高达380万平方米。无独有偶，6月30日，上海实业发展股份有限公司发布公告称，为参与上海市虹口区北外滩旧城改造和综合开发，公司已于6月27日出资1亿元在上海市虹口区成立全资子公司“上海上实北外滩投资开发有限公司”。

　　一直以来，旧城改造（下称“旧改”）项目因其牵涉面甚广、改造难度较大且资金沉淀时间相对较长，敢于参与的企业并不多。然而，在楼市并不算景气的今年，房企却纷纷选择进军旧改行列。

　　“在房地产市场波动的背景下，主流开发商纷纷回归一二线城市，导致核心地段土地资源紧张。在此情况下，旧改高潮迭起，顺势成为了开发商未来的一个重要发展方向。”一位港股上市公司副总裁告诉记者。

　　与日益稀缺的增量用地不同，一线城市大量的土地资源来源于存量用地。深圳市在2013年的整体土地供应中，存量土地接近6成。世邦魏理仕中国区策略顾问部执行董事王广强认为，“在国内一线城市，城市更新已成为房地产市场未来重要的发展方向之一，如何盘活存量土地资源，促进旧城改造，是各个开发商都需要关注的重要议题。”

　　据记者不完全统计，截至目前已有超过30家房企通过旧改方式在深圳、北京等城市获取土地。如华润、招商、中粮等央企巨头，还有佳兆业、京基、金地、星河、卓越等地方民企，这些房企先后加入一线城市的旧改争夺战，旧改市场已呈群雄逐鹿局面。

　　对于一线城市旧改市场，王广强判断，“目前为止，我们尚未看到任何一家国内房企在城市更新领域形成绝对优势。”随着城市新增土地增速减缓，今后将有更多房企投入旧城改造的业务中，市场竞争将越趋激烈，同时也将影响未来中国的房企发展格局。

　　世邦魏理仕深圳公司策略顾问部董事黄易里认为，城市更新对房企的开发建设、资金控制等能力有更高的要求与门槛；此外，如何获得政府支持也是城市更新领域中不可忽视的一环。

　　业内认为，对于房地产市场来说，一线城市商业类、办公类新增建设用地减少是必然趋势，存量土地尤其是工业用地市场将迎来一系列体制创新，比如工业用地补缴土地出让金后转性为商业用地；工业用地、集体土地原使用权人和产权人参与土地及项目经营；因此，也将有更多房地产企业等市场化主体与存量土地公用权人展开合作。

旧改“香饽饽”进入需谨慎

介入时机很重要

　　“在旧改过程中，时机还是很重要的，眼光要放远一些，不能有很强的短期行为。”一位参与过旧改的开发商高管告诉记者。

　　难度极大的旧改项目，并非任意一家企业都能操作。对于瑞安集团来说，海虹镇老街的旧改项目就曾是他们手中的一块烫手山芋。该项目几乎把瑞安的资金链拖垮，直至瑞安集团董事局主席罗康瑞多次对外称，今后不做旧改项目，即便做，也要政府负责拆迁，瑞安只负责后续的开发和运营。

　　同是房企，同处于楼市不甚景气的当下，有人进，有人退，个中缘由何在？

　　据记者了解，方兴地产截至6月30日累计取得物业签约销售额64.58亿元，较2013年同期下滑12%。这一数字距该公司的预设目标相差甚远。有熟悉该公司的分析师告诉记者，目前方兴在北京等一线城市拿地成本较高，土地及项目储备仅够开发到2015年，为未来的发展，进入旧改也就理所当然。

　　“一方面，有日益激烈的拍地竞争，旧改项目虽不好做，但这些地块基本上都不会太差，最重要是竞争者少；另一方面，一线城市土地资源紧张，旧改项目往往位于城市的中心地带，这会给开发商带来无限的遐想空间。”对于旧改项目的吸引力，鸿毅资本总裁张义鸿在接受记者采访时这样向记者分析道。

　　尽管旧城改造的未来发展趋势良好，但企业进军旧改业务仍需谨慎。由于旧改开发有别于一般的房地产开发，涉及拆迁、居民情感等多种因素，并且旧改项目一般位于市区，其规划难度也更高，所需处理的关系更为复杂，因此要做可持续的旧改开发，目前仍存在较多问题。

　　“这是一个相对公平的交易，旧改项目的土地成本较低，开发商不可能白拿好处，后续的风险和各种附加成本他必须独立承担。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，其间的利弊，房企在参与之初就应该考虑清楚。

城市规划不可或缺

　　“旧改的主导权在于政府，但改造不是单纯的推倒重来，高瞻远瞩的规划不可或缺。”尹伯成把旧改比喻成为“把一个穷矮搓改造成高富帅”的过程。

　　“首先，他需要一个造型师，帮他设计合适的发型，进行着装搭配；然后，要有一个整容师重新塑造靓丽的外貌；此外，还需要一个健身师，帮他保持健硕身材；最重要的是，要舍得在他身上投资，否则一切都是空谈。”尹伯成形象地向记者介绍，旧改过程中任何一个环节都很重要，且不能脱节。

　　　城市改造是一项系统工程，它不是在一张白纸上绘“最新最美的图画”，而类似用橡皮擦将“旧画”中不完美不称意的部位擦拭重绘。这重绘的内容与城市的定位有关，重绘的效果则与领导的水平有关。这就要求旧城改造要高瞻远瞩，做好规划，与定位实施对接。

　　瑞安集团的虹镇老街项目，前后投资资金近200亿元，耗时长达8年之久。在与记者探讨时，对于旧改之难，罗康瑞有一番自己的理解：过去几年我们放很多钱去动迁，却没有很清楚的时间表，没说清楚什么时候能动迁完，我们可以开始做。结果工程一直耗了8年多。所以现在再做旧改时，我们不会主动承担动迁责任，这个应该由政府去做。大家都说旧改项目利润高，但其中税收也相应很高。

　　在接下来的旧改中，对品牌房企而言，积极参与已然成为房企在大城市做大做强的战略性选择。在开发过程中，不管是对企业资源的聚合，还是获得较高的开发利润，抑或品牌市场能见度的提升，都有不小的作用。

　　利好的背后，苦练内功对于房企而言不可或缺。上实发展一位内部人士向记者表示，“旧改有别于一般的房地产开发，目前仍存在较多问题，所以想借‘旧改’这轮机遇再次做强的企业，必须首先提高与完善专业能力。”“相对来讲，一线城市的市场空间更为广阔，在这里做旧改项目，利润还比较可观。但是如今去做旧改，成本优势还是逊色了。”张义鸿告诉记者。

信息来源：搜狐焦点

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