规划问道
当代城市设计不再仅仅是传统意义上物质空间与形态设计，更需把握好市场开发环境下决策者、管理者、投资者等多元参与主体对于设计成果所面临的不同期待：
对于决策者，他们需要城市设计建立符合上层次规划定位和诉求的清晰蓝图；
对于管理者，他们需要城市设计兼具法定图则与详细蓝图层面控制要素，为规划审批和建设管控作好准备；
对于潜在投资者和入驻企业，他们需要城市设计能够符合其投资要求与根植需求，做到务实、可行。
十年前我们启动了前海第2、9开发单元规划编制工作，十年后我们有幸见证城市设计指导下建成的中心街区雏形，本次城市设计对于我们是一次开创性的工作…
# 前海十年
设计蓝图到导控实现
{ Ten years from ideal to reality }
第2、9开发单元位于前海深港现代服务业合作区的核心区，是具有标杆、示范作用的前海启动区。项目规划面积 115.4 公顷，是发展创新金融服务、科技信息等高端服务业的核心功能单元，致力于打造成为一个充满活力与机遇的世界级金融和科技文化中心。
前海第2、9开发单元规划效果图（2014）
前海第2、9单元现状实景航拍（2022）
开发单元是前海产业集聚、项目建设的空间单元，也是指导市场开发、实现前海品质的管理单元。《前海深港现代服务业合作区综合规划》（简称《综合规划》）构建前海的总体空间框架，并细分了22个开发单元和102个街坊，对每个开发单元均安排办公、商业、公寓等多种功能业态。
位于核心区的第2、9开发单元，是前海开发建设的启动单元和示范单元。2012年7月我们启动了第2、9开发单元的城市设计编制工作，2015年完成设计成果，2016年项目先后获得深圳市优秀城乡规划设计一等奖、广东省优秀城市规划设计一等奖、全国优秀城市规划设计一等奖的殊荣，今天前海第2开发单元已基本建设完成，已建成项目7个；第9开发单元50%的土地已完成出让，已建成项目2个。两个单元逐步从产业创新、城市环境、城市效率等方面体现 “前海质量与前海速度”。
《综合规划》划分的22个开发单元
第2、9开发单元建设情况（2022）
# 开发单元 2
{ Unit 2 condition}
开发单元2用地面积42.1公顷，位于前海桂湾片区南部、桂湾公园北侧，规划主导功能为国际金融产业，2条通达水岸的林荫公园将缝合水与城，提供惬意的休闲交往空间。
开发单元2规划效果图（2014）
开发单元2建成实景航拍（2022）
# 开发单元9
{ Unit 9 condition }
开发单元九用地面积73.3公顷，位于前海前湾片区北部、桂湾公园南侧，规划主导功能为高技术信息服务、文化创意产业。
开发单元9规划效果图（2014）
开发单元9建成实景航拍（2022）
# 实现 1
兼顾开发价值
与友好尺度的街区
{ Neiborhood with both development value and friendly scale}
街区肌理的研究，离不开大尺度与小尺度的博弈。《综合规划》倡导尺度友好的小街区开发，明确两个单元开发的基本尺寸分别为80m X 80m、130m X 80m。本次城市设计通过多视角的街道经典案例研究、参考深圳建设实践以及访谈建筑师、城市设计专家来探寻小尺度街区肌理的奥妙：我们认为小尺度肌理可促进高效交通，有利于营建出具有亲切感、有活力的近人尺度场所，有效缓解高密度开发强地区过于“紧张”的街区空间氛围。
以大尺度街块为肌理特征的城市中心
以小尺度街块为肌理特征的城市中心
街区肌理反映了与公共活动相关场所的组织规律，然而面向潜在的开发主体所期待的“超大街廓式”开发诉求，我们产生的疑问是：小尺度街区肌理是否意味着全覆盖？
2、9开发单元规划实践的经验是：小尺度街区并不是均质化的千篇一律。当轨道站点周边地块需要采用TOD模式开发，城市高速路、快速路对于相邻地块公共空间开发存在较大干扰等情况时，局部区域在把握好街廓、裙房高度等空间关系后更适合采用超大街廓综合体。同时，小尺度肌理形成的基准地块要具备适应此类“大尺度”出现的调整余地。
综合设定后划分的第2、9开发单元的地块基本尺度
因此“小尺度”街道，其空间价值在于兼顾开发价值与友好尺度。基于16～18 m宽的支路系统骨架，通过对沿街建筑高度、连续商业界面、建筑沿街贴线率、建筑面宽比与建筑屋顶轮廓线等指标控制，掌控好公共性界面连续性与功能复合性，为行人提供一个有序有活力街道场所，并实现对街区地块灵活划分，做好提前的细分来应对未来不确定的开发模式。
基于《综合规划》支路网基准框架， 第2、9单元设计进一步深化了街块基准尺寸，增加120m×90m、115m×80m、95m×75m、80m×80m、60m×70m等地块尺度，保证经营性开发地块大小控制在4500~10000m² 之间， 避免通常中心区大地块划分人性缺失，另一方面为轨道站点、城市过境交通干道周边所允许超大街廓综合体做好准备。
第2、9开发单元规划城市设计总平面（2014）
第2开发单元街区实景航拍（2022）
# 实现 2
立体活力的城市公共底盘
{ Three-dimensional vitality of urban public space }
公共环境是本规划核心所在，设计中强化单元内各类公共空间的有机联系，力图创造一个全域覆盖的步行友好街区，在集约、紧凑的前提下营造舒适方便的公共场所和都市形态，必然走向立体化（复合）方向。
更高效集约、更令人愉悦的城市街区动线设计
复合多元的公共空间成为人与人、人与环境互动交流的平台，提供了更友好的中心区场所体验。单元规划倡导人性化、集约高效的TOD街区组织模式，最大化提升土地价值。设计围绕地铁站点进行空间组织，一方面提升轨道站点周边建筑高度与密度，另一方面强调站点周边的功能混合。地上地下一体化开发，实现空间的复合利用及功能的无缝衔接，形成立体化的城市空间结构。
分层组织机动交通、步行交通和公共交通
以建设完成度较好的第2开发单元为例，2014年的城市设计提出的慢行系统规划成果直接引导片区立体公共空间网络的构建。第2开发单元地上、地面、地下的公共步行道基本按照原城市设计设想进行建设实施，规划落实比例超过预期。
第2开发单元慢行系统规划图（2014）
华润前海万象“微风峡谷”实景照片
卓越空中连廊实景照片
前海冠泽立体公共空间建设情况
# 实现 3
城市设计产品对开发产品的引导实现
{ Featured urban design products and theme guidance }
在市场经济条件下，城市设计越来越依赖于市场化运作下的城市开发行为，以明确开发片区内的行为活动为基础的开发项目，是城市设计众多参与者和相关利益主体沟通和对话的物质平台。
本次设计工作中，前海意向开发主体单位全过程参与更强调和验证了开发项目的有效导控对于城市设计策划的作用，它不仅对设计意向与框架具有一定的影响，同时它使本次城市设计过程中的很多不确定性因素易于掌控，对本次设计工作既是挑战又是绝佳机会，使得我们更容易明确2、9单元需要什么样的开发项目，能够容纳什么样的开发项目。
以城市产品营造思维进行项目化设计与导控
在设计过程中，规划团队与商业综合体设计、开发经验丰富的美国捷得建筑师事务所密切合作，已形成设计构思新颖、创造性与操作性兼备的开发项目。
以2单元特色公共空间“微风峡谷”（前海万象所在地）为例，在二单元山海廊道上，以“流动的峡谷公园”为主题，设计一条由两个街坊、十六个地块构成的、长约800米的“微风峡谷”街区综合体。通过对立体步行场所、裙房基座建筑界面、三维水景观的一体化设计，营造溪水潺潺、空间立体、富有趣味的场所情境。凭借其独特的项目个性和品质预期，凭借其独特的项目个性和品质让投资者、管理者和决策者印象深刻。
“微风峡谷”设计意向效果图（2014）
“微风峡谷”华润前海万象实景照片（2022）
照片来源：Benoy：深圳华润前海中心
在导控过程中，通过 “街坊开发导控文件”及接近于详细蓝图控制深度的“微风峡谷建筑景观设计导控要点”，双管齐下，实现从设计到操作的精准转译；专门制定了指导“微风峡谷”公共空间建筑景观设计的相关要求，从峡谷位置、地面层与地下层下限规模、曲线形式的空间形态裙房层数与退台变化形式、群体建筑轮廓线等重要空间要素提出针对性的控制，同时仍为公共空间基座上的单体建筑预留足创作余地。
以“流动的峡谷公园”为主题，打造“微风峡谷”街区综合体
设计导控要求：刚性控制峡谷地面及地下公共空间规模、裙房退台负空间、建筑退线等要素。
# 实现 4
整体开发运营导向的综合导控实现
{ Comprehensive guidance and control of overall development and operation }
在从设计蓝图到实施指引的转译与传递中，规划积极对导控方式和成果内容进行探索。在不断试错和优化调整的动态连续过程中，针对管理决策者、开发商、公众等不同使用主体的差异化诉求，创新编制形成“实施文件”、“管理导控文件”、“规划研究报告”三位一体，“单元-街坊-地块”三级导控要素互为补充的规划成果，为精细化管理和实施奠定基础。
设计导控要求：规划借鉴国内外导控经验，与管理者、专家和开发主体反复研讨，创新了“单元-街坊-地块”三级控制引导方式。
# 以“负面清单”界定
“控”与“导”的思路
本次核心的设计框架既“公共系统”，为实现“连续、宜人且富有趣味的全天候水城活力空间”设计意象，公共空间结构、形态、步行系统、塔楼的连接要求、地下空间功能配置要求，以及对于公共空间两侧的建筑退线、裙房连续商业界面等关键性的设计细节都将作为刚性条款严控；
对于重要的城市产品开发项目，规划将管理控制型导控与终极蓝图式导控技术相结合，通过 “街坊开发导控文件”及 “建筑景观设计导控要点”，双管齐下，实现从设计到操作的精准转译；
“负面清单”思维： 在刚性控制中充分贯彻公共空间、公共设施、地下通道及基础设施建设要求
街坊，是前海开发单元空间控制的基本单位，街坊整体开发模式即鼓励开发单元内的开发建设项目以街坊为单位进行集中成片开发，促进单元内产业快速集聚的同时，其内部采用复合功能控制方式，可灵活适应市场化的开发建设需求。
在街坊式综合开发的前提下，规划创新性制定了有限度的弹性调整规则。相较传统单地块控制，街坊式导控在单元及街坊整体开发规模不变的基础上，允许街坊内建筑高度及各功能建设规模进行不超过20%的相互调剂，使其能根据开发实施需求实时反馈，进行自调整和自平衡，适应市场高效运作的同时，给建筑师留足创作的余地。
在前海街坊整体开发、地块联合开发与单地块开发多模式并存
弹性规则中，对地块间容积率转移、局部道路线形优化、建筑设计等留有变化余地
>>> 一书三图使用指南
实施文件“一书三图”（ “一书”指“规划文本”；“三图”指“综合发展用地规划总图”、“城市设计控制总图”、“地下空间规划指引图”），成果形式图文并茂，刚性条文突出，供公众展示、各方参阅使用，同时作为土地出让合同的重要组成部分，是开发商必须遵守的刚性边界规则；
管理导控文件（街坊导控文件+图集+管理文件文本）作为土地出让文件的主要附件，是支撑管理者进行决策审批的主要技术文件，主要用于解答城市地块出让和建设过程中“不许怎么建”和“必须怎么建”的问题；
研究报告，则侧重于阐释前述实施及管理文件的刚弹性规则由来，用于补充和强化各方对设计的理解。
设计“一书三图”实施文件及“管理导控文件”
# 结语
城市设计的“体”和“用”
前海第2、9开发单元是深规院城市设计研究所团队代表性的城市设计项目。第2、9开发单元城市设计所面临的规划细化与开发建设问题，不是单一的城市设计类型，而是多重的：
对上层次规划的落实与细化，为决策者、公众、管理者和投资者建立更具形象化的空间蓝图，增强对前海发展前景的信心。同时为管理者和投资者提供合理的技术手段去应对未来规划管控和开发建设中的不确定性与问题，做到服务管理，面向实施。
今天，我们有幸见证了城市设计导控文件指导下形成的中心区雏形，我们所倡导的街道与场所空间、街区式开发理念获得大多数开发主体的认可。同时一些设定的城市设计控制要素，如对于裙房连续的商业界面、控制连续贴线率等，我们误认为广东传统骑楼是实现这一目标的唯一手段，但现代建筑设计的裙房形式已逐渐多元化，除了骑楼、挑檐、悬挑或架空门厅等灰空间的形成都有助于裙房连续商业空间的形成。
检验过程中仍然不缺少城市设计与开发运营主体的博弈：当习惯于超大街街廓开发模式的开发运营主体对城市设计所提出的支路、林荫道、街道空间，对小街区肌理与街区环境提出质疑时，我们很庆幸能将“为与不为”坚持到底，在多次被反对时，要求开发运营主体进行道路交通调整相关的研究论证，从技术层面与对方进行妥协。
我们也将在这个动态、长期的设计过程中不断检讨、学习与完善，不断探索“体”和“用”之间的对应关系。
第2、9开发单元航拍视频
项目名称：深圳前海深港现代服务业合作区 2、9 开发单元规划
项目地点：深圳·前海
项目规模：115.4公顷
项目时间：2012年07月—2015年3月
项目类型：控制性详细规划、城市设计
业主单位：深圳市前海深港现代服务业合作区管理局
项目指导：单樑，担任深圳市城市规划设计研究院副院长、城市设计总监
团队人员：刘浩、陈书谦、刘琛、陈永海、任莲志、张雪莲、顾雪、黄汝钦、邱媛媛、李辰、徐环宇
原文编排：udr品牌团队
文章撰写：
深规院·城市设计研究所
曹嘉菁
参考文献：
前海城市设计故事—深圳前海2、9开发单元城市设计与导控
图片来源：
实景照片版权所有@深圳市前海深港现代服务业合作区管理局
部分照片来自于网络
▌文章来自：深规院设计所
▌注：本文为国匠城编辑、排版，转载请在明显位置标明来源
原文始发于微信公众号（国匠城）：单元规划的十年实践：前海第2、9开发单元城市设计
