解读｜院编制广州工业用地提质增效核心政策，支撑“制造业立市”战略实施

2022年4月1日，由院政府规划编制部编制的《广州市提高工业用地利用效率实施办法》（修订稿）（以下简称《办法》）通过市政府16届6次常务会议审议。

《办法》作为广州产业用地管理的核心政策文件，曾在2019年4月印发实施，对支持广州产业提质增效起到较大促进作用。本次通过的《办法》，是在对原政策条款进行系统评估的基础上，结合广州产业发展的新背景、新需求，对政策文件进行的系统修订、优化和创新，将通过在多元产业空间供给、支持产业成链集聚、促进产业立体增效等方面的政策“组合拳”，为广州落实“制造业立市”战略提供坚实支撑。

本次审议通过的《办法》，主要亮点有以下五方面：

01

《办法》鼓励符合产业导向等要求的“链主”企业、省级及以上“专精特新”企业、中小企业产业项目，纳入新型产业用地（M0）试点范畴，为相关企业发展提供政策支持。

M0用地是一种集研发、设计、中试、检测、无污染生产及生活配套设施于一体的综合型用地（图1）,该用地地价仅为办公评估楼面价的20％，容积率最高可达5.0，产业用房允许部分分割销售，且地块内允许配套高达30％总建筑面积的生活服务设施，具有地价较低、集约立体、产权灵活、配套完善等特点。M0用地可为相关企业低成本获得优质产业载体，发展工业新业态并引入产业链上下游企业提供有力支持，是实实在在的扶企惠企政策。

02

充沛、优质的产业载体是支撑制造业发展壮大的沃土。《办法》提出，在工业产业区块范围内，可将普通工业用地划拨或协议出让给指定政府部门、开发区或产业园管委会，通过建设只租不售的标准厂房作为“产业保障房”，进而增加工业厂房有效供给。

这种政府主导供给的工业物业，政府掌握调节租金价格的主动权，对平抑市场租金起到积极作用，尤其能对成本敏感的中小微企业提供生产空间保障。此外，《办法》鼓励各区（市空港委）建设符合产业导向、税收等标准，且允许分割转让的工业大厦和高标准厂房（图2），向市场投放更多“可租可售”的优质工业物业。

03

“数字化智能化”和“制造业服务化”新背景下，产研服空间融合特征愈发明显，单一地块内制造、研发设计、商业商务多功能复合与多业态叠加的产业项目屡见不鲜。而单一性质的工业或商业商务用地难以满足二三产业融合型功能业态的需求，《办法》顺应趋势，提出可通过招拍挂方式供应包含工业用途与其他产业用途的混合用地（图3），多渠道增加复合型产业载体供给，提供多元类型的产业空间保障。

此外，为明确“混合用地”的“工业属性”，要求普通工业用房建筑面积占比不得低于总建筑面积的50%。

04

《办法》提出，对于规划建设条件明确的工业项目，各区政府（市空港委）可组织相关部门同步编制建设工程设计方案、施工图设计文件并纳入供地方案，实行“带方案”招拍挂供应，简化有关报建手续。

同时，明确土地成交后，确需调整建设工程设计方案、施工图设计文件的，若不涉及规划条件的变更，可不再办理土地使用合同调整手续，进一步提高项目落地效率，推动“交地即开工”。

该供地模式不仅可有效压缩开发企业的时间成本，为项目早开工、早建成、早投产创造有利条件，还可让政府提前“圈定”意向产业项目，抑制土地市场的非理性竞争，实现有的放矢精准招商。

05

《办法》修订前规定工业建筑高度一般应控制在40米以内。在调研中了解到，目前部分产业尤其是都市型工业，其生产制造与研发办公、设计测试等功能往往集中在一栋产业建筑内，呈现空间立体化，功能复合化特点，建筑高度需要突破40米；另一方面，生产工艺的“变轻”和垂直运输技术的发展，也使得部分工业“上楼”成为可能，如电子信息、纺织服装、小型家电、生物医药、仪器仪表、新材料等行业，40米限高难以满足“立体工厂”（图4）和层高较高的产业空间需求。

结合案例和相关研究认为，60米的高度基本可满足工业立体发展需求（“工业上楼”并非越高越好，超过合理区间将导致成本不经济），因此，《办法》将普通工业建筑限高由40米调整为60米，支持工业立体集约发展，提升用地综合效益。