首届北京城市更新论坛——分论坛二：商业运营、活力换新

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秦虹 中国人民大学国发院高级研究员

中国人民大学国发院高级研究员秦虹女士作了题为《片区统筹破解更新难题》的主旨演讲。秦虹女士提出城市更新主要聚焦在生产空间、公共空间、生活空间的更新。但仅仅是点状的、红线地块内的更新远远达不到整个城市高质量发展的要求。未来中国的城市更新要从过去的点状更新走向片区更新。片区更新主要是由片区统筹推动，其中统筹文化的“新”与“旧”、城市空间的“增”与“缺”、城市建筑的“密”与“疏”、城市经济的“盈”与“亏”、城市发展的“先”与“后”、政府和市场配合的“管”与“放”是片区统筹思维的主要六个方面。如何实施便要做好“两个工具”和“四个打通”。“两个工具”分别是“规划工具”和“金融工具”，两个力量缺一不可，没有规划的更新，社会资本力量就很难介入。这也是高质量推进城市片区统筹更新的关键。其次要打通多元主体参与片区统筹更新的政策路径、打通片区统筹中心实施方案编制的路径、打通社会资本参与片区统筹更新的金融路径、打通共建共享、共治共赢的公共参与路径。总而言之，城市更新的下一步工作应通过多方协同、片区统筹解决城市更新中遇到的不平衡、不充分的困难。

恽爽 北京清华同衡规划设计研究院副院长、北京城市规划学会城市更新与规划实施学术委员会主任委员

北京清华同衡规划设计研究院副院长、北京城市规划学会城市更新与规划实施学术委员会主任委员恽爽女士作了题为《运营前置推进城市更新规划实施》的主旨演讲。

恽爽院长认为：在“高质量发展”的整体要求下，城市更新正在从单纯物质空间改善向综合品质提升积极转变，新一轮的城市有机更新，不能只是单纯的空间环境的改造提升，还得注入“内容”并长久保持活力，以契合人们追求美好生活的愿景。

结合目前城市更新规划实施中普遍存在的“需求偏差”、“活力不足”、“参与不够”等现实困境。恽爽院长通过对相关实施案例的剖析，提出在治理思维下，为了探索有限更新资源精准投放，吸引多元市场主体积极参与，城市更新实施需要鼓励运营主体提前介入，策划功能业态组成，引导城市更新的规划设计，关注建设实施的全过程，为后续运营和持续焕发活力创造可能性。这其中，政府应关注各类存量资源协调，加大政策支持力度，吸引社会专业企业参与运营，以长期运营收入平衡改造投入，鼓励现有资源所有者、居民共同参与微改造。简而言之，城市更新将从“面向开发”转为“面向运营”。

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范亮亮 北京市朝阳区人民政府党组成员、副区长

围绕“商业运营、活力焕新”，北京市朝阳区人民政府党组成员、副区长范亮亮，介绍了朝阳区的城市更新工作整体情况。范亮亮区长指出朝阳区一直积极探索城市更新模式，未来发展主要集中在以居住品质改善民生、以重点片区带动整体朝阳区的更新、以主要道路打造更新纽带、以功能升级激发城市活力、以创新方式吸引社会资本五个方面。并且推介了劲松三至六区老旧小区改造目、朝外商圈升级改造、大山子社区城市更新改造、东湖街道欢乐颂、国贸商圈改造等五个重点项目。吸引更多投资、运营主体参与，进一步推动助力朝阳区的文化、国际化的建设工作。

卢庆雷 北京市通州区政府党组成员、副区长

北京市通州区政府党组成员、副区长卢庆雷，介绍了通州区的城市更新工作整体情况。提出副中心成立了以区长任组长的专项小组，以清单式管理、项目式推进为抓手，以更加积极的态势推进城市更新工作。2022年通州区准备重点推进实施72个城市更新项目，其中6个项目被列入本年度城市更新的示范项目，分别是南大街腾退保护更新项目、玉桥街道街区更新项目、怡乐园二区老旧小区综合整治项目、北泡轻钢地块二期项目、台湖图书城提升改造项目、宋庄小堡印象街及周边区域改造提升项目。卢区长提出副中心未来将在规划、土地、金融、财税、建设、管理等方面进一步优化政策，使城市更新出新机制、新面貌，诚挚期待各位企业家共同为副中心城市更新贡献力量。

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胡广元 北京万科副董事长

北京万科副董事长胡广元女士以《万科的城市更新探索》为题，分享了万科在开展城市更新工作方面的优秀经验。北京万科以融入城市绿色发展、传承区域历史文脉、实践智慧平台服务为理念，保留原有建筑，有机更新历史文化街区、闲置工业区、低效商业区等。基于此理念，将北京望京小街从老旧商业中心改造成为宜居、宜商、宜业的时尚活力新街区。未来，北京万科将在城市更新领域持续探索，为实现人民对美好生活的向往贡献自己的力量。

彭凡 华润万象生活华北大区投资部总监

华润万象生活华北大区投资部总监彭凡先生以《城市更新 运营更（gèng）新》为题，分享了华润万象生活在商业运营方面的经验。彭总监提出在北京，城市更新从“增量发展”到“存量提质”的时代背景下，具备直接面对复杂业态、资金能力、多方资源协调三大难点的企业，是城市更新的市场主体企业的基本资质。华润置地及华润万象生活作为城市更新的先行者和行业标准的探索者，在规划定位、资源统筹、建设运营方面展现出非凡实力。聚焦经典案例，为传统商圈赋新焕启的西单更新场、进行街区场景改造重塑的北京凤凰汇里巷、延续文化基础再现城市活力的太原钟楼街，无一不紧扣城市发展脉搏，与城市同频共振，并为行业发展提供宝贵经验和范本。

马泽丹 三里屯太古里总经理

三里屯太古里总经理马泽丹先生，以《创新商业模式——助力城市更新，提升消费品质》为题，分享了三里屯太古里秉承太古地产“创新衍变”的理念。三里屯太古里自2008年开业以来，在业态更新、品牌提升、环境优化等方面持续进行改造升级，同时推动商业与社区和城市的融合发展，构筑消费者特别是年轻人体验国际化和多元化生活方式的目的地。2021年开业的西区，是太古地产助力北京市城市更新的创新典范，也是支持北京建设国际消费中心城市的又一力作。

马佳音 大悦城控股北京大区产业与写字楼条线负责人兼中粮·置地广场常务副总经理

大悦城控股北京大区产业与写字楼条线负责人兼中粮·置地广场常务副总经理马佳音分享了《聚势焕新 以建筑赋能城市》。大悦城控股通过旧改提升、轻(中)资产输出等方式，打造中粮广场、中粮·置地广场、中糖大厦、汇京双子座大厦等高端商务地标，推动片区重构和能级提升；依托“3C运营服务体系”为企业提供全生命周期解决方案，赋能城市生长，共创时代未来。未来，大悦城控股将立足中粮集团强大的资源与产业链接，进一步拓展更多轻、中、重资产落地，为城市高质量发展持续贡献力量。

赵春燕 首创郎园总经理

首创郎园总经理赵春燕女士分享了《城市未来 更新美好——郎园模式的城市更新实践》。在赵春燕总经理看来，城市更新的本质是存量经济的高质量发展。如果城市更新项目想要成功，就需要因地制宜，精准定位，织补城市功能，这是一种的“自下而上”的弹性力量。不同于新城建设规划的“从上至下”的刚性，城市更新规划需要解决好“从上至下”的刚性与“从下至上”的弹性的融合问题。此外，城市更新涉及多元利益主体，需要在定位精准前提下，调动更多社会资源，实现利益再分配，从而解决改造资金困难问题。

李勃 朝阳区将台地区办事处主任 

朝阳区将台地区办事处主任李勃先生在《基层政府引领下的街区营造——丽都国际街区城市更新》分享中，介绍了将台地区针对丽都街区交通拥堵、设施老旧、缺乏活力等问题，在硬件方面实施空间更新改造，完善交通体系、打造人性户外公共空间、提升环境景观品质，在软件方面打造城市治理体系，包括建组织、建平台、建机制，并总结形成了“1+6丽都模式”的工作体系。经过近3年来建设和运营，街区在空间品质、产业规模、商业体验、社会资本投入、市民活力等方面都有显著的提升和改善。

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