中国自然资源报：差别化更新打造宜居古都

党的二十大报告提出“提高城市规划、建设、治理水平”。为了在城市存量地区实现规划建设管理一体化，提升城市治理水平，江苏南京、广东珠海等地建立了以国土空间规划为指引的城市更新规划体系，针对各类城市更新类型提供自然资源政策保障，并探索编制了相关专项规划，在推动城市内涵提升式发展方面进行了有益探索。

日前，《中国自然资源报》以《规划引领城市更新提质增效》进行了报道。

南京

南京市作为江苏省会城市、东部枢纽城市、全国科教城市和“十朝都会、六朝古都”，人口密度大、功能承载多、环境容量小、文保要求高，同时存在增量空间少、存量效益低的矛盾，是对城市更新需求最为迫切的城市之一，已经到了必须向存量空间要增量价值的发展阶段，开展城市更新成为必然的选择。

小西湖地块位于南京老城南历史城区门东地区，占地约4.69万平方米，若干文物建筑、历史建筑、历史街巷分布其中，为《南京历史文化名城保护规划》确定的22处历史风貌区之一，具有较高的历史文化价值。该区域涉及居民和工企单位两类主体，按现状土地产权，共有216个各类产权权属地块。现状物质空间衰败不堪，市政公用设施严重不足，人口密集，亟待疏解人口、更新改善，重新展示其历史价值。

针对小西湖地块的现实状况，南京市采取了自下而上、渐进式更新的方式，构建了“规划单元—实施单元”二级体系。根据街巷布局和土地权属，该市建立了15个规划管控单元和127个微更新实施单元。基于不同类型的产权关系，按独立的院落或幢，采取公房腾退平移、私房收购或返租更新、厂企房搬迁更新、历史建筑修缮等方式，疏减人口，鼓励土地和房屋公开流转。允许产权主体按实施单元申请参与微更新，“化整为零”解决产权复杂、需求多样问题，促进居民达成统一意向，通过小规模、渐进式、常态化社区微更新，逐步改善居住条件。

2018年2月该项目正式启动，现项目一期已完成建设。项目全部建成后，将在保护历史文化建筑、保留街巷肌理、维持风貌尺度的前提下，补齐公共服务设施，改善居民居住条件，激发新的商业活力和文化魅力，成为富有南京明清时期典型民居特征的传统住区、城南历史“市隐”文化展示重点地区和城南文化旅游系统主要节点。

南湖迎宾菜场项目为低效商服用地，建有南湖迎宾集贸大市场、老式住宅，还有南湖派出所、南湖公房管理处等多家单位，产权复杂，且因使用年代较久，周边脏乱差环境经历多次整治都未能彻底改观。产权主体涉及江苏金陵交运集团有限公司、南京建邺国有资产经营集团有限公司、地铁集团公司等，另有部分未登记发证建设用地。

针对该区域面临的问题，南京市采取了增加公共设施、植入商办业态、提高土地利用效率等有效措施。根据《南京市河西新城区北部地区控制性详细规划》，该区域规划用地面积为16366.02平方米，规划用途为商办混合用地。该低效用地再开发项目植入了社区中心、派出所、菜场、地铁配套等功能，通过土地用途优化和利用率提升，结合特色风貌保护、周边道路优化、绿化提升，进一步提升了城市品质。

经产权归集后，项目由联合开发主体南京建邺国有资产经营集团有限公司与江苏金陵交运集团有限公司双方共同建设运营。项目总建筑面积为68420.24平方米，其中地上建筑面积42400.94平方米，地下建筑面积26019.30平方米。具体产权分割及营运方案为：社区中心移交街道；派出所移交区国资委；地铁及地铁配套设施建成后移交地铁集团；菜场及自持商业用房由金陵交运集团自持运营；剩余地上及全部地下建筑由建邺国资公司自持运营。项目建成后有利于完善区域商业零售生活配套需要，服务周边居民生活，增强区域影响力和辐射力，提升城市整体形象。