规划问道
青岛成功上楼的国际创新园项目
2022年以来，青岛市工业用地供应呈现出新特点：一方面，新供工业用地地类均为新型产业用地（M0）；另一方面，工业用地规划容积率明显提高，由一般不超过2.0跃升至3.0以上，这为青岛推动“工业上楼”奠定了基础。
政策支撑工业用地高度“上得去”
随着一批“工业上楼”项目相继落地，青岛打造都市工业的大幕徐徐拉开。
刚刚封顶的崂山区中科曙光国际信息产业园项目，容积率达3.8，容纳了电子信息、软件技术开发、计算机系统集成、中外电子信息技术交流活动组织策划等一系列集成办公企业。即墨区的联东 U谷·青岛智造港项目正在加紧建设，这里将竖起多栋配备专业货梯的工业楼房，成为都市型产业集聚地。位于西海岸新区的中德生态园新型电子元器件研发生产项目（创芯汇）现已竣工，总建筑面积达到7.8万平方米，是青岛自贸片区·中德生态园的首个“工业上楼”项目。
为推动土地高效利用，助力产业集聚发展，青岛市近年来不断加大“工业上楼”相关政策支持力度。2020年5月，青岛市自然资源和规划局发布《关于加强新型产业规划用地管理的通知（试行）》，明确新型产业用地（M0）为对于融合信息技术、人工智能、工业互联网平台、高端装备研发、物联网设计研发、生物医药研发、文化创意、中试、无污染生产等新型产业功能以及配套生产生活服务设施的用地，并在城市建设用地分类“工业用地（M）”大类下，新增中类“新型产业用地（M0）”；在土地利用现状分类“工矿仓储用地”一级类下，新增二级类“新型产业用地”。该文件还进一步提出，新型产业用地原则上容积率不低于2.0；可配建生产服务及小型商业、职工宿舍等生活服务设施；供应方式鼓励先租后让、弹性年期出让，产业用房可按规划批准的幢、层、套、间等为基本单元分割登记、转让。这些新规的实施，给“工业上楼”提供了操作指南和实施空间。
为让“工业上楼”实至名归，青岛市于2020年11月印发了关于重点工业产业集聚区建设与管理、集聚区发展水平考核评价办法等一系列政策文件，对工业产业提出了基本要素要求。为与之配套，青岛局同步印发《“标准地”出让管理操作流程》，规定要将产业主管部门确定的产业类型、生产技术、产业标准、产品品质等要求，以及投资强度、投产时间、产出效率、节能环保、亩均税收等相关内容纳入项目履约监管协议，强化土地出让合同、项目履约监管协议“双合同监管”，推进工业用地高度“上得去”，产业有保障。
为城市更新和建设注入新活力
在青岛，土地低效利用整治与节约集约利用一脉相承，都直指空间竖向效益的提高。在政策保障护航下，加之新时代新产业的发展及集聚效益的发挥，“工业上楼”成了大势所趋。
2020年4月，山东省自然资源厅会同省发展改革委等十部门联合印发《关于推进开发区节约集约用地促进高质量发展的若干措施的通知》，就鼓励土地混合利用立体开发、推进高标准厂房建设、支持新型产业用地发展、存量土地资源盘活利用、建立节约集约用地激励机制等措施提出了具体意见。次年4月，青岛市政府针对土地复合利用、拆除重建更新等方式，明确提出了“工业+科研”“工业+公共服务”等功能适度混合的土地利用政策。在政策指导下，青岛市级、区级均成立了低效用地整治专班，梳理摸排出了市北区老四方工业区、李沧区北客站及周边区域、城阳区白沙河北岸区域、西海岸新区王台老工业区、崂山区株洲路两侧区域等十大低效片区，作为未来青岛低效用地整治的重点。
以崂山区为例，该区成立了城市更新和城市建设总指挥部，区政府主要领导和各相关部门主要负责人依职责分别承担相应工作。“工业上楼”为城市更新和城市建设注入了新的活力。张村河两岸区域开发建设打造定位为国际社区，株洲路两侧区域升级改造则主要针对工业低效用地重新利用、新型产业改造升级。沿着位于崂山区北部的株洲路走一趟，立刻能感受到一串新变化：西段的澳柯玛产业园、华仁药业工业园由标准厂房变身而来的高端楼宇已投入使用；中北段的朗讯地块、园艺场地块通过今年收回后新招拍挂出让，由空闲厂房升级而来的虚拟现实产业园已拔地而起；株洲路东头的高层工业楼宇中科曙光国际信息产业园已经封顶，与周边的高层楼群国际创新园共同撑起了东片区产业发展的新天地。
形成多赢的产业发展良性循环
在土地低效利用整治、节约集约利用的大背景下，“工业上楼”对提升工业用地综合效益的效果明显。但鉴于市场需求的变化，结合企业发展实际，青岛市也注意到多角度发展的需求。例如，在对崂山区株洲路两侧项目的摸排中，已批复的控制性详细规划将原有工业用地全部修正为新型产业用地，兼容了商务、生活设施，提高了容积率，但客观上也提高了土地出让金。对于已持有原工业用途不动产权证书的单位而言，如果从事纯工业生产，下一步如何开发利用土地会面临两难：如果补缴土地出让金、按新型产业用地利用，一方面会增加经济负担；另一方面自身生产情况确实不需要上楼。可按原用途利用的话，产业类型、投资强度等指标可能达不到相关部门的要求，而且放弃规划中增加的商务、生活设施，企业也心有不甘心。崂山区针对以上问题，在充分尊重客观事实的基础上，提出了解决方案：由企业出具以何种用途使用土地的承诺书，发展改革部门就其产业类型、投资强度等指标组织论证，据实确定其产业指标要求；规划和自然资源、建设等部门配合办理土地开发及建设手续。
尊重市场规律，依靠政府引导和市场力量，在挖掘政策红利的前提下，青岛“工业上楼”产生了多方效益，让建设运营方、用地方等利益主体实现多赢，形成了产业发展的良性循环。
作者：万磊 王前福
编辑：黄薇
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原文始发于微信公众号（i自然全媒体）：探路“工业上楼”，青岛工业用地供应有了新模式
