规划问道“一个萝卜一个坑” 用来形容慕尼黑的租房市场再合适不过了。
据说，超过半数的德国人都是以租房为主，很多人买了房租给别人，自己却也住在租来的房子里，或者在大城市买了房出租给别人，自己在乡间享受惬意时光。
可是，在德国找房却往往不是那么容易的一件事，尤其在德国租房市场竞争激烈的慕尼黑，要找到一间合适的房子往往都要3个月起。由完全卖方主导的租房市场对于找房的租客来说十分艰难。
找房是办公室同事之间有着完全共鸣的话题，当得知你在找房，全公司的同事都会送上无可奈何的鼓励以及祝福。为了找房而准备的个人资料比找工作的资料有过之而无不及。
诚恳的自我介绍信，花钱查询的自己的信用记录，过往的交房租记录，收入证明，第三方责任保险等等。在租房网站上天天刷租房广告投了50多封邮件后终于等来了一个看房预约，去了发现自己的几率大概是20分之一。
为了租一套房而等待看房的人群 via：tz.de/muenchen/stadt/schwabing-vermieter-insiderin-muenchen-mieten-wohnung-91875070.html ©Nina Bautz
找房比找工作难是绝对成立的。作者找房的那段时间每天都感叹，想住到有点尊严，有点阳光，不是地下室的20平方米的房间怎么就那么难！更何况当自己工作的项目就是规划及建设新住宅区时，为了更好的住房环境条件操碎了心时，找房的现实就在狠狠打脸。
不禁感叹，目前这种艰难而紧张的住房和租房市场是怎么形成的？
可建设用地不足导致供房瓶颈
打开慕尼黑或者其他一些德国城市的地图，感觉明明城市周边的地方还很大，大片大片的田野，而城市本身的规模相比于中国的城市来说简直小巫见大巫，那为什么政府就不能多批一些地来多建一些房子，从而改善拥挤不堪的住房市场呢？
慕尼黑城市周边卫星地图 via：谷歌截图
限制城市无序扩张是西方城市很早就开始的议题。不扩张的很大一部分原因是出于对自然环境的保护和对城市生活品质的保障。
扩张的城市带来更高的交通和能源成本的同时，也造成了外围发展区域缺乏生机。而将城市发展着眼到城市空间内部提升和重组不仅可以优化城市现有结构，节省扩张成本，同时也带来混合和多样化的街区以及不同类型的城市区域，保持和提升了城市活力，是可持续城市发展的重要部分。
在城市区域规划中，城市一般存在外围区域（Außenbereich）,这些外围区域一般是田地山林，是城市辖区范围内作为自然区域的在法律上不可更改的区域。这些区域可能在城市周边也可能在城市里面，这种严格的自然环境保护机制有效地限制了城市扩张。
慕尼黑土地利用规划图，外围区域浅黄色部分via：stadt.muenchen.de/infos/flaechennutzungsplan-muenchen.html
有了外围区域的限制，城市扩张的局限性就体现在可利用的土地越来越少，虽然看上去似乎还可以扩张，但各种看不见的限制导致其无法扩张。自然环境保护是一方面，私人土地所有权是另一方面。如果适合扩张的区域刚好又是私有产权，那么扩张也会很吃力。
建设周期长加剧供不应求
即便争取到了一块可以适用于城市扩张的地块，新的城市规划区域却又需要很长的建造时间。如果交通和社会基础设施，比如车站没有建好，规划的新区也不可能建得快。慕尼黑建设公共基础设施的速度远跟不上其吸引人口的速度，因此住房数量的增长速度也跟不上其人口增长的速度。
从2012年到2020年慕尼黑新增的住房套数大约6万套，新增人口数大约12.3万。数据上看似乎大概每2人一套住房，住房数量似乎没有太大缺口，但是在过去的25年中，单身家庭数增加到50%以上，市场上单身公寓远远供不应求。
很多人在一开始选择合租，而后选择单身公寓，市场对单身公寓的需求与日俱增，因而住房供应缺口也变大。
指望建造新房来增加住房供应就要考虑到工程项目进度慢这一德国城市建设的普遍调性。根据实际的工作经验，在慕尼黑一个大约1000户的普通居住小区从开建到第一期开始交付大约需要两年，而加上之前的规划和设计工作周期大约得5-6年。
规划超2万人的大型新区包括相应城铁站的建设比如Freiham Nord的时间跨度则超过20年。当然了，慢功出细活，慢有慢的好处。
正在建设中的Freiham Nord新区 via：freiham.de/
住房成为稀缺资源吸引资本
在各种扩张限制下，人们总会想到一些办法。通过在内院加建或者增加层数来增加城区现有住区密度也是提高住房供应的一个手段。虽然会涉及到很多相邻的私人业主和城市规划法规的限制，改建阻力大，而且能提供的住房数量也极为有限，但对于有能力的业主来说，如果可以，为什么不呢，毕竟住房在慕尼黑是稀缺资源呀。
在内院加建的新房 via：probat.ag/leistungen/neubau
自欧债危机以来，欧洲央行的零利率政策使房贷利率常年在2%以下徘徊，有些甚至低于1%，催生大量房地产投资。10年间，德国房地产价格涨幅达到100%。
平均水平下，当前慕尼黑新建住房的冷租金达到将近21欧一平，已有房屋租金达到将近18欧一平。此外租房的成本还要算上其他管理费用，暖气热水费，电费，网费和广播电视费等等，叠加起来每月可能将近400欧。
高租金往往离不开高房价。2020年慕尼黑平均房价为大约8000欧/平，购买一套两居室50平米的房需要40万欧，加上税费和其他附加费可能总共44万欧，每月需还贷约1600欧，还有诸如物业费等等其他开销。
所以在各种成本的叠加下，一套50平的两居室的新房租金算下来怎么都不会便宜，况且房东拥有对自己的新房该收多少租金的决定权，法律层面没有约束。
慕尼黑房租价格变化， via：atlas.immobilienscout24.de/orte/deutschland/bayern/m%C3%BCnchen?marketingFocus=APARTMENT_BUY&userIntent=SELL
高房价也来源于造房的高昂成本，地皮，材料和人工全都是昂贵的，建筑节能等各方面的高要求也使得造房成本居高不下。经历2022年的史诗级通货膨胀，建筑材料成本更上一层楼，一些项目甚至因为成本无法削减而陷入停滞。
当前，由于金融环境的恶化和利率升高，很多有着购房计划的家庭会推迟购房计划，从而涌入租房市场，租房市场变得越发拥挤。对于这一部分人来说，他们在支付租金方面是有足够能力的，并且可能还会在租金的进一步上升中起到推动作用，这就造成另一部分没有能力支付更多租金的人租房越来越困难。
已有房屋的中产阶级化
虽然有针对保护租客权益的房租涨价限制，但是房东会尽其所能来提高其出租房屋的投资价值。比如在2015年政府出台了房租价格刹车机制，规定更换房客时，租金不能涨超当地平均租金的10%。
但是这个刹车机制不适用于那些在更换房客时翻修的出租房，因此一般房东都会通过每次在转换租客的时候想方设法来提升房租，例如因为换了一个更好的窗户而房租需要涨价50-100欧，又可能因为整栋楼增加了电梯房租也要涨。
如果是一直续签的租房合同，那么规定租金增长上限在三年内不得超过15%，但同样这也不适用于有翻修的出租房，所以为寻求更高的租金回报，有能力的房东会不断翻修其房产，使其投资价值最大化，这样造成了慕尼黑很多原本普通人负担得起的地区逐渐士绅化（Gentrifizierung）。
反对乡绅化的涂鸦 “去你的提质” via：sueddeutsche.de/muenchen/wohnen-die-gentrifizierung-zieht-reiche-an-und-randalierer-1.3774331 ©Stephan Rumpf
供不应求的情况一方面造成了租房的卖方市场，另一方面造成了房地产投资的持续火热，两者结合到一起使得现在的租房市场又贵又难找。大约从2009年的那次金融危机开始，使得人们对于投资安全性较高的房产市场更加青睐，推动房屋价格水涨船高。
根据德意志银行的研究，在2020年，慕尼黑的房价为欧洲第四贵，次于巴黎，日内瓦和巴塞罗那。而住房对于出租人来说是作为一种投资存在，出租人可以通过对房产进行不断升级改造，使之高档化，从而获取更高的租金收入。
在内院翻修的高档STUDIO ©彭瑾
房屋的供应没有得到太大的改善，而租金一直在涨，这样不就是恶性循环了吗？虽然房地产市场本质上是一个由市场规律驱动的市场，以回报为导向，资本是无情的，但是其必须保证一项基本权利：住房权。
高租金的住房必然受到高收入群体的青睐，比如随着部分世界级高科技公司在慕尼黑设置办公室扩张业务，高收入群体的增加推动了慕尼黑的平均住房租金。但是普通人的工资并没有太大涨幅，所以普通人能负担得起的租房市场租金涨幅相应也受到了限制，虽然这一部分市场极其饱和。
租房市场中的希望
一直以来，人们在慕尼黑饱受租房之困。除了通过中介和网站找房之外，也有一些市民自发贡献。有个工业设计师十几年来一直经营着一个用于良心房东和租客直接沟通的邮箱订阅，基于“每个人都认识某个角落的几个人”的原则，这个非营利性的私人邮件订阅从朋友间的互相传播发展到今天有大约25000的订阅量，在冰冷的现实中成为一种乌托邦一样的存在，试图在充满泡沫的慕尼黑房地产租赁市场中保留一份出租者和租房者之间的除了资本之外的真诚。
非营利性邮件订阅 ©彭瑾
幸运的是，大多数打工人在坚持不懈的几个月努力下总能找到一间可以落脚的房，即使这间房空无一物，但至少采光足，不潮湿，能经得起对美好生活的想象。
空无一物的房 ©彭瑾
参考资料：
https://www.sueddeutsche.de/projekte/artikel/muenchen/artikel-e911057/
https://www.sueddeutsche.de/muenchen/mietpreise-die-muenchner-bangen-um-ihre-wohnungen-1.3922092
https://stadt.muenchen.de/infos/statistik-bau–und-wohnungswesen.html
http://zbw.eu/econis-archiv/bitstream/11159/4738/3/M%C3%BCnchner_Wohnungsmarkt_l%C3%A4uft_%26_l%C3%A4uft_%26_l%C3%A4uft_____w.pdf
Möbert, Jochen. “Münchner Wohnungsmarkt läuft & läuft & läuft.” (2020).
https://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/immobilien-in-deutschland-2022-entwicklung-und-prognosen-von-mieten-und-kaufpreisen-im-ueberblick/28584134.html
https://www.mieterbund.de/politik/mietpreisbremse.html
https://www.sueddeutsche.de/muenchen/mietmarkt-in-muenchen-helfer-in-der-wohnungsnot-1.692217
彭瑾
城市设计特约编辑
在德国工作的景观设计师
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原文始发于微信公众号（城市设计）：房房房房
