青岛市、天津市滨海新区“工业上楼”相关政策、指引，城市更新类“工业上楼”的案例推荐 | #工业上楼

《意见》分别从产业导向、开发建设和运营的投资主体、开发建设基本要求、功能配套要求、自持比例及分割转让要求、扶持政策、组织保障等七个方面对高层工业楼宇（以下简称工业综合体）的建设发展进行了规范。

对于新出让工业用地的“工业上楼”项目，按照招商引资规定办理。对于利用低效用地开发的项目，分为综合开发、点状开发和其他开发三种模式。

（1）综合开发。在符合土地、规划相关法律规定的条件下，园区开发运营商整合多个低效存量用地或储备地，建成50亩以上的园区，统一规划、统一设计、统一建设、统一产业定位、统一管理服务。

（2）点状开发。在符合土地、规划相关法律规定的条件下，土地权利人对自有地块进行改造升级，拓展优化产业空间，用于升级转型、扩大生产或产业招租。升级改造土地面积原则上不低于15亩。

（3）其他开发。可由产业主管部门牵头组织论证、研究，按程序报批。

园区经营模式及价格指引

（1）国有平台公司建设模式：“总成本+微利”模式供给

建议国有平台公司建设的园区，参考“总成本+微利”模式，按照总成本的8%来确定总收益，定向优先供应给经高新区认定高成长性的优质企业使用。总收益=（地价+建安+财务+期间）×1.08。具体租售价格结合楼层、朝向等因素综合考虑。入驻园区企业有定制化和地下空间额外需求的，差额由企业承担。定向优先供应给经高新区认定高成长性的优质企业使用。

（2）开发主体运营要求

园区须由具备长期稳定经营的服务商运营管理（原则上服务期不低于5年）。服务商参与项目前期的规划设计、工程建设、市场招商，负责联系企业及员工，反馈产业及生活服务需求，做好企业与相关方沟通的桥梁。

新建园区应集中配置产业邻里，有条件的应独立占地设置。产业邻里主要内容包括业委会办公用房、物业管理用房、生产性服务网点、生活性服务网点等，形成快捷、便利的一站式服务场所。

此外，在附件中，还提供了工业上楼服务手册-规划设计指引、工业上楼服务手册-建筑设计指引、工业上楼服务手册-产业适应性指引。

近期，由蕾奥土地整备规划部编制的《龙岗区宝龙街道龙东社区盛鑫工业园城市更新单元规划》，顺利通过“工业上楼”市政府工作专班审议。该项目是深圳市首个通过市政府工作专班审议的城市更新类“工业上楼”项目，是龙岗区政府继“上井片区统筹规划”后，在片区统筹开发的又一次探索创新。

项目位于深圳市龙岗区宝龙街道龙东社区，规划蛇岭大道与龙沛路交汇处南侧。

项目更新单元范围用地面积76305.5平方米，拆除范围用地面积48669.5平方米，开发建设用地面积为26698.1平方米（含划入零星用地面积1620.3平方米），规划容积率6.0，规划容积160180平方米，其中住宅56000平方米（均为共有产权住房），厂房97940平方米，公共配套设施6240平方米（社区健康服务中心1400平方米，社区老年人日间照料中心750平方米，社区管理用房300平方米，社区服务中心400平方米，文化活动室1000平方米，社区级公共配套用房2390平方米<含托育服务机构1200平方米、党群服务中心650平方米>），另配建社区体育活动场地占地1200平方米。

规划通过打通南北研发生产轴及东西生活配套轴，形成串联整个园区与周边地块的十字都“芯”空间结构，打造集科研办公、生产制造、生活配套、休闲娱乐等于一体的高品质生态化“工业上楼”示范园区。