价值导向下济南上新街规划与实施方案

上新街地处济南古城、商埠区和千佛山风景名胜区三大核心历史文化资源的集中辐射区，北部紧邻趵突泉公园，区位条件优越。片区总用地面积约16.3公顷，历史资源丰富，包括济南万字会旧址等5处文物保护单位，沙家公馆、田家大院等10处历史建筑及普查历史建筑，老舍故居、方荣翔故居等十余处名人故居等。上新街城市更新项目于2021年2月正式启动；2021年9月，该项目被列为市级“中优”重点项目，是新一轮城市更新的重点；2022年5月，山东省住建厅将上新街片区项目列为省级城市更新试点单元。

项目以保留风貌特色、促进活化利用、保障落地实施为目标，采取规划统筹引领、策划实施前置的思路，在项目初始便组建了规划+建筑+策划的多专业团队，在项目进程中充分交叉联合、不同阶段发挥各自作用。整体层面，由规划明确上新街文化脉络基底、梳理特色空间体系，采取触媒点激活的方式，落位重要节点；策划层面，以客群调研和市场对比分析为基础，同步规划确定社群和调性，满足功能和规模需求；实施层面，在策划阶段即提前开展建筑工程设计研究工作，使建筑空间与业态使用相契合。

规划提出保护第一、文化导向、场景重塑、打通路径”四大策略实现城市历史地段保护更新与可持续发展。

结合建筑现状与历史航片（50年代）的比对，辨析历史基底。现场逐一辨认，识别传统风貌以上建筑及各类保护要素，留住上新街文化脉络基底。

老砖老瓦老墙重组加固，各类构件应保尽保，将保护要素严格纳入到地块保护管控要求之中，例如部分残留墙体仍然具有传统风貌特色，应予以单独保留和加固，后续加以展示利用。根据现场摸底情况，科学评估建筑风貌，合理确定建筑空间的更新对策。

上新街形成于民国初年，是济南近代城市建设与文化繁荣的代表区域；现如今，上新街是济南古城外、圩子城内仅存保留的一片历史文化资源集中的地区。规划从上新街历史文化价值方面研究，总结归纳出“文艺新潮、商贸新业、建筑新象”三大文化内涵。

规划传承与创新文化基因，以上新街为主轴，围绕“国潮复兴”、“景园印象”及“文艺新声”等三个文化符号，以新潮商业为突破点，打造以文艺先锋为引领的沉浸体验式艺术商业街区。构建以新兴商业、文化博览、演艺展示、人才公寓、共享办公、酒店民宿等为核心的业态体系。

在空间塑造上，以场景打造、内容赋能为抓手，聚焦多元消费场景及创新经济，融合城市原生味道及院落式建筑风格，为市民生活休闲娱乐及城市文脉的延续创造新场所。上新街西侧沿街建筑群按照现状建筑外轮廓进行改造改造，以国货商场历史立面为基调，局部拼贴现代立面元素，街区内部建筑延续传统语汇，保留中央开放广场，提供活力商业空间。通过传统建筑元素的现代化演绎，形成新旧融合碰撞的建筑风貌形象，打造具有经典韵味又开放共享的上新live空间。

针对文物保护单位的修缮，以上新街108号院落为例：该建筑为朱桂山故居，建筑形式为二层洋房。设计采用保护性修缮的方式，秉承最小干预原则，延续原红砖洋房风貌，并在周边建筑的改造上与之相协调，共同形成文化展示与消费空间。

针对历史建筑的改造，以方荣翔故居为例：历史上的方荣翔故居是京剧表演艺术家的生活创作地。设计中保护传统院落格局，尽可能多地保留原来的构件与材料，形成庄重的气质。并以之为核心联动周边建筑改造，塑造新文化演艺体验空间，为文艺创作者提供发声地。

创新城市更新工作机制，采用“规划阶段总体论证——编制项目实施方案——“带方案挂牌出让土地”的三步走策略，保障规划落地。

在规划论证阶段，因上新街位于老城区域，地块范围狭小且保留建筑较多，存在后退用地红线、与周边现状建筑的间距等不符合现行规范规定、转弯半径不满足普通消防车通行等问题，后续无法审批。规划提出后续进一步编制项目实施方案，按照“一事一议”式对方案进行审批，作为项目实施的依据，并通过制定专项消防保证方案，采用专家评审和部门联审的方式保障实施。在项目实施方案编制阶段，规划与建筑设计、策划运营工作进行协同，按照地块编制项目方案，保障从规划到实施的衔接落地。采用建筑方案返规划图则的方式，纳入规划条件，完成规划审批。在地块出让阶段，贯彻城市更新政策，按照“征而不拆”的方式保留建筑物，采取“带方案挂牌”方式出让，解决城市更新类项目中的复杂问题、保护历史风貌、保障公共利益、实现高质量发展。