本文为同济大学建筑与城市规划学院曹哲静、南京大学建筑与城市规划学院冯建喜、武汉大学经济与管理学院李子明、安徽建筑大学建筑与规划学院夏永久、浙江大学公共管理学院张衔春等5位青年学者在第二届（2024）国际城市规划比较论坛上快闪环节的发言内容，7分钟时段里，他们从多个维度表达了关于城乡发展的独特洞见。欢迎分享。
《TOD在新技术环境下的研究展望》
报告主要对TOD理论相关进展进行梳理，结合新技术环境探讨研究展望，介绍相关研究成果。
1980年代，美国面对郊区化和城市蔓延，提出新城市主义和精明增长理论，倡导降低小汽车出行、增加非机动车交通出行、促进城市用地紧凑发展。1993年卡尔索普（Peter Calthorpe）提出了公交导向开发（TOD）概念，即围绕公共交通站域一定范围形成高密度和步行友好的混合土地利用模式，鼓励人们更多使用公交出行。早期TOD侧重于微观层面的站域开发，如圈层结构、布局形态、城市设计导则。后期逐渐延伸到宏观层面公共交通和城市土地利用的协同开发，形成公交都市（Transit metropolis）、公交小镇（Transit villages）等概念。
这也催生出一系列的实践探索。一些地区随着TOD理念传递到世界，将其作为指导，同步进行公共交通建设和城市开发；代表地区有中国内地、中国香港、新加坡等。另一些地区在TOD概念产生前便有公共交通与城市协同开发建设，在TOD概念产生后逐渐提炼成若干种开发建设模式，并对其进行了实践补充；代表地区有日本、欧洲等国家。我们也梳理了各个地区的TOD规划目标、类型、开发途径、案例。
实践也催生了TOD应用研究。一是TOD站点的形态学分类。微观层面形成了站域开发的3D、5D原则以及定量化评估的TOD指数。宏观层面，一些学者根据站点所在城市区位将TOD站点划分为不同类型，提出站域建设指引，但忽略了对站点交通功能的考虑；随后一些学者提出了融合站点交通功能的“节点-场所”模型。
二是TOD站域开发的方案评估与优化。一些研究针对新选址站点，提出站域土地开发方案的评估工具，从土地利用混合度、密度、路网结构、停车设施、可步行性等方面，对备选站域土地开发模式进行定量评估。另一些研究对站域土地开发进行了优化，通过设定优化目标（如最大化提升公交客流量、居住环境品质、社会公平性），寻求最优的站域土地利用开发方案（如各类用地规模和开发强度）。
三是TOD站点建设的影响效能，包括TOD建设对出行行为的影响（如公交使用率、客流量、出行次数），以及对于商业和住宅地产价格的影响，还有对于社会发展的影响（如就业岗位密度、绅士化水平）。
当下的新技术环境可以对TOD研究进行拓展。一方面，大数据可以促进TOD理论的实践与应用。一是提升TOD形态的精细化评估，通过缩小时间尺度的颗粒度，刻画不同时段站域空间使用情况的动态变化，通过降低空间尺度的颗粒度，测度更加微观的空间形态。二是大数据可以提升对TOD负面效应的预测感知，例如可能导致的土地溢价和社会排斥。三是可以基于人群特征和需求，优化TOD站域功能。例如基于手机信令数据，可以识别出发客流的起始点和到达客流的目的地，据此识别通勤和非通勤客流。针对通勤比例较高的站点，可以多配备通勤族的生活服务设施。
另一方面，新型出行服务可以促进TOD理论的扩展。一是公交网络自身的扩展。传统公交面临一系列挑战，如部分区域线网密度较低、末端接驳距离过远、缺少直达出行线路、站点发车频次较低等。新型出行服务可对传统公交网络进行补充，例如微型公交和共享单车可以提供公交站点接驳服务，微型公交可以根据出行需求提供随叫随到直达出行服务。
二是促进TOD形态模式的拓展。新型出行服务提供的便捷接驳服务可使公交站点间距和站域影响范围增加，进而削弱围绕站点进行圈层高密度开发的必要性。新型出行服务和传统公交网络的融合模式也可能改变传统的城市区位理论，并通过缩小出行成本使得围绕TOD分布的城市经济活动在空间上更加匀质化。
三是传统TOD站域功能的拓展。例如停车+换乘（Park+Ride）模式的规划设计需要对新型出行服务进行考虑，站域需要配备面向共享单车、微型公交的接驳设施，据此优化公交站点和邻近街道的空间设计。此外不同类型的公交站点对新型出行服务的需求不同，需要形成因站制宜的变化：对于服务范围较大的公交站点，可以提供更多的新型出行服务接驳设施；而对于缺少与城市重要目的地直达的公交站点，由于新型出行服务可提供便捷的直达出行服务而产生对部分公交出行的替代效应，公交站点可相应减少新型出行服务接驳设施的配置。
3.1 利用多源数据刻画TOD站点的交通与土地利用特性
第一个研究是针对东京的实证研究，利用复杂网络方法，分析了东京城市中心布局与轨道交通网络枢纽的耦合关系。归纳了东京城市主中心、副中心、地区级中心分别与轨道交通网络的可达性枢纽、换乘枢纽、快线枢纽的耦合模式。研究发表在《国际城市规划》上。
第二个研究针对东京，将“节点-场所”模型扩展至“节点-场所-客流量”模型，建立了三者协同评估框架，聚类分析了东京23区 488 个轨道交通站点类型，归纳了东京四类协同型站点的站域土地利用模式，及站域土地利用协同形成的沿线联动模式。研究发表在期刊《Transportation Research Part D: Transport and Environment》。
第三个研究从国际横向数据比较和历史角度，分析了东京轨道交通与城市空间协同发展的国际化水平和历史演进规律。总结了东京轨道交通与城市空间协同发展的7个历史阶段，剖析了二者互动关系的演进规律，揭示东京轨道交通导向的城市开发实现了政府和市场共同作用下“运输服务+地产开发+生活营造”的多重目标。研究发表在期刊《国际城市规划》上。
第一个实证研究针对新加坡共享电动滑板车服务于市中心短途出行场景，探讨了它弥补短途地铁出行不便（较高绕行率、较多换乘次数、较远末端步行距离）的可行性。通过陈述性问卷和混合逻辑回归模型，分析了影响共享电动滑板车和地铁出行模式选择的因素。利用出行数据，分析了不同出行条件下共享电动滑板车对短途地铁出行的替代效果。讨论了共享电动滑板车如何平衡公共出行需求和盈利的双重目标。研究发表在期刊《Transportation Research Part A: Policy and Practice》
第二个研究针对新加坡新市镇无人驾驶接驳地铁最后一公里出行场景，模拟了无人驾驶和公交共同接驳地铁的若干模式对相关利益主体的影响。研究发现当采用基于共享定制出行的无人驾驶接驳地铁最后一公里，并动态调整服务供给时，乘客的总出行成本会下降。
再分享几个进行中的研究。针对澳大利亚布里斯班，我们识别了共享电动滑板车弥补低便利性公交出行的需求区域，分析了共享电动滑板车需求区域和盈利区域的空间叠合分异关系，并针对不同空间提出不同策略建议；我们发现共享电动滑板车在78%的区域可以实现提供便捷出行服务与盈利的双重目标。此外，针对上海，我们基于国家自然科学基金，利用出行数据，尝试探索轨道交通与新型出行服务融合对提升出行品质的可行性，初步识别了网约车和地铁融合出行的需求场景、空间分布和出行比例。
《城市更新时代的建成环境与居民健康——基于神经科学的方法》
当前的环境-健康概念模型
2019年，从健康城市（空间的健康效应）看规划（研究）的危机，我们做了“环境-健康概念模型”的梳理。这个模型涉及各种各样的环境，包括自然环境、建成环境和社会环境。另一端是各种健康的表征，包括疾病、健康的行为等。通过关联关系来做相关关系的分析，近年来有一些新进展，主要是有两个方向，第一个方向是不同人群、不同地区、不同疾病、空间的不同作用机理及交互作用，第二个方向是大尺度、长周期、全样本的人类群体（健康）行为模式及空间格局。
但是也会有疑问，这些研究是不是仍然研究的是相关关系？仍然是经验科学？仍然是模糊决策？某种意义上来说，健康城市的相关研究也陷入了危机。
两年之前，我们把神经科学理念引入到研究中。什么是神经科学？神经科学（Neuroscience）是跨科学、心理学、生物学等融合的交叉学科，探究人体神经回路如何感受世界、实施行为。神经科学实验则是通过一系列实验范式，引入神经科学测度仪器，从生理机制层面解释环境对个体心理健康的影响。基于神经科学实验，通过多通道（脑电、皮电、血氧浓度、心率、血压等）生物反馈设备和技术等实时测量人的生理变化，可以直接、实时测度环境（要素）暴露对人体的作用效果，揭示环境影响个体健康的深层机理，打开“黑箱”。
所以，引入神经科学理念就让研究从以前的相关关系成为可验证的因果关系，从经验科学成为可重复的实验科学，从模糊决策到可剂量的循证决策。
过去两年来，我们团队基于神经科学的健康城市研究展开了初步尝试，设计并进行了四种场景和暴露方式的实验：不同真实城市场景的虚拟暴露实验、不同真实城市场景的真实暴露实验、不同虚拟场景的虚拟暴露实验、不同城市更新模式的真实暴露实验。发现了空间对居民健康影响的四种效应：
首先是空间环境暴露对个体情绪和心理的正向影响存在阈值效应。比如公园20分钟效应，Yuen and Jenkins (2020）发现，每天20分钟的公园活动，就可累积足够的积极“剂量”，能够帮助人们实现心理健康和幸福感的提升。我们的研究发现，每天只需要15分钟即可实现促进心理健康的最小“时间剂量” 。
第二个发现是叠加效应，不同要素组合方式会对心理产生更加综合和复杂的影响，且要素的影响具有叠加效果。例如，研究发现“声音+开阔度”的要素组合在四类场景中均对脑电有显著影响， “蓝/绿空间+人流”的要素组合在多数场景中均体现出明显的积极作用，适量的人流并不会带来太多的心理负担，同时人流量与其他因素结合时才会产生显著的影响效果。
第三个发现是设计效应，即精心设计的人工环境有很好的疗愈效果。对于人体放松的作用来排序，半绿半水>历史文化街区>全绿环境>商业街区。历史文化街区对个体生理数据的影响类似于绿色环境，对人的情绪有一定的舒缓作用，且其对个体的放松作用甚至大于纯绿色环境（实验数据），这说明缓解城市居民的紧张情绪和压力并非只有通过绿色环境这一方式，也可以通过好的人造环境来实现。
最后一个是虚拟效应，某些环境的虚拟暴露也有很好的正向影响。在部分场景中，虚拟暴露的疗愈效果和真实暴露之间并不存在统计学意义上的显著差别。对于那些因为种种原因（残疾人、老人无法外出，没有时间、周边没有好的环境等等）无法实现长时间、规律性真实暴露的人群而言，采用虚拟暴露代替真实暴露是为数不多的选择之一。随着3D、沉浸式VR 技术的出现，个体可以通过沉浸式的暴露创造身临其境的体验，极大增加了真实程度。
总结一下，基于神经科学实验的健康城市研究有助于从理论和实践层面突破现有的研究范式，是对当前出现的规划研究和实践出现的危机的一种积极应对。在理论层面，基于神经科学实验，研究不同城市环境实时暴露对居民心理健康影响的剂量效应和机制，可以真正揭示环境作用于人体（环境-人）的机制黑箱，使城市规划学科从观察（经验）研究走向实验研究，丰富学科科学化发展内涵，实现学科交叉研究的突破。在实践层面，基于多组神经科学对照实验得出的科学证据，可为制定针对性的城市土地利用、设施供给、空间设计及其他公共政策提供支撑，实现循证决策和设计，推动空间干预决策由依靠主观个体经验向客观证据转变、由统计学路径到实验路径转变。期待更多的研究者加入这一行列，助推新的学科范式和学术共同体的形成和壮大。
李子明
当我们说起“烟火气”，到底在说城市的什么？是地摊经济、临时集市、菜市场，夜经济？还是与城市文旅、城市漫步相关？抑或涉及到城市更新与城市活力、老旧街道修缮与升级改造、文化遗产保护与开发？中文语境下的“烟火气”，令人联想到传统农村生活做饭的场景。或许你脑子里还有另外一个场景，它是现代社会市井生活的一种怀旧的情愫。
如果进行说文解字，它可以从三个方面理解：一是“烟”，蒸蒸日上的形态与气氛；二是“火”，受欢迎的状态；三是“气”，人气、人群、人文的空间集聚与扩散。这里涵盖了烟火气的部分特质，但缺乏经济制度和情感维度，尤其忽略了人文性和非正规性的考虑。在消费回归理性的快速城市化过程中，一个基础问题是：什么样的城市是好的城市？我们不妨从城市烟火气的原真性出发，探索当前中国式现代化的空间生产与空间消费。
研究的起点是城市烟火气，它到底是一种结果还是过程？它是由市场还是规划来决定？它是与物质空间形态一一对应的，还是由当地的社会结构文化特质或者经济条件所塑造的？是有固定的模式，还是随机的？比如物美价廉的网红城市哈尔滨、淄博、天水，这些带节奏的城市营销，其火爆可能对于其他城市也有一些随机性。营造城市烟火气这一提法颇具中国的特色，比如川渝、两湖、两广虽然居庙堂之源自带江湖气，但是目前的烟火气并不是完全自发的市场行为，它有国家的背书以及地方政府的参与。放眼全球其他发展中国家的城市中，保留了更多的非正规性，比如说印度的流动人口社区中本身日常生活就充满了烟火气，那么“城市烟火气”到底是中国特色， 还是更普世的存在？
武汉黎黄陂路、广八路等集市消费调研
既然城市烟火气的理解如此多元，而且理论上城市又是承载多元偏好的场所，那为什么我们还要强调城市需要烟火气呢？首先，从宏观经济结构调整中，我们需要拉动内需，城市烟火气的主动营造可以激发大众消费的信心，向下拓宽消费群体。其次，消费方式发生变化，线下消费逐渐被线上消费所替代，可以通过增加创新就业以及收入进入良性的循环。第三，关于公共空间的新奇性和活跃度，可以为人群提供更多的情感价值，体现出人与社会的实质发展。第四，以人为导向的场景营造和微空间改造，可以给建筑师、城市规划者带来更多的机会。
还有一些更深入的思考，比如从社会性来理解城市烟火气，能够体现出空间的公共性、互利性、开放性、包容性，为社区规划提供了新的方向；从经济性来理解，人与商业活动具有多元性、流动性、日常性、可负担性的特点，可以降低不同人群使用多功能空间的成本，增加人们重复消费的概率。在社区生活圈规划时，如果是采取最小范围的最多选择（帕累托最优），那么在营造城市烟火气的过程中，可以将选择集的增加看作是帕累托的改进。作为城市营销策略的实质，烟火气能够让我们在平凡中获得空间稀缺性的一种体验，从而回归消费理性，让城市留住人心。从人本主义角度看，可以享受可负担的空间新奇性，去掉“班”味和数字化时代工作环境的虚拟感，恢复“人”的本真，且能对抗空虚、无聊和焦虑，从空间价值实现上体现“人的全面发展”。
3. 以“城市烟火气”为重点的城市规划面临哪些挑战与机遇？
一是不同领域由于各自的positionality而对“城市烟火气”存在认知差异，而研究领域的交叉会碰撞出新理念，可以深化针对社区多样性的理解、探索“接地气”的规划方式、推动“促创文化”（pro-innovation culture）的构建。二是目前的公共政策或行政管理中缺乏针对烟火气营造的考核以及对社会经济影响的量化指标，影响了地方在促进消费增长方面采取更可持续性的措施。因此，需要采取更多元的方法弥补认知上的不足和实践上的落后，提高社区规划与公共参与的重要性。相关学术研究当以中国的发展需要和全球发展为背景，定量与定性研究相结合，传统方法与新方法相结合。三是规划实践中缺乏高效率的跨部门协作和协商机制，需要进行顶层设计来激励多个部门的联动，将文旅+商务+财税+市容卫生+科技创新+城市更新与建设融合。此外，在未来税制体系改革中，若能加强对消费税的重视，可能也会是一个契机。
以下议题需要与仁人志士广泛合作，进一步开展理论探讨与实证检验：
· 全球化与地方性的关系讨论中，地方街道的原真性如何以“烟火气”的形式体现？
· 在从投资拉动转向消费拉动转型过程中如何看待国家-地方关系？
· 城市治理中的非正规性与正规性的关系如何处理？（这里可以进一步讨论数字赋能的转向以及跨学科的实践与技术运用）
· “人民城市”理念下的城市更新与社区微更新，“烟火气”是否可以作为标准？如何作为标准？
· 城市消费相关的政策（消费补贴、减税、文化产业政策）在构建城市活力方面的效果如何？
· 如何以“烟火气”为切入点或衡量标准，赋能青年人消费与青年发展型城市建设？
· 通过“烟火气“的重塑，如何体现城市文化在社区发展中的角色？相互影响机制是什么？
本文曾对于《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》与《国家乡村振兴战略规划（2018-2022年）》是否相悖产生困惑。2018年8月至2019年8月，在美国纽约州立大学任访问学者期间看到美国乡村衰败现象，对困惑深入思考，并形成自己的见解，撰写了《美国乡村衰败的特征、应对措施及其经验启示》。2021年9月至2023年8月，在黄山市自然资源和规划局挂职期间，从黄山乡村建设实践中，对困惑进行了新的思考，认为并不相悖。基于参与黄山乡村建设实践的经历，重新认识城市化进程中的乡村价值。
2023年中国城市化率为66.16%，目前处于加速阶段。美国的城市化发展，正如美国布鲁金斯学会（Brookings Institution）相关研究员所言，虽然城市化发展最快的地方不在美国，但它依然是一个不断城市化的国家。目前，德国、英国、日本等具有代表性的工业化先发国家城市化率基本已超过70%，城市化进入后期阶段。
中国城市化进程中乡村呈现出人口流失严重、老龄化程度高、产业结构单一、城乡收入差距较大、传统文化传承危机等问题。
1.3 国外城市化进程中乡村呈现的问题——以美国为例
在城市化进程中，美国乡村出现的主要问题有：乡村人口不断流失、乡村居民受教育程度较低、乡村地区老龄化程度高、乡村地区的物质空间较为破败、乡村地区就业机会在减少、乡村地区劳动回报率较低。
我国在国家层面自1982年以来出台的中央一号文件通过一系列具体可行的措施，为农村发展指明了方向，提供了支持，对于推动农村全面振兴、促进农业现代化具有重要意义。专业层面的乡村发展建设政策包括“新农村建设”、“美丽乡村建设”、“乡村振兴战略”、“和美乡村建设”等一系列发展目标。
2.2 国外应对乡村衰落的措施——以美、德、日、韩为例
乡村衰败是世界性、普遍性的现象，美国也不例外。目前美国也在积极想办法解决乡村衰败的问题，尽管在实践探索的道路上也是困难重重。美国应对乡村衰败的模式大致总结为两类：“扶持论” 和“搬迁论”，“扶持论”主要分为基础设施建设、人才智力、扶持产业经济发展等；“搬迁论”则倡导解决个体住在经济欠发达地区问题的办法就是搬到经济发达地区。
德国发起乡村重振运动的主要内容一是探索内在潜力，激活乡村产业。二是搭建沟通桥梁，维护农民合法权益。日本倡导现代乡村治理体系建设，主要体现在一是完善的专项法律法规体系。二是完备的多方参与体系。韩国在21世纪提出农村振兴，主要包括一是产业革新，经济与社会效益共同发展；二是归农归村，重现产业活力。
自在谷所在的地方以前叫西坑村，是一个很小的自然组，有53户人家居住。由于交通、教育医疗等不便因素，以及时常会受到水患灾害的影响，本地的老百姓开始自发地向外搬迁，逐渐形成了一个“半空心化”村。西坑村兼具得天独厚的自然景观与历史悠久的人文景观。
自在谷旨在为亚洲和来自世界各地的游客营造崭新、平静、祥和的旅居场所。在保护厚重的乡土气息和原始的乡村景观的同时，将现代元素融入其中，尝试在故土语境中构建新的生活场所。自在谷的参与者们希望在其中找回散失在乡村的价值传统与历史情感，共建故土情结的栖息地。
位于黟县山坳中的怀川村，交通不便、经济落后是村民们心中的固有印象，落后的生活条件下，村民陆续外迁，成了典型的“空心村”，空心率达90%以上。怀川村生态资源优势较大，生态价值凸显。未晞园旨在将废弃的空心村打造成为风景优美、环境舒适的野奢式精品度假酒店，让更多的人融入自然、拥有自然、热爱自然。
未晞园对怀川空心村进行改造，实现了生态化转型，推进了生态产品价值实现，为游客提供休憩、康养、娱乐以及心灵归宿之所，让游客能够拥有原生态的自然环境体验，充分体现了乡村的生态环境价值。
宏村塔川书院位于黟县宏村镇塔川盆地的横山自然村，原为村中五栋彼此独立的徽州传统民居，通过租赁村民民居改造而成，书院处于全村风水中心位置，占地约九亩。塔川书院在文化识别上以“重新遇见徽州”为诉求，强调古徽州人文传统的回归，旨在将其打造成为徽文化的体验和传承之地，远离喧闹的修心之所。塔川书院山水田园式的空间，为游客提供隐居田园的居住、享乐体验，让游客能够身临其境认识古徽州地区忙时耕作、闲时读书的耕读智慧，认识中国古代的人居营建和诗意遐想，实现寄情山水、晴耕雨读的徽州梦。
作为农业文明国家，乡村仍然是承载着大部分国人乡土情结的情感载体。乡村具有提供生态屏障和生态产品的功能，乡村开敞空间、静谧的自然环境是快节奏现代人心灵的休憩地。乡村承载着中华文明的记忆和活历史，是传承乡土文化精神内涵的重要一环。
1 研究背景
土地发展权是在某块土地上进行非农用地开发的权利。在中国讨论最多的这种权利是土地发展权的转移，即通过市场机制从出让区转移至接受区，权利接受区可以获得更高的土地开发强度和更为严格的开发管制。完善土地发展权成为实现中国粮食安全与城镇化发展由量向质转变的重要策略。
关于土地发展权的研究主要集中在两个领域：一是关于土地发展权的归属，比如归公还是归私；二是关于土地发展权的地方化实践，比如重庆地票交易、浙江的折抵指标交易等。
2 理论回顾
全球城市区域治理有三项典型特征。一是区域政府或权威组织，具有稳定管辖权，推动有效协同与公共服务供给。二是跨界合作网络，依托多元治理事务，形成广泛的城市联盟。三是多中心治理，非公共部门广泛参与，如非政府组织、市民团体、私营企业等。
中国城市区域治理也有三项典型特征。一是政府主导的行政过程，非政府部门被排除于区域事务行动框架外（非政府部门在区域事务行动框架中角色有限）。二是城市区域治理和现行的政府行政框架相嵌套，纵向省市关系和横向城市间关系。三是城市间关系中，竞争与合作交织，存在一定程度的地方保护主义和市场分割。
不同于土地发展权转移，我提出土地发展权空间重构的概念。土地发展权转移发生在两个地块之间，而土地发展权的空间重构是发生在同一地块上，仅为发展权属的转变。在此框架下，我提出了三个研究问题。一是，区域背景下的土地发展权内涵是什么？二是区域治理框架下，土地发展权表现为何种形式，是如何演变？三是从省市政府视角看，其促进土地发展权空间重构的内在动力是什么？
研究以中国以土地为中心的发展模式作为研究框架，该发展模式可以理解为土地财政或是以地谋发展，包括三个核心元素。第一是土地产权，通过土地二级市场可以实现土地产权在私人部门之间的流动，土地所有权和土地使用权在一级市场上可以进行分离。这种产权的配置是土地驱动城市经济增长为核心的基础制度安排。第二是发展资金，政府通过买地、卖地等一系列土地财政获得的收入被用做下一阶段土地开发与公共投入的初始资金。第三是招商引资能力，即城市政府营销与动员能力，吸引企业进入所在辖区进行工业或者房地产开发等。这三位一体的要素构成了中国能够驱动土地经济和以土地为中心的发展模式的核心。然而，在部分经济落后城市中，地方政府发展资金不足，无法自主进行土地开发和基础设施建设，这些城市又该如何实现土地财政的运转？
深汕特别合作区是我们开展的研究案例，一个由深圳和汕尾进行合作的产业飞地。研究目的包含两点：一是探索珠三角产业转移园的区域治理框架下土地发展权的空间重构过程与内在机制；二是丰富城市区域化背景下土地发展权的流动机制，加深对中国以土地为中心的发展模式的理解。
通过对案例研究后发现，深汕特别合作区的发展包括四个阶段。第一阶段是汕尾独立运作。深圳和汕尾没有任何合作，各自运行独立的土地发展权和以土地为中心的发展模式。在此阶段，深圳和汕尾的经济差距非常大，汕尾是区域落后城市，土地利用效率低，城镇化发展滞后，难以融入珠三角一体化。第二阶段是深汕合作初期探索。从2008年开始，在“双转移”政策的统筹下，深圳和汕尾建立了深圳汕尾产业转移园。在园区建设过程中，汕尾积极提供土地发展权，深圳则提供招商引资能力，动员很多企业进驻园区。但是园区建设效果不理想，土地价值提升有限。第三阶段是深汕合作区正式成立。2011年正式成立了深汕特别合作区。汕尾主要以土地入股，提供了园区所需的土地以及与之相关的一些社会服务，比如征地拆迁等一系列工作。深圳主要以资金入股，提供更多的财政资金用于基础设施建设，并且提供招商引资能力。省政府提供更多的建设用地指标，来促进土地发展权的实现。在此过程中，尽管利益分配较为均衡，但合作区仍面临诸多问题。合作区领导班子是深圳一半汕尾一半，需要很多协调，效率很低，土地征收上存在政府协作不力的问题。最后一个阶段是深圳全面主导合作。2017年，汕尾仅在行政区划上保有土地所有权，土地发展权完全归深圳，深圳和省政府共同提供建设用地指标。合作区发展突飞猛进，省政府“预留‘民生12类’指标供合作区建设额外使用”，且深圳市指标“优先保障合作区”。
在整个过程中发现，三位一体的土地发展权发生了重要的转移。在一开始阶段，深圳和汕尾运行各自的土地发展权，但是区域差异较大。在深汕合作前期阶段，深圳主要提供招商引资并注入部分发展资金，汕尾提供土地发展权和开发资金，由于汕尾资金不足，该阶段合作成效有限，该阶段区域合作成效有限，土地价值提升幅度较小。深汕合作后期阶段，深圳主导招商引资并且提供全部发展基金，而汕尾以土地入股，并完成相关社会事务。深汕合作强度加大，合作区正式成立，但受地方主义影响，城市政府合作缺乏协调且效率低下。
最后一个阶段，深圳全面主导了深汕合作区的建设，提供发展资金、招商引资能力，并获得土地发展权；而汕尾则被排除在合作区治理框架外，只是在行政版图上拥有土地所有权。广东省政府帮助深圳给园区提供了大量的建设用地指标，促进了园区发展。合作区的行政关系被理顺，经济水平显著提升，土地价值也得到较大发挥。
空间重构过程中，土地发展权对合作城市有重要的影响。在土地发展权的建构表现方面，合作中各主体通过如何解决建设用地指标来表现土地发展权的建构。省政府为了促成示范项目的成功，倾向于帮助地方政府建构土地发展权，但并不享有土地发展权。如何建构土地发展权的核心在于建设用地指标的来源。省政府在建设用地指标供给上扮演着非常重要的角色，但是它只倾向于做裁判员，无法作为运动员进入场上，进行经济发展。省政府提供更多的建设和放权赋能，促进了合作区土地发展权的形成。
土地发展权空间重构的过程中有三个影响因素。第一是决定性因素。土地发展资金、政府的招商引资能力两者的不平衡是导致土地发展权空间重构的内在动力。第二是诱导性因素。广东省一直推行区域合作战略，使得区域治理框架和权利流动成为可能。第三是根本要素。落后地区的土地发展权需要依托区域治理框架以建构有效的流动机制提升土地价值。
通过区域层面的重构，土地发展权最终还是以土地为中心的发展模式，形成了以深圳为主导，土地产权、发展资金和招商引资能力三位一体的平衡态。在区域发展的过程中，落后城市依然受限于地方本位主义，缺乏合作意识，最终导致合作区被接管，错失了区域经济崛起的部分机遇。从广东省案例可以看出，地方政府的赋能，特别是省政府的放权发挥了非常重要的作用，使得制度创新和治理创新成为可能。
报告整理：“规划中国”运维团队.
论坛实录 | 第二届（2024）国际城市规划比较论坛——规划转型：危机与新范式
原文始发于微信公众号（规划中国）：【洞见】青年学者快闪 · 第二届（2024）国际城市规划比较论坛
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