城市更新重磅启动，数字化赋能空间治理

北京发布2026年首批城市更新计划项目清单

随着我国城市发展进入存量时代，城市更新已成为推动高质量发展、满足人民美好生活需要的重要抓手。2025年中央经济工作会议将城市更新列为扩大内需的关键领域，要求“实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市”。北京市作为国家首都，在城市更新中承担着探索路径、积累经验的重要使命。本次发布的2026年首批城市更新计划项目清单，是落实“十五五”规划开局之年目标的重要举措，旨在通过大规模、系统性的更新行动，激活城市存量空间价值，推动首都高质量发展。

项目规模与投资：首批项目共计1321个，其中新实施项目745个，2025年结转续建项目576个，2026年度第一批项目计划投资1049.5亿元。项目数量和投资规模均创历史新高，显示出北京市推进城市更新的坚定决心。

重点项目聚焦：突出历史文脉传承与片区综合提升，包括故宫周边申请式退租、景山三期片区综合性城市更新、西城区白塔寺历史风貌保护区、中轴线景观提升—煤市街东片区环境综合整治等标志性项目。这些项目不仅注重物质空间的更新，更强调文化内涵的传承与活力的激发。

区域覆盖广泛：项目全面覆盖核心区、中心城区、北京城市副中心、平原新城和生态涵养区，涉及东城、西城、朝阳、海淀等10多个区域。针对不同区域的功能定位和发展需求，制定差异化的更新策略，精准对接群众诉求。

八大类型齐全：涵盖既有建筑改造利用、老旧小区改造、完整社区建设、老旧街区商圈和产业区更新、城市基础设施更新、城市功能完善与民生保障、城市生态系统修复、历史文化保护与传承等八大类型，形成了系统完整的城市更新工作体系。

实施机制创新：北京市将持续用足用好《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）》，加紧编制发布各项政策工具办事流程图，建立项目“周调度、月通报”和全流程“插旗拔旗”管理机制，确保项目“能早尽早、能快尽快”实施。同时，积极探索社会资本参与城市更新的有效模式，鼓励市场主体发挥专业优势，共同推进城市更新项目落地。

北京此次城市更新计划的发布，为全国城市更新工作树立了标杆。其历史文化保护与民生改善相结合、区域统筹与分类施策相结合、政策激励与机制创新相结合的做法，为其他城市提供了可借鉴的经验。同时，大规模的城市更新投资将有效带动相关产业发展，激发市场活力，为稳增长、促消费、惠民生提供有力支撑。在技术层面，城市更新对GIS、CIM、数字孪生等技术的广泛应用，将推动规划设计行业向数字化、智能化方向转型。

GIS技术成为城市更新数字化底座

随着城市更新进入精细化、智能化阶段，传统的规划管理方式已难以适应复杂多变的更新需求。GIS（地理信息系统）技术作为空间信息处理的核心技术，能够实现城市空间数据的整合、分析与可视化，为城市更新提供科学决策依据和高效管理手段。超图软件作为国产GIS龙头企业，凭借在CIM平台、数字住建、国土空间规划一张图等领域的技术积累，成为北京城市更新的核心数字化底座供应商。

技术支撑体系：超图软件为北京城市更新提供了包括CIM平台、数字孪生、地下管线管理、实景三维建模等在内的全套数字化解决方案。通过构建城市更新“一张图”，实现了更新项目全生命周期的可视化管理，提升了规划决策的科学性和实施效率。

本地服务优势：超图软件总部位于北京，已落地北京CIM平台、市政GIS、数字孪生等多个重点项目，具备强大的本地服务能力和资源对接优势。能够快速响应北京城市更新的个性化需求，提供定制化的技术解决方案。

政策强绑定：住建部、自然资源部明确要求城市更新纳入国土空间规划一张图、推进CIM+数字孪生技术应用。超图软件作为该领域的核心供应商，与政策导向高度契合，能够为城市更新提供符合政策要求的技术支撑。

项目类型全覆盖：北京城市更新涵盖老旧小区/街区改造、基础设施更新、历史风貌保护等八大类型，均需GIS/CIM技术支撑。超图软件的产品和服务能够满足不同类型更新项目的需求，为城市更新提供全方位的数字化保障。

GIS技术在城市更新中的广泛应用，标志着规划设计行业进入数字化转型的关键阶段。未来，城市更新将越来越依赖空间信息的精准分析和智能决策，GIS技术将成为规划设计企业的核心竞争力之一。同时，国产GIS技术的崛起，打破了国外技术垄断，为我国城市更新提供了自主可控的技术保障，有助于提升我国规划设计行业的国际竞争力。

金融创新助力城市更新可持续发展

城市更新具有投资规模大、回报周期长、社会效益显著等特点，需要多元化的金融支持。传统的融资模式已难以满足城市更新的资金需求，迫切需要金融创新来破解资金瓶颈。国开行等金融机构积极响应国家政策，通过设立专项贷款、创新金融产品等方式，为城市更新提供有力的资金保障。

国开行专项支持：2025年，国开行向城市更新领域发放贷款7863亿元，重点支持了城镇老旧小区整治改造、老旧街区更新、城市基础设施建设等领域。2026年，国开行将继续加大对城市更新的支持力度，设立城市更新专项贷款，建立健全配套信贷政策和制度体系，因地制宜推动城市更新业务特色分行建设。

多元化金融工具：各地积极探索城市更新多元化融资模式，如贵州提出用好新型政策性金融工具、银行贷款、公募REITs等，设立城市更新基金和专项引导资金。这些金融工具的组合运用，能够有效拓宽城市更新资金渠道，降低融资成本，提高资金使用效率。

可持续盈利模式：金融机构与地方政府、市场主体合作，探索可持续的城市更新盈利模式。通过将城市更新与产业升级、商业开发有机结合，实现社会效益与经济效益的平衡，为城市更新项目的长期运营提供保障。

金融创新为城市更新注入了强大动力，有助于破解城市更新的资金瓶颈，推动城市更新项目大规模落地。同时，金融机构的参与将促进城市更新项目的规范化运作，提高项目的可持续性。未来，随着金融产品的不断创新和政策环境的进一步优化，城市更新将迎来更加广阔的发展空间，金融与规划设计的融合将成为行业发展的重要趋势。

典型案例剖析

项目背景

故宫周边区域是北京历史文化名城的核心组成部分，承载着丰富的历史文化遗产。然而，长期以来该区域存在人口密度高、基础设施老化、居住环境差等问题，严重影响了历史文化风貌的保护和居民生活质量的提升。为了破解核心区保护与发展的矛盾，北京市启动了故宫周边申请式退租项目，通过居民自愿申请退租的方式，疏解人口、改善环境、保护历史风貌。

规划策略

居民自愿参与：采用申请式退租模式，充分尊重居民意愿，不搞强拆强搬。居民可根据自身情况选择退租或留在原地，退租居民将获得合理的补偿和安置。这种模式既保障了居民的合法权益，又为项目的顺利实施奠定了基础。

历史风貌保护：严格按照历史文化名城保护规划要求，对故宫周边区域的建筑进行保护和修缮。在保持传统风貌的前提下，改善建筑内部设施，提升居住品质。同时，通过疏解人口，降低区域人口密度，恢复历史街区的原有尺度和空间形态。

功能优化提升：在疏解人口的基础上，对腾退空间进行功能优化。将部分腾退空间改造为文化展示、公共服务、休闲旅游等设施，提升区域的文化功能和公共服务水平，实现历史保护与现代生活的有机融合。

社区治理创新：建立“政府主导、居民参与、社会协同”的社区治理机制，鼓励居民参与项目的规划、实施和监督。通过成立居民议事会、建立沟通协商平台等方式，增强居民的归属感和认同感，形成共建共治共享的良好局面。

实施路径

项目分阶段推进，首先在试点区域开展申请式退租工作，总结经验后逐步推广。实施过程中，注重与居民的沟通交流，及时解决居民的实际困难。同时，加强对施工过程的监管，确保工程质量和历史风貌保护要求得到落实。截至目前，项目已取得阶段性成果，部分居民已顺利退租，腾退空间的改造利用工作正在有序推进。

成效与亮点

历史风貌得到有效保护：通过申请式退租和建筑修缮，故宫周边区域的历史风貌得到了有效保护和恢复，历史文化遗产的价值得到进一步彰显。

居民生活质量显著提升：退租居民得到了合理的补偿和安置，留在原地的居民也享受到了改善后的居住环境和公共服务，生活质量得到显著提升。

区域功能更加完善：腾退空间的功能优化，提升了区域的文化吸引力和公共服务水平，促进了历史街区的可持续发展。

治理模式创新取得实效：申请式退租模式和社区治理创新，为核心区历史保护与民生改善提供了新的路径，得到了居民的广泛认可和社会的高度评价。

启示

故宫周边申请式退租项目为历史文化名城核心区的城市更新提供了宝贵经验。其成功之处在于坚持以人民为中心的发展思想，尊重居民意愿，创新治理模式，实现了历史保护、民生改善和区域发展的共赢。这一案例表明，在城市更新中，只有充分考虑各方利益，建立多元主体参与的协同机制，才能实现城市更新的可持续发展。

项目背景

愚园路是上海著名的历史文化街区，拥有众多优秀历史建筑和深厚的文化底蕴。随着城市的发展，街区逐渐出现功能衰退、环境恶化、活力不足等问题。为了复兴愚园路的历史风貌和商业活力，上海启动了愚园路街区更新项目，通过“政府引导、市场运作、社会参与”的模式，对街区进行全面更新。

规划策略

文化引领：以愚园路的历史文化为核心，挖掘街区的文化内涵，打造具有独特魅力的文化IP。通过举办文化展览、艺术活动等方式，吸引文化创意企业和人才入驻，提升街区的文化品位和吸引力。

功能混合：优化街区功能布局，实现居住、商业、办公、文化等功能的有机混合。鼓励沿街建筑底层开设特色商铺、咖啡馆、画廊等，增加街区的活力和多样性。同时，改善居住环境，提升居民的生活质量。

空间织补：对街区的空间进行精细化织补，修复破损的建筑和公共空间，增设口袋公园、步行道等公共设施。通过微更新的方式，提升街区的空间品质和宜居性。

多方参与：建立政府、市场主体、居民、社会组织等多方参与的合作机制。政府制定规划和政策引导，市场主体负责项目的投资和运营，居民和社会组织参与项目的监督和评价，形成合力推进街区更新。

实施路径

项目采用“整体规划、分步实施”的方式，首先开展街区的整体规划和设计，明确更新目标和策略。然后引入市场主体，通过公开招标的方式选择合作伙伴，负责项目的具体实施。在实施过程中，注重与居民的沟通交流，充分听取居民的意见和建议，确保项目符合居民的需求。

成效与亮点

文化复兴成效显著：通过文化IP打造和文化活动的举办，愚园路的文化影响力得到显著提升，成为上海文化创意产业的重要聚集地。

商业活力不断增强：特色商铺的引入和业态的优化，吸引了大量游客和消费者，街区的商业活力得到有效激发，商业价值显著提升。

空间品质大幅提升：通过空间织补和公共设施的完善，愚园路的空间品质得到大幅提升，成为市民休闲、观光的热门目的地。

多方共赢格局形成：政府、市场主体、居民和社会组织在项目中各得其所，实现了经济效益、社会效益和文化效益的共赢。

启示

上海愚园路街区更新项目展示了历史文化街区更新的另一种模式。其成功在于充分发挥市场机制的作用，通过文化引领和功能混合，实现了街区的复兴和可持续发展。这一案例表明，在城市更新中，要注重文化资源的挖掘和利用，创新运营模式，激发市场活力，为城市更新注入持久动力。

项目背景

南头古城是深圳城市的发源地，拥有1700多年的历史。然而，长期以来古城面临着历史风貌破坏、基础设施落后、产业低端等问题，严重制约了其发展。为了保护历史文化遗产，提升古城的品质和活力，深圳启动了南头古城更新项目，通过“保护优先、功能置换、活力激发”的策略，将南头古城打造成为深圳的“城市文化会客厅”。

规划策略

保护优先：严格按照文物保护要求，对南头古城的历史建筑进行全面保护和修缮。建立历史建筑保护名录，制定详细的保护方案，确保历史风貌的真实性和完整性。同时，通过环境整治，改善古城的整体环境质量。

功能置换：对古城内的低端产业进行清退和置换，引入文化创意、旅游休闲、科技研发等高端产业。通过功能置换，提升古城的产业能级和创新能力，实现古城的可持续发展。

活力激发：通过举办各类文化活动、打造特色街区、引入网红打卡点等方式，激发古城的活力。同时，完善古城的公共服务设施，提升游客的体验感和满意度。

科技赋能：运用数字技术，打造智慧古城。通过建立古城智慧管理平台，实现对古城的实时监控和管理；利用虚拟现实、增强现实等技术，提升游客的参观体验。

实施路径

项目采用“政府主导、企业运营、公众参与”的模式，由政府负责规划编制和政策引导，企业负责项目的投资、建设和运营，公众参与项目的监督和评价。在实施过程中，注重与居民的沟通交流，妥善解决居民的安置问题，确保项目的顺利推进。

成效与亮点

历史风貌得到有效保护：通过对历史建筑的保护和修缮，南头古城的历史风貌得到了有效恢复，历史文化遗产的价值得到了充分彰显。

产业转型取得成功：高端产业的引入，提升了古城的产业能级和创新能力，为古城的可持续发展奠定了基础。

活力显著提升：文化活动的举办和功能的优化，吸引了大量游客和市民，古城的活力得到显著提升，成为深圳的文化新地标。

科技赋能效果明显：智慧古城的建设，提升了古城的管理效率和服务水平，为游客提供了更加便捷、智能的参观体验。

启示

深圳南头古城更新项目为历史文化遗产的保护与发展提供了有益的借鉴。其成功在于坚持保护优先的原则，通过功能置换和科技赋能，实现了历史文化遗产与现代城市发展的有机融合。这一案例表明，在城市更新中，要处理好保护与发展的关系，既要保护好历史文化遗产，又要通过创新和发展为其注入新的活力。

北京、上海、深圳三个城市更新案例虽然各具特色，但都体现了规划设计领域在存量时代的转型方向：

以人为本的核心导向：三个案例都充分尊重居民意愿，注重民生改善，将提升居民生活质量作为城市更新的重要目标。无论是北京的申请式退租、上海的多方参与，还是深圳的居民安置，都体现了“以人民为中心”的发展思想。

文化传承与创新融合：三个案例都高度重视历史文化遗产的保护和利用，通过文化引领，实现了历史文化与现代生活的有机融合。北京注重核心区历史风貌的保护，上海注重历史文化街区的复兴，深圳注重古城的文化传承与创新，为不同类型的历史文化资源保护与发展提供了示范。

多元主体参与的协同机制不断深化：城市更新涉及政府、市场主体、居民、社会组织等多方利益，建立多元主体参与的协同机制是实现城市更新可持续发展的关键。未来，这种协同机制将不断深化，各方的职责和作用将更加明确，沟通协商渠道将更加畅通。

技术创新的支撑作用：三个案例都不同程度地运用了新技术，提升了城市更新的效率和质量。北京运用GIS技术实现数字化管理，上海运用市场机制推动复兴，深圳运用数字技术打造智慧古城，展示了技术创新在城市更新中的重要作用。

趋势洞察与专业思考

随着城市更新进入新阶段，精细化、智能化成为未来发展的重要趋势。一方面，城市更新将更加注重细节，从宏观的区域规划转向微观的建筑修缮、空间织补和环境营造，提升城市的空间品质和宜居性。另一方面，数字技术将深度融入城市更新的全过程，GIS、CIM、数字孪生、人工智能等技术将广泛应用于规划决策、实施管理和运营维护，实现城市更新的精准化、智能化。

随着国土空间规划信息化建设的深化，各类数字化工具从理论研究走向场景化应用成为近期显著趋势。例如，某市自然资源局上线的AI辅助详细规划审批系统，通过机器学习算法自动识别规划方案中的合规性问题，审批效率提升60%以上；长三角某城市在老旧小区改造中引入数字孪生平台，实现改造方案的三维可视化模拟与居民互动式反馈，方案满意度从72%提升至91%。这一趋势背后，是各地对规划精准性和公众参与度的双重需求。未来，数字技术将进一步渗透到规划编制、审批、实施全流程，推动规划从“经验判断”向“数据驱动”转型，为精细化城市治理提供技术支撑。

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作者 | 新土地规划人

图片来源 | 网络

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