保定主城区存量空间评估与优化 | 2023北京市推荐优秀城乡规划奖-规划问道

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资源挖潜、底线管控、措施创新

保定主城区存量空间评估与优化规划实践

项目背景

随着《京津冀协同发展规划纲要》的提出，把保定纳入到“中部核心功能区”，并且列为“区域性中心城市”，在顶层设计上确立了保定更高的战略地位。与此同时，随着雄安新区的落备，保定市的未来更是承接了更高的时代使命。在国土空间资源管控及城市品质提升的双重要求下，保定市既有存量空间资源的释放与利用变得尤为重要。

京津冀协同发展格局图、京雄保一体化发展格局图

保定市主城区作为具有代表性的复杂存量地区，兼具承载区域中心城市职能、提升城市公共服务水平、改善地区环境品质的多重使命。

整体构思

在城市发展前景向好的同时，也面临着一些困境。一是战略地位提升，但现状空间资源无法承接新职能；二是上位规划尚未稳定，原有控规无法满足建设新需求；三是市场持续走低，传统改造方式难以适应新变化。为应对以上困境，本次规划对主城区存量空间开展了精细化挖潜和评估，同时明确城市更新的底线管控要求，结合主城区发展建设的新需求，利用存量潜力用地，对原有控规进行综合优化调整，明确各类用地及设施布局和规模，形成一套指导未来建设发展的空间方案。

方案整体构思框架

特色规划策略

特色一：精细挖潜存量空间资源，增强区域职能承载

建立存量空间资源档案。基于多元数据和指标体系，建构“三闲四低”存量空间调查评价模型，精细化盘点未来可利用的存量资源。梳理和挖潜各类闲置用地与低效用地，作为承担区域职能的空间载体。

创新各类存量空间的盘活利用机制。通过明晰产权关系，解决历史遗留问题，推动闲置土地收回；基于用地权属、规模、分布等情况，分类引导低效用地再利用，科学匹配城市发展、人口增长、土地供应保障及出让规模时序等需求。

提升区域核心职能的空间承载能力。围绕两轴两翼地区，利用存量潜力资源，承接重大产业项目。通过闲置土地盘活、城改机遇用地利用、低效用地自主更新等措施，落位国际医疗基地、西湖文体中心、长城科创中心、京津冀总部基地等区域核心职能。

两轴两翼地区承接的重大产业项目

特色二：建立全要素的管控框架，支撑城市品质提升

整合既有规划，精准划定更新管控红线。本次规划通过整合多项专题专项规划，对现状及原控规开展系统性评估，精准划定包含历史保护、生态环境、民生保障、建设实施等要素的更新管控红线，作为后续城市更新项目的刚性要求。

严控存量地区的拆除总量及拆建比例。落实住建部关于城市更新防止“大拆大建”要求。在历史保护片区范围内，传承历史空间脉络，暂缓各类存量空间拆除，实施有机更新，统筹承担文化展示、人口疏解、低端业态置换、民生设施织补等职能；在城改片区范围内，核减城中村拆除数量，同时统筹跨项目平衡，强调人、地、房匹配，使整体拆建比降低。

加强设施复合集约，提高设施覆盖率。转变公服设施配置标准高但服务效率低的困境。以15分钟生活圈建设为核心，构建组团、社区、邻里多层级的公共服务体系，提供均衡优质的公共服务设施，提升设施覆盖率；以组团中心的方式，集约配置文化、体育、绿地、商业等公服设施，与原控规相比用地有所节约。

公共服务体系构建

强化区域交通联系，改善交通微循环。利用存量潜力用地，增加8条区域联系通道，缓解环路交通压力；新增支路45条，提升支路网密度；打通13条断头路，提升道路通达性。

打造环城蓝绿空间体系，缝合新老城区。落实公园城市建设理念，依托环城水系，串联城市公园和服务中心，打造缝合新老城区的环城绿色项链，形成彰显城市特色的名片。

特色三：创新规划实施保障措施，引导更新有序推进

摆脱传统路径依赖，运用多元更新模式。依据存量空间分布和类型，统筹划定城市更新单元，分类引导存量空间更新。按照基础设施先行、民生优先的原则，形成近期项目库，补充微更新类项目。利用拆违用地在老城区医院及学校等区域周边新建停车场；利用闲置商业建筑改造，建设社区中心；推进了主城区老旧小区的改造提升；结合环城水系提升，推进旧厂房、旧市场等处的有机更新改造。

明确主体参与模式，规范资本参与方式。为确保城改工作统筹推进，采用ABO模式，政府授权国有平台公司作为实施主体，同时明确各参与方的职责和任务。对因资金不足等原因停滞的市场主导项目，采用政府限期收回、平台资金支持的方式，降低项目烂尾风险。

项目实施成效

本次规划利用存量潜力用地，通过优化用地布局，增加公共服务设施、道路用地、绿地广场等用地，整体提升城市服务水平、出行能力和环境品质。在产业提升方面，优化漕河片区、高铁片区两大区域核心职能承载区的产业用地布局承载重大产业项目；在民生改善方面，实现了组团中心和社区中心的布局，提升公共服务设施覆盖率，全面提升城市服务水平；在结构优化方面，明确了组团主导功能，优化了各组团职住比例；在品质提升方面，实现了城市公园综合体和城市绿道的优化布局。