城市更新方法与效益：香港港岛东片区再开发

香港港岛东片区 | 图源：太古公司

我国城市化进程已然步入高质量发展阶段，城市更新行动将成为未来城市发展的新“驱动引擎”，城市更新领域具有广泛而庞大的市场和社会需求。

自新中国成立初期的“一五”计划到2020年的“十四五”计划，中国的城市更新经历了多个发展阶段：从最初的政府主导的整治方向为主，到改革开放后的政企合作下的改造方向为主，逐渐迈入多元共治的活化更新新局面。在此过程中，许多城市都经历了不同程度的系列开发与实施问题，其中核心挑战主要围绕着以土地整备、城市经营、项目融资等需要政府发挥主导角色的权益与资本相关事项。

近年来，资本市场相当关注城市更新有关投资机遇，部分地方政府也在积极探索不同的更新合作方式。但是，城市更新本身是一个对资本投入要求较高的领域，但其专业壁垒极大程度地制约了社会资金参与广泛更新行动的积极性。对比国际知名城市更新案例，我国的市场主体参与度和主导份额在整个产业链的各个环节均显不足。

同样重要的是，城市空间使用者也在跟随城镇化一起成长为拥有更高质量需求和更多元消费能力的群体，城市更新项目需要为未来生活场景需求定制长期开发和运营策略，以保障可持续和韧性的收益。

在平衡商业投资、城市发展、社会效益方面，率先迈入高质量城市更新阶段的香港对内地当下的城市更新具有借鉴意义。

2003至2019年间，香港中环的甲级写字楼租赁价格连翻7倍；截至2019年下旬，中环整体租赁价格指数连续5年位居世界榜首。其中有限的甲级写字楼供给、香港政府此前公布的新CBD建设和政府重新安置计划等多种因素都是促成高价的原因。此后，由于粤港澳大湾区政策加速了两地之间的联系（尤其是金融、保险和房地产领域），中环成为越来越多的大陆企业的来港办公的首选目的地，这也是导致此区域租赁价格持续走高的原因之一。

办公空间成本的租赁价格是持续导致企业考虑转移地点的重要因素，区位稍远但价格更低的非核心子市场（non-core submarkets）供应成为越来越多企业的选择，这些较为低价的办公成本有时还能为一些企业提供规模扩张的机会）。

全港甲级写字楼租户结构以银行与金融业为首，主要集中于十个左右的专项领域。除保险业外，租户构成的增长主要以美国、EMEA（欧洲、中东、非洲）地区和香港本地企业为主（图3）。在办公空间方面，建筑实用面积规模在3万—5万平方尺区间（约2787—4645 平方米）的需求增速最快，美国、EMEA和香港本地企业占用空间比例最大。来自不同国家或地区的公司意味着办公以及周边的城市空间必须满足多元的文化、企业等多方面的生产、生活需求。

中环居高不下的租金持续并加剧地迫使许多现有企业转移至香港其他地点办公，例如：搬至港岛东区域可以在租赁支出上节省50%左右的费用，而九龙或其他子市场区域（submarkets）则能获得更大的折扣。2016—2019年间，港岛东成为从中环企业出走趋势中受益最大的区域。

受制于土地开发制度和市场化运作系统，香港在除了政府主导的一系列新城项目以外，鲜有大规模的单一开发主体作为新一代办公区域整体规划的优质先决条件：一方面，政府在规划和执行过程中收到平衡财政支出和其他公众监管限制，无法完全像开发商群体一样灵敏地回应市场需求；另一方面，开发商群体虽能对市场需求进行较为精准的判断和响应，但由于在各主要或子市场区域拥有的土地资产局限性，大多都只能做到楼宇级别的精细设计，难以对周边较大区域的整体环境形成影响力，中环区域内各具特色的办公楼宇便是如此。然而，港岛的鰂鱼涌/太古区域近年来的大型改造计划则打破了香港普遍破碎的CBD发展格局，呈现令人瞩目的城市生产生活新场景。

1972年开始运作的太古坊（Taikoo Place）和周边相关太古下属物业坐落于香港港岛东区域，其前身为太古船坞和太古糖厂。2015年，太古坊重建计划（Taikoo Place redevelopment）后期项目动工。该计划初始于2008年，通过多个项目阶段对太古坊进行升级，使其成为甲级写字楼聚集区，以进一步提升其商业中心和枢纽地位。项目总投资150亿港元，地块总面积约为4万平方米，改造工程包括拆除3栋写字楼以置换2幢甲级写字楼与6千余平方米的公共开放空间、联通鰂鱼涌地铁站与8座办公楼的空中连廊、地下停车空间一体化，以及其他一系列更新升级工作。

该项目由于子项目繁多，且各子项目之间存在大量的工作重叠区域，跨团队的合作对于保障整体改造项目的一致性至关重要。作为项目业主，太古地产通过建立特定的合同和项目组架构，有效地保证了项目在各个阶段能够流畅运行，最大程度地避免了因工期延误造成的巨额损失。项目借鉴了英国建筑执行流程，聘用本地建筑师事务所作为第三方“监督人”并在集团内部设立独立的“项目经理人（Project Manager）”团队对全地块所有项目进行资金、设计实施质量、进度等方面的监控，后者还额外承担项目前期融资、中期大量设计团队活动的统筹和后期对外租赁事项等对接来自不同专业领域团队的职责，是保障项目资金链、不同阶段设计对接等流程能够平稳运行的核心团队。

整个太古坊重建项目的工作组织架构采用了香港惯用的国外与本地事务所的合作方式。全太古坊被分拆为多个独立子项目（如：太古坊一号分拆为旧建筑拆除、建筑本体、室内公共空间设计等），每个项目的主要职责架构基本见下表（不排除有特殊安排的组织方法）。

尽管太古地产对于该项目的前期内部营销调研具体内容无法获取，但就资料显示的2019年港岛东办公人群画像来看，该区域的高增速办公人群多为商务领域（法律、保险和专业服务），且企业来源地仍以欧美地区为主力。从目前已经公开的资料和现场实施运营情况分析，太古地产对其盈利模式进行了一次大型升级——以质代量的新运营策略。此次重建计划的特点主要以区域交通改善和精准的商业定位为出发点，通过为目标群体量身设计的办公空间来增加租户的粘性，以及提升和巩固整个片区的鲜明空间特点，以大大增强商业运营的韧性和吸引力。

尽管香港市场在过去的一段时间中受到了疫情的冲击，太古坊片区的办公租赁情况却表现良好。2020上半年太古地产在香港的写字楼租金收入总额为31亿900万港币，比2019年同期增加2%、太古坊2座甲级写字楼和其余办公楼出租率分别为100%和98%，而全港2020年总体则经受了4.1%的降幅，上半年同比空置率更是上升了2.6%。太古坊的重建开发策略也在持续帮助其旧物业引入新客户，如香港证监会为了节省过半以上的租金，在2019年便决定离开中环前往太古坊港岛东一号，并一次性签订了8年的租赁合约。