人居环境和营商环境综合视野之下的城市公共空间综合运营深度实践

/ 可被运营的“城市公共空间”

为解决快速城市化所带来的城市治理承压明显、发展空间不足等城市治理问题，中央出台了一系列关于引导城市公共空间在治理和运营两方面实现市场化运作的相关政策，以此来解决城市公共空间的低回报和不可持续的问题。从长远来看，城市运营服务除了能提高政府的一体化治理水平外，还可能探索出现代化城市治理的新方法。

左：历年中国城镇化率 / 右：市场化运营相关政策

那么，城市规划介入城市空间运营的尝试中又面临怎样的难题？

在过去的尝试中，我们发现规划介入城市公共空间的运营存在以下几个难点：一是传统以建设为导向的规划不适用于存量规划时代政府对于城市空间运营的要求；二是项目后期运营给政府带来不小的财政压力，因此要求规划在项目中全方位、深层次考虑现实经营问题；三是智慧化运营的探索当中，城市空间运营与智慧城市建设当中存在断层。

在此项目中，总体研究基于未来人才需求特征与相关标准和建设要求，重点聚焦城市公共产品梳理，进行价值提升策划并提出面向近期实施、可持续的街区建设和运营路径。其中，针对核心区的建设实施，重点关注近中期建设的关键问题，深化核心项目研究和可落实的实施路径，提前谋划并夯实街区运营管理内容。

/ 长圳TOD美好人才街区建设提升规划研究技术路线

/ 未来人群画像与需求总结

然而，在项目推进的过程中，我们发现在实际运营中存在管理权限模糊和管理主体分散等问题，导致街区的提质工作难以推进和落实。进而开展了下一阶段针对核心街区建设、运营和管理的统筹研究，聚焦紧邻轨道站点一平方公里的范围内，包含三个住宅项目和一个产业项目的统筹运营规划。第一步，盘整现状资源，明确工作底盘，包括四个项目的建设进度、交付时间、户数、社区和小区级公共设施等现状内容；第二步，精细筛选需求清单，提炼核心截取运营管理5项行动计划；第三步，开展实施行动计划的详细策划研究，以确保项目的落地性。

/ 五项行动计划清单

/ 长圳人才街区便捷服务矩阵

该项目通过“补缺——精简——拆解——转换——组合”的方式，提出长圳社区公配设施差异化提升和优化指引。具体而言，首先完成既有公共服务设施的标准校核和使用频次摸排，以找出具有调整潜力的公配设施，同步收集相关部门意见并及时反馈调整可行性。通过调查问卷的方式总结现有居民的日常需求清单，进而在合理范围内提出社区级公配设施的微调节方案。

但在制定调整方案的过程中，由于存在公共配套用房可调整空间小、商品房小区公共资源调用难和舆情矛盾方面的困难，我们创造性地采取了通过活用架空层、人才服务中心空间共享、非核心功能社区外平衡的手段解决空间紧缺的问题，最大程度的满足居民的主要民生需求，以弹性共享、满足当下及未来、方便人群距离的目标为核心，提出合理、落地性强的微调节方案。为了推动长圳社区的高质量运营，定制具有长圳特色的社区主题颜色和IP 形象，并与社区的公共空间系统结合，从空间线索、社区形象、公共活动三个方面链接运用，形成具有长圳社区特色的运营亮点，为同类有相同问题的社区做示范标杆，形成新时代下社区运营发展的创新路径。

/ 长圳人才社区公配调整平面图

我们也尝试与企业从执行层面共同理解与探索公共空间运营实践。

A公司是国内领先的城市空间综合运营服务商，为城市中的空间和人群提供产品解决方案。从自身特点与已有业务架构上来看，A公司一方面直接承接其总部集团的规划、建设结果，有极强的贯穿性；另一方面，其商业生态已形成闭环，为运营技术与模式的进步提供了收益内部化的可能性。

然而，传统的运营模式多从城市运营阶段介入，在一些项目中我们发现，需要在规划和建设阶段进行前置性思考，预判具体的运营要求并预留接口，以提供更加契合市场实际诉求的空间场景与空间产品。目前，A公司已经形成包含多个业务条线、阶段场景的产品矩阵系统，在此基础上搭建产品与场景组成的综合体系时，我们发现，在产品体系与技术支撑之间存在断层，而本次工作的两大重点内容——场景构建与效益评估正是衔接两者的关键桥梁。

/ 基于城市发展运行的工作路径图

/ 业务框架梳理

基于市场主体，以真实收益能力区分场景梯度。基于A公司现有运营产品的实际收益来理清现实证据，判断真实市场环境中的收益梯度关系，进而对产品配置进行优化，构建更加合理的运营场景组合关系。

/ 场景构建与效益评估

场景构建——以场景组合关系界定技术需求与模式创新需要。在场景构建时，我们参考经济学中“资产组合”这一概念，梳理不同的场景与产品组合，以实现收益最大化。具体而言，首先将场景划分为五类三级，划分出商业空间、生活空间、公共空间、公共设施和产业空间，在此基础上细分出各类空间的公益性、微利性和探索性的运营场景。其中，公益性场景是指市政设施、公园维护等政府委托运营项目；微利性场景是指招商引产、场地经营等常规性、低利润经营业务；而本次工作的重点——探索性场景是指未来通过低成本的运营模式创新或高投入的科学技术嫁接从而将运营体系逐步升级、运营效率逐步提升。我们希望，需要一定投资的探索性场景未来将会更多的转向常规型产品，同时创造大量内部或外部收益。

/ 商业空间运营类运营场景

/ 生活空间运营类运营场景

/ 公共空间运营类运营场景

/ 公共设施运营类运营场景

/ 产业空间运营类运营场景

除了技术层面的考量，在城市运营业务开展中，政府委托企业运营的管理模式与评价体系主要是根据政府端考核的方式与内容，与企业在市场端的实际情况存在错位关系。政企在城市运营实施与考核过程中存在的矛盾，会阻碍社会资本参与，降低运营服务商积极性。因此，我们希望找到政府主导与市场运营的平衡点，提前谋划具有行业影响力、嫁接政府考评与企业KPI的城市空间运营评估手段与评价体系。

/ 政府与市场关于城市空间运营关注点

与此同时，我们希望此项工作动态化、持续化、完善化。聚焦城市规划、建设、运营全流程，与A公司、相关技术团队共创针对具体问题的工具指引，形成问题分类、责任追踪、解决方案、及时反馈、滚动更新的运营管理工具箱，以便针对未来运营管理出现的任何问题，快速反应，找到解决方案。

/ 全流程工具指引图

如何应用以上研究成果也是一个重要问题，结合已开展的运营服务项目进行分析，无论是处于城市运营后期的深圳后海片区，还是建设相对中期的成都东安湖片区、深圳长圳TOD街区，在上述业务场景中难以直接搭建完美的标准化场景和技术体系。因此，我们在实际的项目中对构建的运营场景与产品进行锻造提炼，而后整入研究成果中。研究成果则可在理论层面前瞻性预想未来新技术构成的场景综合体系，应用于新非标空间与新业务中。

/ 研究成果应用图

在当下规划设计业务转型的过程中，新业务驱动下的城市规划介入城市公共空间运营实践主要有两个方面的价值与意义。从经济逻辑上讲，在经济层面通过去坏账、增加优质资产、获得更高收益、降低成本等方式优化运营账目。具体而言，账目本身可以空间化，在规划介入后，空间化的账目可以借助其他和空间有关的要素生成实际的建设或更新收费项目，也可以通过规划的优化和调整获得部分投资和收益，最终达到改善账目的目的；从治理逻辑上讲，规划尊重城市的复杂性特点，强调综合要素的协调运营，关注城市内容和特色，兼顾长短期目标，采用市场化和公共治理相结合的手段，通过规划对城市“治病”“调理”和“维护”。

然而目前我们在城市空间运营领域的初步探索与实践，仅是规划业务拓展的方向性尝试，随着进一步与政府、公众、资本市场、社会主体产生更为复杂的关联之后，可能会产生更多目前传统的规划咨询业务中未发现的锚点。以此我们便能够基于自身专业和统筹能力，发现现有技术工作所无法覆盖的新领域，而这些无法覆盖的新领域正是未来行业破卷，能够给我们提供最大受益的市场平台。

丨首图 © 摄图网

朱梦，深规院城乡发展规划研究所 主任规划师

王悦，深规院城乡发展规划研究所 规划师