【编者按】 为了更好地推广学者的研究成果，我们将不定期地推送一些尚未见刊的稿件的精华观点，以飨读者。本文为本刊已录用文章《德国租金控制工具编制的类型、流程与方法》的精华版，作品的发布已取得作者授权。欢迎读者指正、讨论。在此感谢在百忙中抽出时间撰写精华版的作者，你们的努力让学术论文的阅读体验变得更好。
德国是住房租赁市场最发达的国家之一。2022年德国约有58%的家庭租房居住，这很大程度上依赖于其较为成熟的住房租金控制体系，德国的租金控制力度在世界经济合作与发展组织（OECD: Organization for Economic Cooperation and Development）成员国中位列第二。然而一直以来，相关研究对租金控制的必要性和优劣性意见不一：一方面，租金控制有助于保障不同人群的住房租赁需求，调控住房补贴额度，稳定租金水平，维护租户权益；另一方面，过于严苛的租金控制有可能导致新建住房减少、现有住房质量下降、住房流动程度降低、居住隔离情况加剧等问题。诚然，世界各国对租金控制一直持有较为谨慎的态度，但争议的核心在于如何制定适宜的政策法规调控租金控制工具的使用力度，而非疑虑租金控制工具本身。
德国租金控制融合了住房租赁与住房保障，以租金控制工具为锚点，通过租赁法规调控住房合同租金和租金增长比例，结合住房保障政策调节货币补贴范围和额度。德国的租金控制工具为“租金明镜”（Mietspiegel），即显示一个地方住房平均、最高和最低习惯性当地参考租金的相关图表。德国“租金明镜”分为“简易租金明镜”和“合格租金明镜”两种类型。简易租金明镜主要采用既有住房合同租金简单统计的编制方法，通常由简易习惯性当地参考租金表（表1）和住房区位分级表（表2）组成，适用于租金波动相对平稳的中小城市或地区。合格租金明镜主要采用“数据基础准备—住房特征因素选择—数据评估与计算”的科学编制方法，通常由合格习惯性当地参考租金系列表（表3—表5）和住房区位分级图（图1）组成，适用于住房供需失衡、租金涨幅明显的大城市或地区。
表1 2022年苏尔市“简易租金明镜”简易习惯性当地参考租金表（单位：欧元/m²·月）
注：（1）苏尔“简易租金明镜”考虑了住房的现代化改造措施，包含安装符合隔热条例的窗户、对住房电气装置进行更新、用瓷砖等材质装修浴室并更新浴室的设备、安装电梯和为入户门增加对讲系统等，分为部分修缮、翻新、彻底翻新、新建的四类现代化改造程度。部分修缮——住房最多进行了以上4项现代化改造措施；翻新——住房至少进行了以上5项现代化改造措施；彻底翻新——住房进行了以上所有现代化改造措施；
（2）表格中的“*”表示此类型的住房样本较少（5~10个）；空字段“—”表示此类型的住房样本极少，暂不考虑此类型住房参考租金的计算。
资料来源：作者根据https://www.suhltrifft.de/component/option,com_docman/task,doc_download/Itemid,99999999/gid,2530/绘制
表2 2022年苏尔市“简易租金明镜”住房区位分级表
表3 2022年法兰克福市“合格租金明镜”基础租金表（单位：欧元/m²·月）
注：“……”为省略内容，按照住房建筑面积5m²的级差递增。
资料来源：作者根据https://frankfurt.de/-/media/frankfurtde/service-und-rathaus/verwaltung/aemter-und-institutionen/amt-fuer-wohnungswesen/pdf/64_s1/64_s1_frankfurter-mietspiegel-2020.ashx绘制
表4 2022年法兰克福市“合格租金明镜”租金浮动价格表（单位：欧元/m²·月）
注：“……”为省略内容，具体依据特征因素影响系数的不同按照每月每平方米的单位进行租金价格附加或折扣。
表5 2022年法兰克福合格租金明镜租金加权计算表
资料来源：同表3
图1 2022年法兰克福合格租金明镜住房区位分级图
德国租金明镜编制的行动框架主要分为筹备阶段、创建阶段和发布阶段（图2）。其中，合格租金明镜须依据德国联邦建筑、城市事务和空间发展研究所规定的流程进行编制，大致分为数据基础准备、住房特征因素选择、数据评估与计算三大步骤。
资料来源：作者根据https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/downloads/Webs/BMWSB/DE/veroeffentlichungen/wohnen/arbeitshilfe-mietspiegel.html绘制
第一步，确定调查方法和调查内容，抽样调查分析既有住房合同租金样本数据；然后，对收集到的粗略住房样本数据进行筛选与检验，删除不符合要求的住房样本数据，根据筛选情况进行对应合同租金样本类型补充调查。
第二步，细化处理住房样本数据，选择并量化影响租金的区位、类型、大小、条件和设备五大类住房特征因素，再对租金和住房特征因素数据进行描述性分析和显著性检验，筛选、删减与租金不相关的住房特征因素，确定影响租金的住房特征因素体系。
第三步，评估和计算用于编制合格租金明镜的住房样本数据，这一步通常有三大过程，即绘制住房区位分级图或表，计算合格习惯性当地参考租金，计算合格习惯性当地参考租金区间（图3）。首先，采用逻辑回归法或判别分析法，对住房区位类特征因素进行分类分级，绘制住房区位分级图或表；然后，采用回归分析法或表格分析法，评估和计算各类住房特征因素影响下的合格习惯性当地参考租金平均值或中位数；最后，通过分析住房样本数据净租金2/3或3/4观测范围的下限值和上限值，计算合格习惯性当地参考租金区间。
资料来源：作者根据https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/downloads/Webs/BMWSB/DE/veroeffentlichungen/wohnen/arbeitshilfe-mietspiegel.html；https://2023.mietspiegel-muenchen.de/broschueren/Dokumentation_MS23.pdf绘制
另外，合格租金明镜数据的后续更新还分为依据德国私人住户生活水平价格指数增长额的指数更新和通过部分抽样调查的抽样更新两种方式。
租金控制与国家的经济制度、社会理念、福利体系等息息相关。德国秉持社会市场的经济制度和合作主义的社会理念，采用私人租房和社会租房融合的“一元制”租房体系，通过管控住房租赁市场和提升住房保障水平，力图理性平衡经济效益和社会福利需求。针对不同城市或地区，租金控制工具的编制往往依据城市规模、经济发展水平和住房市场情况等，采取差异化工具类型和编制方法（表6）。
表6 德国各城市合格租金明镜编制方法对比表
资料来源：https://2023.mietspiegel-muenchen.de/broschueren/Dokumentation_MS23.pdf；https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/de/downloads.shtml；https://www.hamburg.de/mietenspiegel/；https://frankfurt.de/themen/planen-bauen-und-wohnen/wohnen/informationen-zum-wohnungsmarkt/mietspiegel
未来，我国各地租赁指导价格的编制需结合不同城市住房发展阶段和制度环境，科学统计过往租金和相关数据，采取适宜计算方法，构建因地制宜、因时制宜的租金控制工具；还应基于城市信息模型、国土空间规划“一张图”平台等，融合当前分散于各网络平台的住房租赁挂牌价格数据，构建更全面的住房租赁平台。同时，通过分析各地的租赁住房发展状况，明确不同地区和不同发展阶段住房租金控制的目标，制定统一规范的租赁指导价格编制标准，细化明确租赁指导价格的编制主体、编制流程、编制方法、成果形式、应用范围及后续调整和更新优化要求等。此外，以租金控制工具为基础，进一步完善关于住房租赁合同、租赁押金等更为明确的配套租赁法规体系，逐步探索将商品性租赁住房纳入住房保障体系，探讨租赁人群与住房补贴相匹配的住房保障政策。UPI
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作者：王阳，博士，西安建筑科技大学建筑学院城乡规划系，副教授，硕士生导师；德国魏玛包豪斯大学，博士后，青年研究员；注册城乡规划师。wangyang@xauat.edu.cn
贺佳璇，西安建筑科技大学建筑学院，硕士研究生。1390577074@qq.com
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原文始发于微信公众号（国际城市规划）：期刊精粹 | 德国租金控制工具编制的类型、流程与方法【抢先版】
规划问道
