广州市城市更新的历史、逻辑与抉择

01 初步探索时期（2009年之前）

02  “三旧”改造初期（2009-2015年）

03 系统性更新时期（2015-2023年）

04 新时期更新模式（2023年-至今）

01 更新模式的反思

02 更新模式转型的目的

2023年广州市政府工作报告明确提出：全市城市更新年度固定资产投资目标将达2000亿元，同比增长超过60%。目前，广州正全力以赴推动城中村改造，力争2024年完成1800亿元城市更新固定资产的投资目标。而2023年广州房地产投资3134亿元，同比下降8.7%。

03 城市更新的新探索

01 从“全面拆除”到“全域全周期统筹”

02 分类分策推进，多种模式齐头并进

希音成功的关键，在于凭借广州番禺超强的服装供应链能力，首创“小单快反”的运营新模式，所以能在全球市场所向披靡，成为中国企业“出海”的典范之一。

希音通过先少量生产多种款式的服装，投入市场测试，再根据反馈对‘爆款’快速跟单，对冷门款进行修改和再测试，然后向海外销售。这种模式需要有非常完善的供应链，能够做到小批量、多批次、快速交货。

单小、要求多，导致有生产力的工厂都不愿意接，但是与城中村的大量小作坊生产模式完美匹配。为此希音2015年把总部从南京搬到了广州番禺城中村——南村镇，把松散的家庭式作坊组织起来，花了两三年时间培养出300家小供应商。南村镇直接被改造成了希音村。

广州的城中村小作坊生产模式从纤维加工、服装设计到打板、出样、制衣，最终验收发货，基本能在24小时内完成。这种‘配套全+响应快+上新多’的供应链效率，其他地方难以复制。

这种模式也让希音每天上新2000+，每周上新2万+，每年上新100多万款，每款只做200件，甚至低到几十件，最大限度降低试错成本（ZARA每周上新2次，每年上新1.2万款。由此推算，希音的上新率大约是ZARA的近百倍。传统服装业的经营模式则是“以产定销”，有了订单以后再去组织生产和销售。希音借助番禺超强的供应链能力，每天可以上新多个款式，显得很灵活）。哪些款式在网上点击率高、卖的好，根据后台数据就可以马上安排批量生产，进行饱和式铺货，这样一来既不会造成严重的库存积压风险，又不会畅销款无货可卖。

随着SHEIN的发展，供应商的范围扩大至整个广州乃至大湾区，数量有上万家。据广东省服装服饰行业协会统计，仅在番禺就有500多家企业专门给希音供货，这些供应链企业主要集中在番禺南村镇、大石镇等区域，南村镇也被戏称为“希音村”，而整个番禺聚集了约4万家服装企业。

广州纺织服装业不仅培育出了希音、Temu，还培育出UR、比音勒芬等行业知名企业。其中，比音勒芬是近年来国内服装界的一批黑马，一年卖了29个亿，主打高端男装，有“衣中茅台”的美誉，这家公司的总部同样位于广州番禺。

如今随着珠三角世界工厂红利的消失、广州制衣产业链的转移，希音生产成本暴增、业绩逐渐恶化，这是希音的这种模式难以突破的困局，也是城市更新发展需要反思的问题。

以水围村为例，从机会成本来看，政府在水围村改造中获得了很高的财政发展效益。

深圳水围村柠盟公寓是基于“政府-国企-村集体股份公司”三方协作平台的城中村保障性人才租赁房更新模式。在更新过程中，水围村集体股份有限公司负责组织协调；国企深业集团一次性统一租赁并负责更新改造与运营管理；深圳市福田区政府给政策给补贴，利用灵活的机制“杠杆”，低成本地补充了深圳市福田区保障性住房体系的部分人才租赁性住房缺口。

深业集团以每月73元/㎡的价格承租自建房15 472㎡，租金每年1355万元，周期10年，建设投入运营，改造项目投入约 4000 万元，对深业集团来说至少需要6年才可收回成本。

水围村集体股份有限公司前期对4.5栋国际公寓改造的一次性投入约需800万元，公司以3万元 /(人•年)的价格从村民手中租下33.5 栋住房，共花费约 500 万元/年。再将其中的29栋以 73 元 /(㎡•月)的价格整体出租给深业集团。另外4.5栋由村集体股份公司改造并集体持有运营。

后期的运维资金主要来源两块，第一是政府可持续的租金补贴，每平方米补贴给深业集团77元，以每年1429万元的现金流支撑深业集团可持续运转；第二是水围村股份有限公司的底层商业出租和物业管理收益以及4.5栋国际公寓的出租营收，支撑村集体股份有限公司在环境、治安、服务等物业方面的规范管理和运营。

政府需要承担每年约1392万元的财政支出，但是这块支出保证了504套人才住房供应，并带动2000㎡的国际人才公寓市场。人才保障房是深圳市全市保障性住房体系的重要板块之一。政府倘若通过征地、拆迁、建设新的保障性人才房，将涉及大量的空间成本、巨额的融资成本和漫长的时间成本。而将质量较好的城中村进行整治，纳入正规的租赁住房市场的柠盟公寓和国际社区是政府轻资本的保障房供应模式，也是激烈的城市更新改造进程中的一种缓冲模式探索。这在空间资源紧缺的深圳市福田中心区，既改善了城中村环境，保障了社会治安，又高效集约地安置了企业人才。（来源：《城市更新的财务策略》篇章——林小如老师所写部分内容）

大芬油画村位于深圳市龙岗区，被誉为中国油画第一村，是全国最大的油画生产、交易基地，全球重要的油画交易集散地。村落占地面积仅0.4平方公里，却聚集着202栋村民自建房、8000多名油画从业人员，曾以复制世界名画占领了欧美一半以上的商品油画市场，是以文化产业造就城市更新的城中村样本。

地方政府更多是探寻通过有机更新、文化运营的方式对大芬村实施综合整治：

（1）投入4500万元，用于环境改造，完善基础设施建设，拆除违章建筑，疏通村内道路；

（2）投入8000多万元用于建立公共租赁住房；

（3）建设油画交易展示公共空间，如大芬美术馆、黄江油画艺术广场、太阳山艺术中心、TNT当代艺术空间、大芬国际青年美术家部落，大芬村规划定位为油画交易平台、油画展览中心、油画培训基地和油画旅游小镇。

太阳山艺术中心始改造初与地块土地所属的十几位业主签订了租赁合同，规划建设为功能齐全，别具文化风格，多样经营的文化艺术空间，平均改造费用每平方米4000元，而同期其他画廊的改造或建设费用仅为每平方米几百到1000元不等。太阳山艺术中心建成后除了经营高端艺术品，并且开设古典文化学习班，出租多功能厅，销售艺术周边产品、举办画展等，大大带动周边区域发展，产生巨大经济效益和文化影响力。

湖贝片区周边通过拆除重建进行改造，湖贝旧村则采取综合整治的方式进行活化。由开发主体出资赎回旧村的产权，并将其无偿移交政府。开主体可以获得旧村转移的容积（现状建筑面积的1.5倍），叠加在周边地块上，用“高楼包旧村”的方式推进拆除重建和综合整治的结合。

广州花都区集群街2号楼

集群街2号楼建于上世纪70年代，为五层混合结构，占地面积342.4平方米，建筑面积1726.64平方米，建筑首层有16间商铺同属1户业主，二至五层有24户住宅，9户属私人产权，15户属区属国有企业资产。

按照“谁受益、谁出资”的原则，在集群街2号楼改造中，拆建投资估算785万元，所有业主需要按4600元/平方米的标准进行预缴资金筹集改造费用。

财政给予适当激励，区财政按照房屋物业维修资金实际缴存费用的50%对业主进行奖补，解决老旧小区无物业管理专项维修资金难以后续管养问题。对前期已确定由区属国企作为改造工程实施主体的项目，按照实际出资 50%的比例对业主进行基础数据调查费、建设单位管理费等其他工程建设费用补助。对低保家庭、低收入困难家庭、特困人员、特困职工家庭，以及军人抚恤优待对象予以补助，补助金额不超过相关补助对象分摊费用的50%，有效解决资金筹集难的问题。

这种方式将资金来源由政府“大包大揽”转变为居民、国企、政府多头出资，政府财政支出总量相较于传统改造方式减少超50%，为城市旧改探索出一条长期、稳定的资金筹集渠道。

改造前实景图

  改造效果图

国有企业的低效存量用地

国有企业存量土地具有规模量总量大、使用潜力大、区位优等特点。例如广州市属国企名下土地总占地面积81.84平方公里,是广州近五年实际供应建设用地的3倍。其中18.84平方公里为近期可重点盘活的存量用地，占比23%；68%地块位于中心六区（越秀、荔湾、海珠、天河、黄埔、番禺），30%位于重点功能平台（白鹅潭商务区、白云新城等）；功能上现状为产业用地的占比超50%；其次为公服用地占比25%，居住用地、交通设施用地合计占10%；从利用效率上，部分用地效益不高，46%产业用地用于出租，租金收益低；6%处于停产闲置状态。

美国高线公园的造价约为2.5亿美元，每年运营费用约500万美元。但预计高线公园在2007年到2027年之间，总计为纽约市创造超过14亿美元的税收收入，大约每年6500万美元。同时，它还催生了超过20亿美元的新发展项目。

上盖开发：深圳笋岗客整所

笋岗客整所片区位于笋岗街道，洪湖公园西侧，属于深圳市重点片区笋岗-清水河片区，环境优美，商业价值高。笋岗客整所片区同时是罗湖区目前更新整备占地面积最大的项目，将在保留铁路客整所、广深铁路运营线的基础上进行上盖综合开发，总规划面积约59万㎡，总规划建筑面积约150万㎡，包括可用于产业遴选的50万㎡产业空间,将打造成为现代时尚和商贸业总部基地,是全国首例在既有铁路路段上加建盖板、实现综合上盖开发的项目。由于铁路客整所是铁路用地，整个改造过程涉及划拨用地与经营性用地的转换、融合，图则修改，更新规划编制等，时间跨度长，为未来划拨用地盘活利用、车辆段改造提供了宝贵经验。

地下开发：厦大访客中心地下空间改造

厦大演武场的改造，包括地面运动场改造与地下空间访客中心开发两部分，涉及总建筑面积10.7万㎡，其中地上0.2万㎡，地下10.5万㎡。

（1）地面运动场改造将演武场由从东西向改为南北向，改变运动场使用不便的现状。

（2）地下空间则在运动场下挖11米，用地性质为教育科研用地，依次建设访客中心和地下车库，具体包括2. 9万㎡的教育科研服务配套设施（商业营业厅）和2600个车位的地下车库。地下涉及总用地面积9.12ha。

厦门大学通过对篮球场等场地的地下空间开发，提升体育设施品质的同时，完善校园与周边城市服务的提供，筑造新的“厦大一条街”。为学生更好地提供了生活服务，为游客提供了游玩服务空间，为城市提供了更多停车位等交通设施空间，可谓一举多得。

厦门大学地下空间的利用为教育、公园等公共利益用地的合理利用提供了宝贵经验。