国际资讯 | [美]得州登顿市中心区设计发布/美国市中心办公楼危机(2024.10)

得克萨斯州登顿市中心区设计发布

8月，得克萨斯州登顿市（Denton, Texas）正式公布了登顿市中心区设计（Design Downtown Denton）的最终稿（图1），该文件将完善2002年通过的现行“登顿市中心总体规划”（Denton Downtown Master Plan，下称总规），成为指导登顿市中心未来10年发展的重要战略蓝图，以及市政官员、开发商、企业和居民进行设计决策和建设实施的综合指南。

图1  登顿市中心区设计最终稿封面及插图

图源：https://www.discussdenton.com/downtown

本次编制登顿市中心区设计的主要目的包括：（1）确认总规中的目标愿景在今天和未来是否仍然适用；（2）评估是否应该扩大市中心边界，以增加未来的发展机会；（3）制定明确的政策方向和实施战略，以促进市中心经济和活力的增长，并保持市中心的特色；（4）确定额外的开放空间，增加住房选择，提高交通连接性，在新项目开发的同时保护现有的社区和历史资源等。

登顿市中心区设计于2023年7月启动编制，经历了多次顾问小组会议、设计研讨会、网络征求意见等公众参与活动（图2），最终版确定的规划亮点和创新点包括以下方面。

图2  2023年11—12月设计研讨会现场照片

图源：https://www.discussdenton.com/downtown?page=1

（1）合理优化街道空间

优化主要街道的道路断面，划定行人优先区域，建立休闲步行街道系统，完善自行车专用车道，加强步行系统、自行车系统和各公共交通系统的便捷转换（图3,图4）。

图3  行人优先区域和休闲步行街道规划图（上）、自行车专用车道规划图（下）

图源：https://www.discussdenton.com/downtown

图4  休闲步行街道道路断面改造设计示意图

图源：https://www.discussdenton.com/downtown

（2）构建完善的开敞空间网络

升级改造登顿市中心最大的公园贵格敦公园（Quakertown Park），改造县历史公园（County’s Historic Park），激活空置地块和未被利用的小巷等消极空间，完善市中心公共开敞空间系统（图5）。

图5  某空置地块改造成活力广场的规划示意图

图源：https://www.discussdenton.com/downtown

（3）以凸显市中心魅力和特色为基础的目标开发

在保护历史资源的基础上，在南部地区新建特色城市中心，增加住宅单元和提供就业的混合功能区，规划夜间活力街道等（图6）。

图6  南部特色城市中心及周边地块功能规划图（上）、特色城市中心设计规划图（下）

图源：https://www.discussdenton.com/downtown

（4）组织和推广夜间活动，音乐、历史和艺术活动

积极利用法规政策支持登顿市的音乐活动和夜间活动（图7），开发登顿市表演艺术中心，扩大小企业支持计划，树立登顿市中心品牌，划定公共改善区资助公共项目等。

图7  登顿市现有的各类艺术活动照片

图源：https://www.discussdenton.com/downtown

为保障实施，登顿市中心区设计制定了完整的实施计划和项目工具包，以及项目优先级、牵头部门和实施期限等。规划编制部门还强调未来每十年更新一次市中心区设计，以保持规划的活力和弹性，响应社区、居民和企业的不断变化的各种需求。

资讯来源：https://www.planetizen.com/news/2024/08/131221-north-texas-town-launches-downtown-revitalization-plan；https://drive.google.com/file/d/1PGMiTgGSXMRsrraxyD8DeJFOthTIRIYq/view

美国市中心办公楼危机

近期，纽约曼哈顿中城西50街的一栋办公建筑以大幅折扣售出。这栋23层的办公楼在2006年的售价为3.32亿美元，但在今年7月份的一次拍卖会上，它的售价仅为850万美元。这并不是偶然事件，新冠疫情之后，大量上班族远离办公室，导致美国许多城市中心的办公楼空置并以“跳楼价”出售，全国办公楼贷款违约率接近历史最高水平。

哥伦比亚大学金融与房地产教授斯泰恩·范·纽沃伯格（Stijn Van Nieuwerburgh）表示，美国各城市中心写字楼空置率的急剧上升，随之而来的写字楼价值下降、抵押贷款债务风险和房产税收大幅下降等问题将给地方财政带来巨大影响，甚至可能比目前表现出来的状况还要糟糕。

纽沃伯格教授主要从以下五个方面阐述了目前美国多数城市中心办公楼空置率高的负面表现和影响。

（1）大多数城市中心重返办公室的趋势虽然还在继续，但情况并不乐观

全球知名金融机构穆迪（Moody）的调查结果显示，截至2023年第四季度，全美19.6%的办公空间空置；根据全球安全托管服务供应商卡斯尔（Kastle System）对10个城市的办公楼门禁卡使用情况的调查结果，办公楼入驻率仅达到疫情前的50%。

（2）目前的空置率并不能反映真实的空置情况

目前仍有许多办公室租户在履行疫情前的长期租约，尽管他们已经不再需要。一旦租户签署了10年租约，这将成为一项严格的法律义务。由于高昂的违约成本，很多租户在等待疫情前签订的长期租约到期，这导致相当一部分显示“租赁”状态的办公室无人使用或使用率不足。据统计，目前全美仍有超过一半的疫情前租约未完成，这意味着目前的空置率数据并未反映全貌。

（3）办公楼抵押贷款到期后，贷款违约风险骤升

疫情之前的办公楼抵押贷款利率远低于当前利率，当大量未偿还的贷款到期时，贷款人必须进行再融资。但是，近年来办公楼估值大幅降低导致其估值低于负债，空置率增加导致租金收入降低，而贷款利率又远高于10年前，因此处于负资产状态的办公楼很容易被贷款人放弃。华尔街日报称，截至2024年3月，美国已有超过380亿美元的办公楼面临贷款违约、止赎或其他形式的困境，这是自2012年以来的最高水平。

（4）办公楼估值和租金收入下降将导致地方政府的房产税收入大幅减少

据纽沃伯格教授估算，美国办公楼的价值将下降40%~50%，造成5500亿~6000亿美元的损失，这不仅对贷款方、银行甚至可能对金融市场的稳定产生影响，也会对从这类物业中获得大量房产税收入的地方政府产生巨大影响，加重地方财政负担。

（5）办公楼改住宅等用途变更困难重重

人们一直在谈论将办公空间改建为住宅，很多城市也做了试点创新，但办公楼改住宅的程序和工程很复杂，导致改造成功率较低。纽沃伯格教授称只有大约15%的办公楼具备改建为住宅的结构条件，也只有少数项目在经济上是可行的，大部分项目很难获得合理回报，即使在像纽约市这种公寓市场租金很高的城市，也很难成功。目前较为成功的试点项目大多因为有政府的经济补贴。

总的来看，过去四年，美国的经济表现非常强劲，但在如此有利的宏观经济背景下，许多城市中心的办公楼仍呈现出较高的高空置率，试想当经济增速放缓或遭遇经济衰退，更多的负面冲击和连锁反应会加剧恶化。这意味着，不仅仅是办公楼，美国整体商业地产都面临着巨大的不确定性风险。UPI 

资讯来源：https://www.planetizen.com/news/2024/09/131780-office-vacancies-drag-down-property-taxes；https://drive.google.com/file/d/1PGMiTgGSXMRsrraxyD8DeJFOthTIRIYq/view；https://www.wsj.com/real-estate/commercial/office-buildings-past-due-loans-record-51a373a6

以上资讯由本刊美国站 李荣 供稿

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编辑、排版 | 顾春雪

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