住房先锋HDB：关于公共住房，没有什么是我不能管的！

新加坡公共住房

在这个万物皆可“梗”的时代，每当有人抛出那句“没有什么是完美的”，我总会默默在心里补上一句：“HDB除外！”

建屋发展局（HDB）是新加坡公共住房管理的核心机构，肩负着规划、开发和建造住宅区的重任，致力于为居民创造一个优质、舒适的生活环境。其工作不仅限于建造住宅，它还负责改造城镇，打造包括商业、娱乐和社交设施在内的全方位社区配套，确保居民的日常生活更加便捷和丰富。

想象一下，如果保障性住房界也有选秀，那HDB一定是那个集颜值与实力于一身的“全能ACE”！从规划设计到房屋建设，从社区配套到物业管理，HDB如同新加坡公共住房领域的“领航者”，在房屋供给的每一个环节中都留下了深刻的印记。

接下来，让我们沿着住房供给的线索，按图索骥，看看HDB在每一个环节中是如何布局创新的。

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西方的卫星镇概念中人口规模普遍较小，维持在3-4万人左右。然而，HDB在新加坡的卫星镇规划中，采用了更适应新加坡高密度人口特征的规模，每个卫星城镇镇均能容纳高达20万的人口。这一举措不仅体现了HDB对新加坡城市发展需求的深刻理解，也彰显了其在城市规划领域的创新性与前瞻性。

从规划单位上看，HDB将每个卫星镇又分为三个层级：城镇（town）、邻区（neighborhood）以及邻里（precinct）。在城镇（town）层级，HDB则规划了大型商业设施与活动中心，以满足更广泛居民群体的需求。邻区（neighborhood）作为中间层级，其尺度适中，大约由4,000至6,000个住宅单元组成。这一层级内设有商店、学校等基础设施，为居民提供了便捷的生活服务。而邻里（precinct）作为更小的规划单位，大约包含400至800个住宅单元，其规划配套设施更加贴近居民的日常需求，如小商店、三代游乐场所、健身角和社区花园等，这些设施不仅丰富了居民的业余生活，还促进了邻里之间的交流与互动。

通过大规模的新镇与卫星城镇开发，HDB不仅有效缓解了市中心的人口压力，还在郊区打造了一系列功能完备的区域中心。这些中心配备了完善的商业、教育、医疗等设施，并通过便捷的交通网络与城市核心区域紧密相连。此种布局不仅显著提升了郊区居民的生活质量，使其与城市中心相媲美，还促进了城市功能的优化整合，为旧有的城市布局带来了崭新的生机与活力。

观察YISHUN TOWN组屋周边的土地利用规划图，不难发现HDB携手多个政府部门，精心规划并确保了基础设施与生活设施的全面配套，涵盖了学校、商场、交通网络、绿地空间、公园景观以及健康设施等多个关键领域。

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HDB创新性地引入了BTO（Build-To-Order，预购组屋）制度，该制度规定，仅当项目的预购需求超过70%时，才会正式启动建设。同时，HDB还深入分析人口变化趋势及历史供需数据，以科学预测未来住房需求。

针对BTO制度下剩余的组屋单元，HDB又巧妙推出了SBF（Sale of Balance Flats，剩余组屋销售）与ROF（Re-Offer of Balance Flats，再提供剩余组屋）模式，以进一步优化供需结构，避免供过于求的情况。后两种模式虽然名额有限，但等候时间相对较短，与BTO模式形成了良性互补，共同构成了一个高效、灵活的组屋供需体系。

这套受到国际社会的广泛认可和积极评价供应体系，是在HDB历经供需失衡挑战、不断试错与调整中逐步完善的。20世纪90年代，新加坡经济强劲增长，房价与需求飙升，公共住房排队人数高达15万，等待期长达七年之久。然而在1997年亚洲金融危机与2000年互联网泡沫的接连打击下，经济陷入衰退，住房需求骤减，导致大量公寓积压。为了防止供需失衡再次发生，HDB于2002年开始全面推行BTO制度，并于2006年成功化解了房地产过剩危机，使房地产市场在2008年次贷危机中得以平稳度过。

HDB为24个市镇、3个小区提出了具体的设计导则，在具体的组屋设计上，HDB保证其规划设计下每个城镇都各具特色，拥有独特的历史、特色、自然景观、建筑环境和社区，为居民提供身份认同感和归属感。设计导则阐述了每个城镇的愿景、规划和设计原则。

HDB 不直接进行施工，而是通过公开招标外包来完成建设，它在项目中担任监督和管理的角色，确保工程按时、按质量和预算完成。由此，HDB 能够利用市场上的专业力量，同时确保高质量的建设和工程管理。自2019年以来，超过三分之一的新公寓已经采用了PPVC（Prefabricated Prefinished Volumetric Construction,预制体块建设）方法。

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HDB的信息化平台建设从1995年开始，2000年开发了新组屋在线申请系统，2018年推出了转售组屋交易门户。HDB在2023年5月创新性地推出了推出HFE（HDB Flat Eligibility）信函模式，这一模式不仅为购房者提供了一站式的全面资格评估服务，还极大地简化了申请流程。同时，这一模式也为HDB提供了有力的监管工具，使其能够实时监测组屋申请热度，精准调整供需计划，确保资源的合理分配。

HDB自1964年起就扮演着抵押贷款金融家的角色，为组屋的购房者提供贷款服务。购房者确认资格后，即可申请HDB贷款。尽管HDB贷款设有一定资格限制，但其优势显著：提供2.6%的低利率，远低于市场水平；允许购房者使用公积金支付部分房款，提供重要资金支持；且每月分期付款上限设为申请人月收入的30%，确保还款负担合理。相比之下，金融机构贷款利率受市场影响，还款压力相对较高。

组屋交付后，市镇理事会（Town Councils）随即接手，负责日常管理、物业维护，确保组屋区环境整洁、设施完善、安全无忧。市镇理事会由居民与议员共同组成，代表民意，服务社区。

HDB则继续提供技术支持和翻新服务，持续关注组屋质量与安全，自1992年启动组屋主要升级计划，至2007年社区更新计划，不断推出翻新与重建政策，确保老旧组屋焕发新生。

新加坡建屋发展局（HDB）在保障性住房领域的卓越成就和创新实践，已成为全球公共住房管理的标杆。其对组屋供给的全面布局，涵盖了宏观规划、供需评估、设计建设、金融支持及后期管理等各个方面，确保了住房供应的稳定与高效。对于其他国家和地区，在保障性住房政策的设计与执行上，有以下三点启示：

一是精细化规划与层次化布局提升城市功能。HDB通过在每个卫星城镇内实施分层次的配置规划，确保了合理的功能布局和高效的资源配置，极大提升了居民的生活质量和便利性。

二是数据驱动的供需平衡机制。通过引入BTO模式、获取HFE制度下的数据信息，HDB能够准确评估需求，保障住房供应的稳定与高效。

三是考虑居民需求的全生命周期管理为社区的可持续发展提供了保障，从金融支持到人居质量提升，HDB的组屋在分配与后期管理方面始终关注居民的可支付与舒适安全诉求。

本篇文章提供了HDB在保障性住房领域的全面介绍，未来我们将深入探讨组屋的租售政策借鉴及前沿创新实践，并与国内外更多城市作对标分析，挖掘更多经验，以供交流参考。敬请期待。

作者 | 汪千琦

中规院深圳分院创新所

作者简介：新加坡国立大学城市设计硕士，主要研究方向为：城市设计、社区与公共住房、城市更新。在城市设计和住房政策领域具备扎实的理论基础与国际视野，尤其关注高密度城市环境下的空间优化与人居体验。加入中规院深圳分院后，积极参与城市更新及住房的相关研究与项目，为未来城市发展探索新思路和解决方案。

作者 | 杨梅

中规院深圳分院创新所

作者简介：创新空间规划设计研究所主任规划师。本科、硕士均毕业于南京大学城市与区域规划系，长期从事区域与政策研究、战略规划等工作。参与了深圳、青岛、武汉、湛江等多个重要城市地区50余项不同类型的规划实践，主要负责参与项目包括《深圳经济特区率先建设社会主义现代化先行区规划纲要》《国土空间规划体系重构背景下深圳市城市规划委员会制度改革研究》《深圳市龙华中心区空间规划研究》《青岛市2049远景发展战略》《湛江市城市发展战略规划（2021-2035年）》《恩施州流域综合治理和统筹发展规划》等，获得全国优秀规划设计项目奖1项、省级优秀城乡规划设计项目奖5项、市级优秀城乡规划设计项目奖4项。