【学术动态】如何使住房更具可负担性？放松土地使用管制的地方效应 | 2025年第1期

如何使住房更具可负担性？放松土地使用管制的地方效应

来源：BÜCHLER S, LUTZ E. Making housing affordable? the local effects of relaxing land-use regulation[J].Journal of Urban Economics,2024,143, 103689-103689.

1. 引言

在城市化进程中，住房可负担性危机已成为全球大城市的核心挑战。研究表明，严格的土地使用管制通过限制住房供给加剧了这一问题。提高容积率的“上区规划”（upzoning） 被视为潜在解决方案，但其对租金和供给的局部影响尚不明确。本研究以瑞士苏黎世州1990年代的分区改革为案例，运用双重差分模型（DID） 评估政策效果，揭示分区调整的异质性与外溢效应，为政策设计提供实证依据。

2. 区域背景与制度框架

苏黎世州作为瑞士经济中心，2005—2020年人口增长18%，住房压力显著。其住房市场以私人租赁为主（占比96%），公共住房稀缺。联邦分权制下，市级政府主导土地使用政策，通过提高容积率应对需求。1990年代起，该州率先实施分区改革，面临邻避主义挑战，通过集中决策和财政激励推动政策落地。

3. 研究方法与数据

3.1 模型设计

采用交错DID模型，利用市政当局分区改革时间差异构建对照组，控制栅格固定效应和时间趋势。以100 m×100 m栅格为分析单元，追踪1996-2020年住房供应与租金变化。

3.2 变量定义

自变量：上区规划强度，以容积率提升幅度衡量，排除非住宅用地转换案例。因变量：住房供应（居住面积与套数对数）、对冲租金（特征调整后） 与名义租金。控制变量：建筑密度、便利设施（区位等级）、邻近区域容积率变化。

3.3 数据来源

住房供应数据来自瑞士联邦建筑登记册，覆盖85万套住房。租金数据来自Meta-Sys平台，包含地理编码的详细特征信息。

4. 实证分析

4.1 分区调整的直接效应

住房供应：上区规划5—10年后，处理组居住面积和住房套数增长约9%，高强度调整（容积率提升>30.6%） 及法规约束力强的区域效果更显著。

租金影响：对冲租金与名义租金均未出现显著变化，表明租金效应可能在城市层面分散。

4.2 异质性分析

分区强度：大规模上区规划（前30%容积率增幅）的住房供给效应是低强度组的1.5倍。

约束力差异：在已建楼层达法规上限的区域（约束组），上区规划使住房供应增加12%，非约束组仅增5%。

租金水平：高租金地区（2005年对冲租金中位数以上） 的供给弹性更高，需求驱动下政策响应更灵敏。

4.3 外溢效应

邻近未处理栅格若周边容积率提升10%，其住房供应增加2.4%，但租金无显著变化。表明开发商倾向于连片开发，而租金受全局市场平衡制约。

5. 稳健性检验

替换对照组（未处理市政当局、滞后处理组）、连续分区变量回归、倾向得分加权等方法均支持核心结论。排除交通设施升级等混杂因素后，结果保持稳健。

6. 政策启示

时效性：上区规划需5年以上才能显现供给效应，政策设计需考虑长期性。

精准施策：优先在高需求（高租金）、法规约束强的区域实施高强度调整，以最大化供给弹性。

社会平衡：政策未引发租金波动，为缓解住房危机提供可行路径，但需配套防止绅士化（gentrification）的措施。

7. 结论

本研究证实，放松土地使用管制能有效增加住房供给，且不导致局部租金上涨。其效果受政策强度、区域约束力与市场需求调节，外溢效应则强化了供给响应。对于全球高密度城市，上区规划可作为缓解住房危机的关键工具，但需结合长期监测与差异化设计，以实现可持续的城市发展。

（供稿：刘羽凡，同济大学建筑与城市规划学院硕士研究生）

原文始发于微信公众号（城市规划学刊upforum）：【学术动态】如何使住房更具可负担性？放松土地使用管制的地方效应 | 2025年第1期