佛山市城中村改造综合规划（2024-2035）核心要点导读：五大核心目标，三类模式与实施指引

《规划》明确了 “研究范围” 与 “规划范围” 双层界定：研究范围为全市城镇开发边界内的村庄用地，面积约 671.61 平方公里，占全市村庄用地的 30.36%；规划范围为经技术选定的 243 个城中村，涉及村庄用地面积约 238.16 平方公里。

从行政区域分布来看，禅城区划定 47 个城中村，改造范围 43.31 平方公里；南海区 71 个，改造范围 106.48 平方公里；顺德区 102 个，改造范围 79.32 平方公里；高明区 10 个，改造范围 4.21 平方公里；三水区 13 个，改造范围 4.84 平方公里。

《规划》确立四大基本原则，为改造工作划定底线与方向：

• 公益优先原则：坚持公共安全优先与民生保障优先，优先改造安全风险隐患密集区、村民意愿强且民生短板多的城中村，筑牢城市安全底线与民生保障基础。

• 特色营造原则：立足历史文化名城与制造业大市定位，强化历史文化保护传承与产业转型升级特色，避免 “千村一面”。

• 系统协同原则：将城中村改造纳入城市发展全局，与国土空间规划、产业发展规划有效衔接，兼顾规划管控底线与经济发展规律，避免盲目建设与债务风险。

• 动态实施原则：分阶段、分步骤稳步推进改造，建立改造范围、分类与时序的动态调整机制，适应实施推进需要。

规划期限为 2024 年至 2035 年，分为三个阶段：近期（2024-2025 年）、中期（2026-2030 年）、远期（2031-2035 年），逐步推进改造任务落地。

到 2035 年，佛山城中村改造将实现五大核心目标：

• 基本消除安全风险隐患：通过经常性整治实现一般性安全隐患动态清零，结构性安全隐患城中村完成整改或拆除新建。

• 分级强化民生保障能力：按照 “一刻钟便民生活圈” 标准，完善人口密集区域公共服务配套，提升城乡人居环境。

• 推动城市中心扩容提质：聚焦佛山中轴线、东平河水轴线等中心城区发展轴线，提升用地效率与建设品质，强化城市中心能级。

• 促进历史文化价值转化：深挖城中村历史文化资源，打造 “城中村 +” 文旅商融合试点，形成可持续发展模式。

• 有效推动产业转型升级：联动村居与园区，打造产业社区，为制造业转型升级提供空间支撑与配套服务。

基于区域分型与特质分异，《规划》构建差异化改造目标体系：

• 区域分型目标：将城中村分为 A、B、C 三类，A 类位于城市化区域，以服务现代化城市中心为目标，预留拆除新建可能性；B 类位于镇区化区域，以打造城乡融合典型镇区为目标，优先改造低效集体物业用地；C 类位于园区化区域，以打造科创城或高新智造园区为目标，聚焦重大产业平台用地改造。

• 特质分异目标：针对历史文化特质、安全强化需要、区域中心、民生安居、产业转型五类特质城中村，制定专项改造指引，如历史文化特质城中村需保留村落肌理、活化利用建筑，产业转型特质城中村需强化产业招商与产业社区打造。

《规划》依据宅基地与集体物业用地的拆除比例差异，将城中村改造分为三类，并明确各类改造要求与适用场景：

全市 243 个城中村中，拆除新建类 20 个、拆整结合类 58 个、整治提升类 165 个，以整治提升为主体，拆除新建为补充，兼顾改造力度与稳定性。

• 拆除新建类：指对村小组范围内宅基地和集体物业用地实施整体拆除新建，原则上要求宅基地与集体物业用地一并改造。需强化城市设计与建筑设计，允许符合条件的项目采用第四代住房设计技术；合理确定 “自住 + 租赁” 户型结构，落实保障性住房配建任务；推动产业转型升级，鼓励产业用地带方案出让；探索村民 “市民化” 路径，实现经济企业化管理与生活社区化管理。

• 拆整结合类：指大部分集体物业用地拆除新建、宅基地主体保留整治。需优先将安全隐患突出、影响重大设施落地及城市核心区域纳入拆除范围；建立拆除新建范围对整治提升范围的资金反哺机制，专项用于整治提升改造；拆除区域需按高标准配套基础设施与公共服务，整治区域聚焦产业生活社区打造。

• 整治提升类：指除局部开发与公共设施征收外，大部分宅基地与集体物业用地保留整治。规划期内原则上不开展大规模拆除新建，重点实施差异化整治：安全强化类城中村按 “一村一策” 制定安全整治方案；历史文化类城中村活化利用建筑与空间，植入新消费业态；民生安居类城中村补充便民服务设施，鼓励宅基地转化为保障性租赁住房。

为保障实施弹性，《规划》建立分类调整规则：A 类城中村可在拆除新建类与整治提升类之间调整，不得转为拆整结合类；B、C 类城中村可在拆整结合类与整治提升类之间调整，转为拆整结合类需提供大规模集体物业改造计划依据。

改造时序优先度主要依据三大因素：项目资金支持情况（如专项借款、中央预算内投资）、项目意向明确度、安全隐患紧迫性、产业关联度；同时结合政府财政压力与房地产市场去化情况动态调整。近期（2024-2025 年）建议按 “整治提升、拆整结合、拆除新建” 的优先度推进。

• 近期（2024-2025 年）：启动 40 个城中村改造，其中拆除新建类 6 个、拆整结合类 7 个、整治提升类 27 个。

• 中期（2026-2030 年）：启动 112 个城中村改造，其中拆除新建类 11 个、拆整结合类 26 个、整治提升类 75 个。

• 远期（2031-2035 年）：启动 91 个城中村改造，其中拆除新建类 3 个、拆整结合类 25 个、整治提升类 63 个。

《规划》提出柔性规模控制目标，建议宅基地拆除规模每年新增控制在 30 公顷以内，可结合政策变化调减；每年推动 20-30 个村实施整治提升，避免改造力度过大对市场与财政造成冲击。

加强规划对年度计划的指导，明确年度计划项目类型结构比例，复核宅基地拆除规模与规划建议上限的符合性；强化对土地征收、“三旧” 改造等方案的审查，保障拆除新建类项目整村推进，整治提升类项目集体物业拆除比例不超过 50%。

• 创新改造模式：探索 “依法征收、净地出让” 下的社会资本引进方式，及以村民自主改造为基础的 “建新退旧” 模式。

• 规范补偿标准：制定统一的征收补偿安置办法，建立统一补偿框架与原则，引导村民预期回归合理水平。

• 推动村民 “市民化”：鼓励集体经济组织转企业管理、村民转股东管理，引入物业公司实现社区化管理，破解城乡二元治理格局。

在城中村专项借款、中央预算内投资申请中，优先支持近期重点改造区域与优先度领先的项目，保障资金向关键领域与重点项目集中。

近期重点关注禅城区祖庙街道、石湾镇街道等城市中心资源稀缺区域，及综合保税区、国家高新区、十大智造产业园区等产业平台周边城中村，优先推动安全隐患突出、人口密集、具有历史或产业特质的村落改造。

• 历史文化特质村落：严格落实保护规定，保留肌理与特色，打造文旅商融合示范点；

• 安全强化需要村落：聚焦积水、地质灾害、消防治理，“一村一方案” 消除重大隐患；

• 区域中心特质村落：强化城市设计管理，改造方案附概念设计报批；

• 民生安居特质村落：优先配建保障性住房，完善 “一刻钟便民生活圈”；

• 产业转型特质村落：建立产业用地联审机制，打造园区配套生活社区。

内容整理自：佛山市城中村改造综合规划（2024-2035 年）（公示稿）。发布机构：佛山市自然资源局。免责声明：本文仅供行业交流学习，具体内容以官方发布文件为准。

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