珠海金湾“四步走”，广东全域土地整治的沿海新范式

珠海市金湾区立足“双港一区”战略资源和陆海兼备禀赋，以“海陆联动”为核心，创新构建“金湾范式”。通过实践“三田三化”模式，累计恢复新增耕地7500余亩，耕地碎片化程度降低20%。创新出台“金六条”政策，已盘活低效产业用地83宗约4773亩。实施“三大攻坚”生态行动，发展5.9万亩现代海洋牧场、“渔光互补”等融合业态。特别在共建共享方面，南水镇创新“飞地抱团”模式，整合10个村联社573亩留用地指标，开发产业示范园、商业综合体和海域养殖等项目，年均为村集体增收超3400万元；三灶镇打造木头冲村“整村运营”模式，带动2024年村集体收入1169万元。

金湾区海陆联动特色全域土地综合整治模式已入选全省年度首批9个全域典型示范案例，为沿海地区提供了可复制的现代化空间治理方案。

珠海市金湾区全域土地综合整治实施方案于2024年9月获批，实施期限为2024年至2027年。

整治区域为金湾区行政辖区全域，涵盖三灶镇、红旗镇、南水镇、平沙镇4个镇、41个行政村。计划总投资168.84亿元，共安排88个整治子项目，其中精品工程6个，分别为平沙镇万亩方连片种植示范区打造项目、现代海洋牧场养殖及产业融合发展重点项目、西部城区一带十湾岸线修复与提升、滨海文旅项目、平沙镇国有农场危房整治（一期）城乡建设用地增减挂钩、南水镇创新性整合农村留用地指标系列项目。

计划农用地整治966.80公顷，预计恢复或新增耕地7500余亩，碎片化程度降低20%；建设用地整理84.05公顷，预计腾挪低效建设用地8万平方米；生态保护修复1499.84公顷，计划完成海岸线修复5公里、红树林营造5640亩、山体修复1500亩。

1.实施“海陆空地”立体融合，开辟空间价值倍增新路径

金湾区突破传统思维定式，开创“海、陆、空、地”多维空间立体融合利用新模式。一是在产业上协同，构建“海上生产-陆地加工-港口流通”一体化产业链条，海上布局超5.9万亩现代海洋牧场与蓝色种业产业园，陆地配套水产品深加工基地，实现海陆产业无缝衔接与协同发展。

二是在空间上复合，实施三灶鱼林村“渔光互补”项目，实现“板上绿色电力、板下优质蛋白”的双重收益。三是在农文旅上融合，依托机场客流优势，打造大石湾森林旅游综合体等IP，有机整合滨海旅游（海）、森林康养（陆）、航展经济（空）元素，形成特色农文旅模式，仅大石湾项目年接待游客超80万人次。

2.探索生态产品价值实现路径，拓宽“两山”转化新通道

金湾区创新生态资产运营与系统化开发模式，探索出一条“绿水青山”转化为“金山银山”的可实施路径。

一是创新生态价值转化路径，将生态修复行为转化为可交易资产，通过营造红树林376公顷，预计可获得114公顷建设用地指标奖励，形成可持续的正向激励循环。

二是推动农文旅价值转化，开发木头冲村“整村运营”模式，使2024年村集体收入达1169万元；修复利用海岸线打造“金湾情侣路”等景观，实现“美丽岸线”向“美丽经济”转化。

三是促进农业品牌增值。通过“三田三化”模式打造“粤港澳大湾区第一田”品牌，累计恢复新增耕地7500余亩，耕地碎片化程度降低20%，发展高附加值农业（如蓝莓年产60万斤、产值3600万元），使农田成为现代化农业标杆和文旅体验载体。

3.健全“共建共享”利益机制，打造利益协调与共同富裕新格局

金湾区建立健全“政府引导、市场运作、集体参与、群众受益”的长效机制，有效激发政府、市场、村集体和职工群众多元主体活力。

一是项目惠及职工群众，投入10.37亿元建成平沙华侨农场砖瓦房改造安置项目一期，以成本价集中上楼安置首批1048户原农场职工。预计回收旧房约4.2万平方米，腾挪低效建设用地约8万平方米，土地利用效率提升2.8倍，实现民生改善与资源盘活双赢。

二是壮大村集体经济，南水镇通过“飞地抱团”模式，集中留用地指标投资优质项目，参与村集体收入较2022年增长超50%。创新组建惠农公司，整合10个村联社资源，集中573亩留用地指标开发产业示范园、商业综合体和海域养殖等项目，年均为村集体增收超3400万元，并带动本地超500人就业。

三是引导社会多方参与，采用“政府授权+企企合作”模式，优选社会资本与区属国企合作，并通过推行“区级奖补”政策，构建“村谋—镇审—区统”的项目生成机制。

1.挖掘临海潜力，实现“陆海联动”。

金湾区充分挖潜“山海相拥、陆岛相望”的资源潜力，打造“耕海牧渔”产业集群，引进南水镇4.7万亩、三灶镇1.2万亩海洋牧场项目及蓝色种业产业园，建设水产品深加工流通基地等陆上配套，显著提升水产养殖与陆域产业联动效应。精心打造“海滩路-大石湾”沿海生态廊道，与金凤台郊野公园、横石基沙滩等节点串联，形成山海相连的生态景观轴。

在三灶镇大石湾片区建设大石湾森林旅游综合文旅示范基地项目，计划打造为“海洋+森林”康养产业及自然资源教育产业相结合的生态旅游型景区。

2.引入专业团队，探索整村运营

面向全国遴选懂农村、善经营、会管理、有经验的专业团队，引入厦门海与悦公司开发运营木头冲村文旅产业。精准对接年轻消费群体需求，打造出“岛上花园”等沙滩文旅爆款品牌，引流带动村内民宿、餐饮、文创等业态蓬勃发展。

通过升级改造、盘活利用木头冲村19栋闲置或废弃的石头屋农房，培育“Onlyone”海岛民宿、“海岛十姐妹”粽子店、四方石陶艺文创园、“喜舍”茶馆、“三三集市”等商户32家，实现市场化整村运营。该模式已复制推广到三灶镇鱼月村、鱼林村、海澄村3个村，打造“珠玑”品牌民宿、特色酒店、非遗文创街区，为农文旅融合发展注入新活力新动力。

3.创新政策机制，盘活低效用地

创新出台《关于进一步支持盘活低效产业用地六条措施》（简称“金六条”），通过司法盘活、违约减负、有序清退、“腾笼换鸟”等多元路径，全面破解盘活低效用地的核心瓶颈。措施出台以来，累计盘活低效产业用地83宗约4773亩，有力推动了产业空间的集约高效和能级跃升。

4.创新“飞地抱团”，整合闲置资源

金湾区南水镇通过“飞地抱团”联动“镇、村、企”高效合作，探索创新留用地指标投资入股、跨村飞地发展的村集体经济发展模式，集中建设“职工之家”保障性住房、新农村产业示范园、商业综合体等优质集体经济项目，解决村集体留用地573亩，实现村集体闲置资源的高效盘活，参与的各村、联社集体经济收入增长超50%，有效解决当地留用地指标历史欠账压力大、消化难的困难。

1.“海陆联动”立体整治模式

工作思路：适用于拥有海域或特殊空域资源的地区。其核心在于打破行政和要素边界，通过规划统筹，将海域、岸线、陆地、空域（临空经济）等要素进行系统性整合，发展海洋牧场、渔光互补、临空经济、山海文旅等融合业态，实现空间价值的倍增效应。

适用条件：沿海、沿江、环湖或拥有机场等特殊交通枢纽的地区，需要具备较强的跨部门协调能力和系统规划能力。

2.低效用地“金六条”精准盘活模式

工作思路：适用于产业转型升级需求迫切的地区。其核心在于政府部门出台兼具激励性与约束性的综合政策工具包，综合运用市场、司法、行政手段，定向破解低效用地再开发的各类瓶颈，提升土地效益。

适用条件：需政府具备较强的政策创新与执行能力，以及各部门的协同配合机制。

3.“整村运营+飞地抱团”共建共享模式

工作思路：适用于拥有特色资源但资源资产分散、发展能力不足的村庄。其核心在于实施“集中力量办大事、共享规模收益”的发展路径，并引入懂农村、善经营的市场力量，整合村内闲置资源或多个村的指标资金，“飞地”抱团发展优质项目，从而将闲置资源转化为持续收益，并有效避免村村点火，实现规模效益和共同富裕。

适用条件：村集体有一定可盘活的资源资产，地方政府善于引导和搭建合作平台，引入专业的市场运营力量，并建立平衡村集体、村民和市场运营主体三方利益的分配机制。

来源：广东自然资源

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