规划问道
大家都知道广州的核心商务区是10年一换，从90年代的环市东，到本世纪初的天河北，再到亚运会之后的珠江新城，过去30年，CBD在广州的确像一个快消品。
但现在真把金融城摆在你面前，你是不是真的敢赌它能超越珠江新城？我想，没有几个人具备这样的魄力，或者我问金融城是不是真的比珠江新城好？相信也没有几个人能说出个所以然来。
我坚定看好广州的未来，认为只要广州还在进步，那么新CBD就没理由比旧CBD差，所谓“后发优势”是客观存在的。今天这篇文章就想从技术层面探讨一下金融城超越珠江新城的可能性。
01
区位PK
首先要说的还是地段，也就是区位价值，这个是城市运营的根本前提。一个新城，甭管你生态环境多么优良、规划设计水平有多高、招商引资能力有多强，如果地段不及格，是应该一票否决的。
可以看到，金融城（以下简称金城）与珠江新城（以下简城珠城）本质上同属一个地段，二者同属天河中心区，同属广州大CBD区域（天河北＋珠江新城＋金融城），同处南向一线望江位置，享用到的城市资源、政府支持可以视为一个等级。
不过，考虑到珠江新城不仅是滨江CBD，还是城市新中轴的组成部分，所以目前来看，珠江新城的区位价值稍胜一筹。
02
交通PK
交通是否便利，是一个比区位价值更微观的指标，对现实生活的影响更大。目前来看，珠城是3号线＋5号线，金融城是4号线＋5号线，考虑到3号线去到机场和南站比4号线更便利，珠城暂时胜出。
不过，如果从轨道规划来看，珠城几无增量，金融城后劲更大，来看看这张图：
图片来自网络
注意看广佛环线，金融城可以通过这条线直达白云机场和广州南站，而且均在20分钟内，如果坐一站到琶洲，还可以换乘穗莞深城际，直达深圳机场，远期规划还可以直达深圳中心区，这个便捷性是珠城不可比拟的。
对CBD商务精英来说，跨城出行十分刚需，机场和高铁站会频繁出入，有些企业高管在飞机上的时间甚至比在办公室还多，珠江新城最大的短板就是地铁不能直达机场与南站，而且没有配备城际轨道站点，去佛山、深圳、东莞都需要换乘。相比而言，金融城很好地弥补了这些遗憾。
现在，如果你是一个出差频繁的企业高管，你会选择住金融城还是住珠江新城？
03
产业PK
再来看产业，珠江新城目前是广州高端服务业的绝对中心，业态多元，属于复合型CBD，而金融城则是一个以金融为主导产业的CBD。前者胜在广度，对经济环境的适应能力更好，后者胜在深度，更有机会做到卓越。
金融乃百业之首，对宏观经济的运行至关重要。伦敦的金融城、纽约的曼哈顿、香港的中环都是以金融为主导产业的CBD，他们的一举一动，都能影响到全球经济的节奏。大家如果去北京也能感觉到，位于西城区的金融街，比起朝阳区的CBD，影响力就大得多。
目前，一行两局在广东的分支机构已确定进驻金融城，此外还有南方财经全媒体集团、南粤银行、新华人寿、平安不动产、万联证券、中国人寿广东省分公司、广发银行、太平人寿保险有限公司等金融巨头也确定进驻，含金量不输给珠江新城。
金融业的聚集效应一旦出现，金融城就会对全市乃至全省的金融机构形成抽吸效应，珠江新城现有的金融机构会否被吸纳过去也说不定。
再来看这张图：
图片由编辑制作
以上划红圈的是广州中心城区最值钱的几个产业聚集区，认真看这张图可以发现，广州产业东进的态势非常明显。珠江新城虽处在城市中心的位置，但已经不是产业中心的位置，相比而言，金融城更接近产业中心的位置。
可以说，金融城不仅离交通枢纽更近，也产业也更近。
04
规划PK
这个是最为技术的一个章节，为此，我专门请教过几位熟悉广州的规划师们，总结出金融城有这样几个优势：
一是规划的整体性更好，先规划好了再实施，不像珠江新城边规划边实施。大家知道，珠城建设之初有一个重要的目的是为地铁融资，当时的开发有点急功近利，地块的出让比较零碎，未能统一规划、统一建设，导致规划有点乱，一方面体现为住宅用比过多，二是建筑群内部的协调性不够好。
金融城规划效果图（图片来自网络）
二是追求人车分流的交通方式，车行交通在地下，人行交通在地面，营造了很好的步行环境，既方便车行，也方便了金融城内部的人际交流。相比而言，珠江新城整体上是以车的需求来设计的，忽略了人的需求，步行体验不佳。
三是金融城的沿江展示面比珠江新城更长，珠江新城的建筑群是垂直于珠江的，对比中环、陆家嘴、曼哈顿等滨水CBD，其滨水展示面不足，未能充分利用江景资源。相比而言，金融城的沿江展示面就充足得多，更接近香港中环、伦敦金融城的景观效果。
四是金融城在街区与建筑设计上，更注重岭南文化的特色，更突出岭南水乡的自然风情，整体空间的营造，更具活力，也更有情调。
五是建筑的硬件水平更高，金融城毕竟比珠江新城晚建了十多年，运用的科技手段、设计理念肯定更为先进，其写字楼的设计感、科技感、舒适感当然更佳，这就好比珠城超越天河北一个道理。
金融城景观效果图（图片来自网络）
当然，珠江新城并非一无是处，它仍有着独特的亮点，一是“大密大疏”的规划理念，让城市核心区保留了一个大生态公园（花城广场），这种慷慨，世界上大部分CBD都没有。
二是中轴线的设计感很强，珠江新城严格意义不是一个滨水CBD，而是城市中轴线的核心区域，这导致其沿江展示面不足，但作为中轴线的展示力又很强，大家看航拍照片就能感受到，气场很强。
三是摩天大楼的高度、密度与颜值都十分给力，给广州挣足了面子，这一点不用多讲，如果没有珠江新城，今天的广州就是一个二线城市观感。
05
升值潜力PK
升值潜力首先要看的是供求关系，其次是价格。
众所周知，珠江新城是一个商住混合的CBD，中间是摩天大楼，两侧是住宅小区，住宅用地的占比之高全球各大CBD中比较少见。相比而言，金融城是一个纯粹以办公为主的商务区，整个板块只有两宗住宅用地，加起来也盖不到一千套房子。而根据规划，未来金融城将有近20万金融业从业者办公，这1000套房子势必供不应求。
价格方面，目前金融城板块的房价仍在6到8万的区间，相对珠江新城和琶洲来说，仍是一个明显的洼地。岑村机场限高虽然在一定程度上暂停了金融城的开发，但客观上又平抑了房价的上涨，为投资者留下了充足的入场机会。
目前，珠江新城的建设已经收官，再无增量题材，而金融城则含苞欲放，市场的关注度与日俱增。今年2月，金融城起步区出让两宗商业用地，引入中国人寿、广发银行两家金融巨头，标志着金融城的开发进入新的高潮。自2013年首次卖地以来，金融城已陆陆续续引进14个大项目。
5月，广州市发改委公布了《广州市发展改革委关于市第十五届人大三次会议第20182071号代表建议答复的函》，函中称，岑村机场确定迁建，将加快选址工作，这给金融城的企业们吃下了一颗定心丸。
06
物业推荐
一流的CBD，需要配备一流的物业。
前文提到金融城板块只有两宗住宅用地，其中一宗便是闻名遐迩的佳兆业壹号，目前想到金融城买一手复式住宅，也只有这个了。
作为佳兆业地产进驻广州的诚意力作，佳兆业壹号由刘伍所、贝尔高林国际和HBA全球顶级设计公司量身定制，项目的第一个亮点便是高。在楼宇密集的城市中心，“高”是豪宅的入场券，要不然再漂亮的房子，一旦陷入石屎森林的围堵中，也是憋屈。
佳兆业壹号突破了传统住宅的高度，做到了180米，比金融城起步区50%的写字楼还要高，居住其中，可统览全城、身心舒畅，一种君临天下的视觉感油然而生。
看看它的颜值先：
佳兆业壹号实景图
佳兆业壹号实景图
为了让业主最大化地欣赏到江景资源，佳兆业壹号大面积使用玻璃幕墙，晶莹剔透、赏心悦目，尺度之大，在中心区住宅中颇为少见。
佳兆业壹号实景图
不仅如此，项目还突破了原本与金融城写字楼平行的设计方案，南偏东修正了16.62度角。这个小修正，很重要，一方面可以避开周边写字楼的视线遮挡，更好地展示珠江景观面。
另一方面，这个修正还很好地增强了房子的通风性，广州地处亚热带，夏天多南偏东15度风，建筑最佳朝向是正南，而是南偏僻东15度。而16.62度角的修正，正好与风向一致。
佳兆业壹号实景图
为了给业主营造新的生活方式，佳兆业壹号大胆采用复式空间，目前主推建筑面积约80－97平米复式户型，在层高上做到了约6.4米（每层约3.2米），突破了传统住宅（每层3米以内），也远远高出传统的loft公寓（层高5米以内）。让90平米的小户型，也能享用豪宅标准的垂直空间尺度。
佳兆业壹号实景图
同时，这种户型还实现豪华双套房设计，每间卧室都配有独立卫浴，让每个空间都能自成一体，互不干扰，与现代都市精英的生活方式相契合。
据了解，这类产品在广州中心城区极为稀缺，有专家称它将在广州引领一种新豪宅主义。以珠江新城为例，这个区域的住宅市场是严重错配的，除了少量大面积豪宅，大部分产品均为100平米左右的刚需产品，客户如果买这类产品，等于是花了豪宅的价钱，却享用不到豪宅的体验。
佳兆业壹号实景图
佳兆业壹号实景图
佳兆业壹号的小面积豪宅，可谓市场的一股清流，“豪宅”不再是200平米以上户型的专享，100平米也能做到豪宅需要的空间体验、景观体验与圈层体验。
接下来是彩蛋时间：
除了复式单位，佳兆业壹号还为平层爱好者提供了入手机会，项目将加推极少量全南向、望江、平层、三房单位，视线绝佳，可揽金融城全貌。
居高才能望远，望远才能心胸开阔，平层项目高居26层，且拥有阔绰大阳台，推门见江，流光溢彩，繁华尽收眼底。
户型为三房两厅，建筑面积约113平米，含独立书房，空间方正实用，功能灵动百变。
一般平层的层高只有2.8－3米之间，而佳兆业壹号的平层却突破性地做到了约3.3米，比普通平层足足高了30到50公分，通透敞亮，尽享奢华空间。
