规划问道导读：近日国家统计局发布《2014年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，全国70个大中城房价环比结束连续三月不涨局面，12月份深圳市率先止跌回升，楼市转风了？。
中国楼市近十年以来一路高歌猛进，国家房地产调控政策也不断调整，2010年4月推出史上最严厉的“国十条”，2011年1月再出“新国八条”，2013年2月出台“国五条”， 2013年3月出“国五条”细则。在前期限购、限贷调控政策整体不放松、信贷政策不断趋紧、国家宏观经济结构调整，经济下行压力增大等因素共同作用下，2014年形势急转直下，以春节过后杭州楼市降价为标志，住宅市场低迷，需求观望情绪严重，房地产投资的增速明显下滑，住房价格下跌趋势从个别城市扩展到全国，从新建住宅波及到二手房。
笔者整理了国家统计局发布的2014年1-12月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况（详见表一表二），对70城新建住宅和二手房售价变动数据进行解读，结合近期房地产政策的变化，探讨2015年房地产市场走向。
注：表中9、10、11月环比上涨城市个数为0，
最高涨幅为负数，即最小降幅。
注：表中9月环比上涨城市个数为0，
最高涨幅为负数，即最小降幅。
一、数据解读
1、房价环比上涨的城市个数减少，下降的城市个数增加，环比涨幅总体下降。新建住宅售价自5月房价环比首次大范围下跌，到9月70城房价环比全面停涨，持续三个月，直到12月份，我国70个大中城市中66个新建住宅价格环比下降，1个上涨，3个持平，深圳市率先止跌回升。
2、是同比来看，新建住宅售价自9月70城房价首次大范围由涨转跌，最高涨幅持续收窄，最低下降幅度持续扩大。至2014年12月，与2013年12月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，上涨的城市有2个，同比价格变动中，最高涨幅为2.1%，最低为下降10.3%。意味着大部分城市新建住宅售价跌至一年之前。
3、70城新建住宅售价环比最高涨幅自1月开始持续收窄，至9月探底，房价环比全面停涨，最小降幅为0.4%，最大降幅为1.9%。之后房价环比最高涨幅开始回升，至12月最高涨幅为1.2%，与1月份持平。
4、从数据上看，住房售价下行趋势明显，房价下跌趋势从个别城市扩展到全国，房价下跌从一手房扩展到二手房。二手住宅销售价格环比自5、6月份开始出现大范围下跌，至9月份70个大中城市价格环比全部下降。二手住宅售价环比下跌范围不断扩大，最低下降幅度持续扩大。至2014年12月，与2013年12月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，上涨的城市有3个。
二、近期房地产政策
1双向调控，分类指导
2014年3月全国两会的政府工作报告提出：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。做好房地产税立法。”同时提出“以全体人民住有所居为目标，加大保障性安居工程建设力度，2014年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。”
自2005年以来首次没提房价，意味着以房价为调控目标政策取向发生重大变化：由以调控房价为主要目标、以限购、限价、限贷等行政干预为主要手段，转变成淡化房价目标，更多使用信贷、房产税、货币等经济、税收、财政、金融、土地手段，同时将重点放在加强住房保障和棚改等直接“惠民生”的领域。
2取消限购，放宽限贷
随着房地产市场调整的不断加深，各地地方政府从6月开始取消限购，全国46个限购城市，目前仅剩下北上广深4个一线城市和三亚，限购令逐步在各地退位。
而限贷政策也在9月30日随着央行对首套房认定政策的改变而有所放松，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，银行可执行首套房贷款政策，目的是释放一部分改善性需求。
3央行非对称降息
中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。
此次利率调整主要有三个特点：一是采取非对称方式下调贷款和存款基准利率，贷款基准利率的下调幅度大于存款基准利率。二是存款利率浮动区间上限由基准利率的1.1倍扩大至1.2倍。三是简并存贷款基准利率的期限档次。
虽然央行称此次利率调整的重点是为了缓解企业融资成本高的问题，并不代表货币政策取向发生变化。但降息对楼市的利好是可以预期的。
三、2015年房地产市场走向预测
近日国家统计局发布《2014年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，全国70个大中城新建住宅售价环比结束连续三月不涨局面，12月份深圳市率先止跌回升，最高涨幅较前三个月有所上升，最低下降幅度连续五个月有所放缓。在央行降息，货币政策偏松的背景下，可以判断开发商资金压力稍有缓和，2015年住房价格有走稳的趋势。
然而，住宅市场的结构性问题仍待解决，未售库存积压严重。2014年末，商品房待售面积62169万平方米，比11月末增加2374万平方米，比2013年末增加12874万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加1352万平方米，办公楼待售面积增加202万平方米，商业营业用房待售面积增加361万平方米。因此未来半年至一年内，房价出现实质性普涨的可能性不大。
另外，政府加大保障房建设和棚户区改造，从遏制投资、投机需求和扩大供给双向发力，虽然当前受“限购”解除和信贷放松政策双重影响，房地产成交量略有回升。但从2014年国房景气指数分析，除10月受宽松政策的影响，小幅提升0.04点之外，整体处于下滑趋势（详见下表）。
预计2015年，去库存化仍然是房地产市场主调，在没有更多利好政策刺激下，此前持续“向下”的楼市将进入“缓冲期”。开发商应抓住改善性住房需求释放机会，以价换量加快去库存步伐。
（许增伟：广东卓越土地房地产评估咨询有限公司）
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