规划问道导读：正当我国地产界纷纷议论商业地产的危机四伏时，多家国际投行于1月26日给上市月余的万达商业集体给出“增持”和“买入”评级。预计在2015年底万达商业地产有可能超过西蒙地产，成为全球最大的自持物业地产商。
2014年中国经济进入了增速换挡放缓、经济结构优化、以及消费需求逐步上升的新常态。经济政策的调控，消费力和习惯的变化，以及资本市场的波动都将给未来的商业地产领域带来深刻的影响。
一、商业地产市场回顾
1购物中心开业潮近顶峰
盈石集团研究中心跟踪的20大城市，在2014年总体量为850万平方米的新开业购物中心中，近九成是来自二线城市，达到760万平方米。购物中心开业潮将在2015年延续，并有可能创造历史高峰，20大城市将近1450万平方米的购物中心计划开门营业。
2电商快速增长冲击实体零售
根据社科院社会发展战略研究院分析，目前中国社会发展已从低收入阶段提高到了满足更高层次需求的中等收入阶段。在消费市场方面2014年社会消费品零售增速放缓，同比增长12.0%，较上年增速回落1个百分点。但其中网络零售快速增长，表明实体零售在消费选择上落后于网络，促使消费渠道转型。全国网上零售额27,898亿元，同比增长49.7%。
正当我国地产界纷纷议论商业地产的危机四伏时，多家国际投行于1月26日首次给上市月余的万达商业评级，集体给出万达商业“增持”和“买入”评级。
二、万达商业高评级的理由
1行业领先的品牌优势
万达可利用其强劲的品牌优势从市场整合中收益。
2创新的轻资产运营模式
1月14日万达商业地产和几家金融公司合作启动的轻资产运营模式，突破了传统商业地产的重资产模式，同时也破除了掣肘其高速增长的资金供应问题。这一创新的商业模式降低企业的负债的同时还能大幅提升企业的净利润率和净资产收益率。
3电商业务拓展
万达商业地产的模式是建立在中国城市化浪潮基础上的服务消费平台提供商。1月17日，万达集团将电商业务和文化、旅游、金融等业务并列成为万达集团第四次转型后的支柱行业。在“体验式”消费基础上构筑了清晰的O2O战略，使其区别于传统商业地产商。
万达集团在成都建设的云计算中心即将竣工，在全国103个万达广场的WIFI基础设施改造完成，加上刚刚完成收购的快钱支付系统，万达集团根植于万达商业地产平台之上构筑的一个完整线下消费生态圈已见雏形。
三、商业地产市场展望
自美元退出量化宽松以来美元指数已经上涨超过10%，虽然人民币也创出汇改以来首个贬值年份，但仅下降2.4%表现依然坚挺。同时居民收入增长加速有望持续超越GDP增速，目前CPI增幅低于预期。在这多重因素影响下目前居民实际购买能力已达到近几年来的高点。预计未来消费爆发增长点将来自于以网络为代表的消费渠道改革、以移动端为代表的消费频率碎片化，以及新型体验消费的类别创新。
附：国际投行评万达商业
高盛：万达具备集成的价值链和稳健的执行能力。相信其继续专注於创新产品、优化租户组合、建立O2O平台等举措，将使其与众不同。预料其2014-2016年每股基本盈利的年均复合增长率可达35%，领先同业。
汇丰：万达于内地物业市场具有多方面领导地位，经营规模于2016件可再增一倍。2014-2016年的基本净利润分别为151亿元人民币、211亿元人民币及268亿元人民币，代表同比增幅为16%、40%及27%；预计来自投资物业的租金收入三年年均复合增长率为36%（2013-2016年)，其次是酒店贡献达27%，物业发展销售为30%。
花旗：相信万达的商业模式，定位为众多服务提供者的消费平台，较同行优胜。万达商业将于明年成为以总建筑面积计世界第一大物业收租户。预期集团於2013年-2016年，收入年复合增长约26%，毛利率维持40%以上，支持核心盈利年覆合增长率约21%，跑赢环球同行及区内同行的4%及6%增长。另外，集团与百度及腾讯合作线上线下(O2O)业务，策略清晰。
瑞银：万达商业为内地最大的商场营运商；截至2014年6月底，其土储达到8,470万平方米，包括分布於111个城市的175个项目，出租率达到97.8%。万达可利用其品牌地位及从市场整合中受益。2013年-2016年万达核心盈利年复合增长率达20%，主要因总楼面面积增加了89%，同时在零售可出租面积上升116%，但预料纯利率由2013年的15%下降至2014至2016年的13%，抵消了部分增长趋势。
野村：万达拥有强劲品牌、低土地成本及资产运转快等优点，2011至2014年间之销售及租金复合增长分别为21%及43%。到2016年，料共有160个商场营运，每年租金收入可提升30%。公司的短期催化剂为其2015年强劲的租务收入增长，长期的催化剂包括更多元的财务渠道，长期借贷成本由目前8%-8.5%，降至5%-5.5%。加上中产阶层的消费需求上升，料日后可令其投资物业升值。
美银美林：万达有快速资产运转商业模式，预售物业所得资金将作为投资商业及酒店的资金来源，一直进行持续投资，往绩印证了商业模式的成功。万达在内地有领先地位，在59个城市拥有89个商场，另有77个正在发展；发展业务方面，2014年之合约销售为1,600亿元人民币；并拥有48个高级酒店项目。万达是有高增长的公司，预期2014至2016年之复合增长为31%，其经常性租务及酒店收入料可由2011年之52亿元人民币，增长至2016年之250亿元人民币。
瑞信：万达目前是内地最大的商场营运商，未来租金有上升空间。万达商业除了商场和酒店外，也开始建造游乐园和O2O平台，提升用户在购物、娱乐、休闲及旅行的体验。由于集团80%的资产价值来自投资物业，令发展多元化，成为集团领先同行的主要优点。集团奉行轻资产的模式，料未来几年能令股本回报率增至逾15%。
德银：万达在短期可受惠于政策放宽及减息剌激物业销售，长期则可享受庞大物业组合的升值潜力，料2015年租金收入可增40%。
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