被“限购”后，已付定金是否能退还？

我们举例来分析：

销售商应当如数退还定金。虽然我国《合同法》第115条规定：当事人可以“约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”但《合同法》第94条也规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”

据此，蒋某不再购房是否构成违约，关键是看房屋限购是否属于不可抗力。“不可抗力”是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，一般是指地震、水灾、旱灾、战争、政府禁令、罢工等。“限购令”即是针对特定群体购房的“政府禁令”，且是房屋买卖双方在签订合同时不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。

商品房属于不动产，物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力。各地限购令均规定，违反规定购房的，不予办理房地产登记。

本案中，蒋某属于“限制令”的对象，若双方签订的房屋买卖协议继续履行，将导致不予办理房地产登记之后果，双方间房屋买卖合同的目的显然无法实现，故房屋买卖协议应当解除。由于导致协议解除的原因是“政府禁令”这种不可抗力的情形，而非蒋某违约，双方当事人均可免责。因此，蒋某要求解除房屋买卖协议及要求返还定金10万元，于法有据。蒋某可以到房管局开具自己被限购证明，然后要求销售商退还定金。如果对方仍拒不退还定金，蒋某可以通过诉讼途径来解决。

来源： 经济参考报，作者：潘家永，由国地资讯整理编辑

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