规划问道本刊“学术动态（Planning Reviews）”栏目，推介国内外学术书籍和文献报告、关注国际研究动态和前沿热点、分享规划案例研究。本期“城市设计与详细规划”专栏，向大家推荐《Journal of the American Planning Association》上一篇关于Airbnb对城市政策和规划影响的研究文献。
（专栏编辑：陈晨，同济大学建筑与城市规划学院副教授）
规划师应如何应对Airbnb的游客入住？
来源：GURRAN N, PHIBBS P. When tourists move in: how should urban plannersrespond to Airbnb[J]? Journal of the American Planning Association,2017,83:1,80-92, DOI:10.1080/01944363.2016.1249011
研究问题及其重要性：
Airbnb 等度假租房网络平台对城市政策制定者和规划者提出了重要问题，包括现有旅游和住房规划控制的有效性以及旅游需求增加在何等程度上给当地住房市场造成压力。然而，目前对于Airbnb的兴起及其对城市政策和规划的影响的研究较少，本文的研究则弥补了这方面的空缺。作者以悉尼为例，探讨了了由Airbnb等网络平台推动的住宅区旅游业的兴起是否会对邻里产生负面影响，为此需要重新制定土地利用规划；以及Airbnb租房对永久性住房供应和住房可负担性的潜在影响，包括Airbnb是否对悉尼的永久性租赁住房供应造成压力，或与之相反，减轻了房主的住房贷款负担。
研究方法与数据：
2015年底，新南威尔士州议会启动了对短期租赁行业法规完善性的公众调查。作者选取了212份反馈报告中的九份进行分析和研究（其中4份由当地规划人员代表其市政府编写，1份由新南威尔士州地方政府代表机构编写，另一份是由在公寓楼内进行短期租房的个人所有者联合撰写，以及包括Airbnb在内的网上度假租赁供应商和倡导者代表提交的三份意见书），重点关注了网络度假租赁产生的影响类型及其与传统旅游或居住活动影响的不同程度，以及对现有州和地方规划控制是否完善的看法。
接下来作者浏览了当地规划者提供的书面材料以及悉尼大都市区中五个地方城市（悉尼市，包括中央商务区以及海港大桥等旅游景点; Waverley自治市，包括标志性的邦迪海滩; 马里克维尔和莱卡特市，容纳了新移民，学生和城市专业人士; Parramatta，悉尼的地理中心和主要商业中心） 的州和地方发展控制规划，以确定悉尼大都市区的规划框架如何对旅游和居住进行规范。
作者使用Inside Airbnb （InsideAirbnb. com）数据来确定悉尼大都市区的房源数量和类型，包括按地理区域划分的Airbnb 房源数量的实时信息（2016年1月）、可用时段（365天的一部分）、每个房主的房源数量、每晚价格以及每月的评论，还考察了房源的组成（整幢房子或公寓、单独或公用的房间），以便对偶尔出租一些空余房间的Airbnb和一年中大部分时间出租整个房产的房东进行区分。从永久租房广告数据中得出每月与悉尼有关的空置率数据，作为每个市区租赁总存量的比例，用于衡量对Airbnb房源对住房市场的潜在影响。Airbnb 内部的数据还提供了有关单一运营商管理的房源比例的信息，用于衡量Airbnb 房源对永久租赁供应的侵占。最后通过计算人口普查数据中月度抵押贷款的中位数和州政府每月租金数据的中位数，将人口普查数据与每个Airbnb住宿类型的平均月收入进行比较，研究Airbnb收入是否可以帮助房东负担自己的住房成本。
研究发现：
调查结果显示，Airbnb 的房源主要集中在旅游热门地区，但受到租房供应紧张的影响，房源已经从旅游核心区扩展到悉尼居住区。在Airbnb访问量很高的地区，住宅区和公寓中游客的行为越来越受到人们的关注，特别是在房主提供整套房屋或公寓的永久或半永久性出租的情况下。Airbnb（或其他度假住宿的网络平台） 很有可能使整个房屋退出永久性租赁供应机制，因此大大增加了租金压力，这在悉尼的某些地区更为显著。Airbnb这种以灵活方式获取额外收入的机会可能促使一些家庭提供具有吸引力的Airbnb房源，但这种做法并不普遍，即使在海滨和悉尼内部最受欢迎的地区也是如此。
对规划设计的启示：
规划人员和政策制定者需要评估网络房源共享对住房市场的潜在影响和邻里影响（噪声，拥堵，安全等问题），相应地修改分区规划和住宅开发控制，同时保证永久性租赁住房供应。这些规划工作应得到强有力的政策支持，以监测Airbnb 租赁的可用性及其对低成本永久租赁住房价格的影响，同时对其进行持续的分析研究，以充分了解对当地社区和住房市场的影响。
（供稿：刘爽，同济大学建筑与城市规划学院硕士研究生）
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原文始发于微信公众号（城市规划学刊）：【学术动态】规划师应如何应对Airbnb的游客入住？| 城市设计与详细规划（陈晨）
