「新·观点」从边缘城市的出现看我国城市空间为何出现不连续拓展现象？

“边缘城市”的概念最初见于1991 年美国《华盛顿邮报》记者乔尔·加罗的《边缘城市》一书。

随着20世纪70年代以后美国郊区化的发展，居住、制造业及一些企业总部和大公司的分支机构逐步迁入郊区，促使郊区由传统的居住中心逐步演变为集就业、生活和服务于一体的功能相对完善的新兴综合性中心，加罗将这种现象描述为边缘城市的形成。

边缘城市被认为是20世纪末期北美郊区发展的新趋势，使得城市区域的发展不再仅依靠城市中心区这一单一的增长极，而是形成以分散形式组织城市区域的一种全新地理景象。

反映到空间方面，即城市在空间拓展过程中，不是连续地去占有空间，而是以“飞点”形式发育边缘城市或亚中心。

边缘城市的出现，是一种不同于上述伯吉斯同心圆等经典空间模型的城市空间不连续拓展现象。有学者提出，边缘城市作为国外大城市区域理性蔓延的一种全新模式，能够有效抑制自由放任所导致的城市过度蔓延。

在发达的市场经济国家，市场力量和经济调控手段在城市空间拓展过程中起到重要作用。尽管边缘城市的概念较晚被提出，但国外学者很早便从经济层面开始关注城市空间不连续拓展现象，主要聚焦于从土地使用者的需求侧角度，以及从土地开发自身、土地所有者及其土地开发者的供给侧角度分析。

首先，从需求侧角度分析，国外诸多学者认为，中产阶级对城市远郊区宜居度和归属感的需求，或种族歧视和种族隔离产生封闭式社区(Gated Community)，推动城市空间的不连续拓展。

其次，土地使用者对可达性的偏好也会造成城市空间不连续拓展，如一些根植性不强的企业基于外部功能联系的便捷性，会选择“飞点式”布局在城市边缘区。

从供给侧角度分析，不确定外部环境下的土地开发将会促使城市空间拓展的不连续，如经济上行下行的周期性、规划政策调控，带来城市边缘区的高密度开发和低密度开发交替布局。

另有学者从土地所有者角度提出，土地所有者的投机行为及持地偏好差异也会导致土地在城市边缘区的“飞点式”布局。同样，多数土地开发者(如开发商)以较低的价格提前开发与建成区有一定距离的地块，以期获得开发地块升值带来的高额利润，这种逐利行为亦会导致“蛙跳式”向外开发地块。

反观中国，众多城市的发展在改革开放后均进入了高速增长期，城市化水平大幅度提高，一些大城市郊区出现了“边缘城市”的雏形。

1997年，孙一飞等人首次引入和介绍了加罗的边缘城市概念，后续诸多学者也就中国边缘城市的界定与发展特征展开实证研究。

值得注意的是，国外边缘城市是城市空间在拓展中重新形成的集聚中心，是城市化后期的一种阶段产物；而对于尚未经历大规模郊区化的中国城市来说，边缘城市还只是快速城市化中城市空间拓展的一种过程形式。

就其形成机理方面，由于我国在政策体制、城市发展阶段等方面的不同，城市空间不连续拓展的形成机理与国外有着本质的区别。

不同于国外学者主要讨论市场(供应、需求和生产要素)、政策等经济范畴因素，国内学者主要聚焦于城市空间拓展的制度环境因素，涵盖引起征地与供地间巨大利润空间的土地制度、土地利用规划与城市规划管理制度、政府强力干预下的大型项目建设、行政区划调整，以及唯GDP的政绩观、城市化的向往和政府财政的追求等内在驱动力等方面。

另有学者提出，类似西方国家的市场驱动、社会变迁动力等机理在我国也不能忽视。

综上所述，国内外学者结合本国实际情况，对城市空间不连续拓展的特征、机理展开研究，但大多研究聚焦于市场经济学中土地所有者或土地使用者单方面要素，或是制度层面的原因解析。

而我们更希冀从微观经济学视角审视土地开发过程中各类不同个体的市场经济行为，探讨城市空间不连续拓展的经济逻辑性。

传统竞租理论基于完全竞争市场的理想假设，在现实环境中难以实现。

本文拟从更接近于真实市场竞争环境下的不完全竞争市场角度，以城市开发过程中重要的一类用地—居住用地为例，构建土地开发的“收益—成本”解释模型，探讨城市建成区和城市边缘区两类地区的土地市场交易情形，以展现城市空间不连续拓展的进程。

（一）假设条件

（二）模型构建

（三）演绎和解释

(1) 城市建成区

(2) 城市边缘区

（四）实证分析：英国的新城建设

1.土地国有的特点导致理论上土地价格曲线持续向右下方倾斜

在我国城市土地国家所有的背景下，大城市建成区和边缘区的土地一级市场由政府完全垄断，政府是土地价格的制定者；土地二级市场则常见“摇号购房”“开盘秒光”等现象，可推断为卖方市场。

暂排除其他影响因素，反映在“收益—成本”解释模型上则为开发商的收益曲线(土地一级市场的出让价格)和成本曲线(土地二级市场的楼面价格) 均为持续向右下方倾斜的曲线，即城市边缘区的土地价格曲线在一定程度上是城市建成区部分的延续。

因此，开发商的利润随着与中心城区距离的增大而逐渐下降，此时开发商会选择从紧邻建成区边缘开始逐步向外开发，映射到空间上则为从城市建成区边缘向外连续拓展态势。

2.政府主导的特点导致土地价格曲线的“凸起”

不可忽视的是，在我国政府主导的背景下，诸多“大事件”亦会驱动城市空间的不连续拓展，如远离城市建成区的开发区建设，空港、高铁站点等交通枢纽建设等(多为国家政策投放)，驱动后续的新城新区( 可理解为边缘城市)建设。

从“收益—成本”模型解释，该政策投放点(图5的M1点)的楼面价格会显著上升，开发商的收益曲线将会呈现一个“凸起”，而由于国家对出让地价的调控，且不排除若干开发商会在政策投放前拿地，成本曲线的波动幅度则小于收益曲线的波动幅度，因此该点为开发商的利润最大值。

这在一定程度上可解释我国“大事件”驱动城市空间不连续拓展的情形。可以说，我国和国外城市不连续拓展的空间表现相似，但其内在的动力机制有所差异。

综观国内外边缘城市的发展，尽管其内在动力机制有所差异，但一个成功建设发展的边缘城市有其相似特征。

首先是土地的混合利用和功能复合。与单一功能的“卧城”不同，边缘城市强调工业、市政、居住、商业与生态等不同功能用地的混合布局，尤其是在建设初期，通过利用土地市场和进行规划空间干预，高标准预留和配套部分市政、公共服务功能，以期实现后期各项功能发展的统筹协调；同时，合理规划土地资源在时间序列上的分配，明确城市发展是一个逐步发展、稳固积累的过程，而不是一蹴而就。

此外，从以人为本的视角出发，功能复合还应包括不同社会群体、不同社会阶层的混合，挖掘边缘城市未来发展成为功能齐全的“缩小版城市”的潜力。

其次是更大区域范围内的有机整合。一方面，边缘城市并非孤立发展，而应实现与整个城市区域范围内的融合发展，这不仅表现为主动承接主城的部分职能分工，有效疏解主城的部分职能，也体现为与周边其他边缘城市的有机互动。

另一方面，借鉴大伦敦规划中在城市近郊圈和外围农业区(部分卫星城镇位于此区) 之间规划布局绿带圈的经验，边缘城市应与城市建成区之间留有一定的生态开敞空间，以保持良好的生态环境。

因此，在新时代发展要求下，我国未来新城新区的开发建设可借鉴上述两方面内容，以促进新城新区的有序良性发展。

不同于传统“摊大饼”式的城市蔓延，现阶段城市空间的不连续拓展模式似乎趋于常态。本文在回顾城市空间不连续拓展相关理论的基础上，从微观经济学角度出发，对传统竞租理论加以演绎，构建土地开发的“收益—成本”模型，得出以下结论：

本文的模型构建仍是一个较为理想的情形，排除了政府干预、空间地理要素等诸多因素。但在现实情境下，上述因素均可能对模型有所影响，使之呈现出不同的情形。

因此，本文仅是一个研究的开端，叠加其他因素的模型修正需要做进一步深化，这也是笔者下一步重点研究的方向。