义乌城市更新为何令园企焦虑

前不久新华社报道，今年6月，浙江义乌荷叶塘工业功能区被列为城市有机更新区块，紧接着社区干部登门动员征迁，引起园区内800多家中小企业主焦虑不安。按照规划，义乌将利用3年时间，完成2万亩以上低效工业用地清理整治，占全市工业用地总面积的一半。

这是义乌市高调推进工业用地集约利用的最新举措，给中小企业带来了前所未有的压力。

2014年，义乌率先推出工业企业“亩均论英雄”评价机制，将企业分为A、B、C、D四类，推动土地等资源要素向高效益、高产出、高技术、高成长性的A、B类企业集聚。2018年5月，义乌又推行工业企业用地“全生命周期”管理，对新增工业用地亩均税收未达到约定标准50%的、连续两年被评为D类或连续三年被评为C类企业的，均有权解除土地出让合同。今年开始，义乌干脆要连锅一起端，将低效用地的工业园区清理掉。

作为国有土地所有者代表，政府追求工业用地效益最大化是职责所在。我国工业经济的发展脉络，为这种追求增添了注脚。改革开放初期，各地为吸引全球产业、投资转移，竞相制造洼地效应，零地价、负地价盛行，出现大量闲置土地。随着节约集约用地推行，尤其是土地市场日益规范，工业用地的资产属性和价值得以显现和提高。当前，中央提出加快形成“双循环”新发展格局，为工业用地稀缺性的回升提供了新的机遇。

由于我国多年实施匹配需求的供地策略，东部发达地区工业用地总量和占比普遍较高，问题和成绩一样突出。以义乌为例，在推进工业用地节约集约利用的过程中存在一种倾向，强调政府有形之手的作用。政府介入过深，会对产权空间形成挤压，导致行政成本、企业成本和社会成本过高。义乌商界人士质疑说：“企业经营有好有坏，行业利润有高有低，而每年按10%至15%增加亩均税收依据何在？”实际上，今年义乌的亩均税标准已由去年的1万元/亩提高到3万元/亩，远高于过去每年10%至15%的增长速度。大规模清理工业用地，企业将负担异地建厂，重新买地租房，审查报批，客户、订单、员工流失等诸多成本，势必招致更多的反弹和批评。

按照义乌官方的说法，选择在荷叶塘工业功能区搞有机更新，一是园区企业规模小，亩产效益低；二是厂房出租率高，工业用地不姓“工”现象突出。企业规模小不应成为清理园区的理由，中小企业是义乌发展的根本，成千上万家中小企业以贸促工、工贸联动，支撑起全球最大的小商品市场，是义乌独特的产业优势。

至于厂房出租率高，据当地初步调查，目前该园区152家宗地企业中，土地自用的26家、部分用于出租的78家、完全用于出租的48家。另一组数据是，2019年，该园区宗地企业A类3家、B1类16家、B2类61家，C类和D类各35家和19家。结合起来看，大多数企业有出租用地的行为，或与评价标准较高有关，也说明企业十分重视用地的产出和效益。

引导和鼓励市场主体树立宝贵的节地意识，义乌不妨从一味收回用地中更换思路，大力放活工业用地二级市场。在坚持和完善用地综合评价体系的同时，允许企业将土地、厂房转让转租给达标企业，使用地者更加从容地应对市场变化，充分发挥市场配置资源的决定性作用。

长期以来的一种观点认为，放开二级市场会助长炒作。这种担心大可不必，严格执行《闲置土地处置办法》等政策法规可以有效化解风险。而且，只有完善市场机制，才能解决垄断、囤积、倒卖、隐形市场、价格混乱等问题。比如长期困扰我们的土地使用权续期问题，如果明确了到期收回、续期价格等条件，临期土地价值递减，炒作也就失去了空间。

义乌方面也表示，目前荷叶塘园区有机更新还没有启动，调研中会更多听取群众意见。工业用地如何再配置，不仅仅是牵动着一地园区企业的心，还影响着各地推进旧城改造、城市更新的规划布局，甚至集体经营性建设用地合法入市、改革开放再出发等宏大叙事，也期待着从深化工业用地市场改革中增强信心。