练就“绣花”功夫！南京居住类地段城市更新的实践与探索

为解决以石榴新村等为代表的居住类地段改造中遇到的土地、资金等瓶颈问题，促进城市更新从传统征收拆迁模式向“留改拆”方式转变，南京市开始了居住类地段更新的政策探索。

石榴新村将更新改造为一个具备

商业、居住、文化功能的复合型社区

今年5月，南京市规划和自然资源局、市房产局、市建委联合印发《开展居住类地段城市更新的指导意见》（下称《指导意见》），按照“确保困难群众基本生活得到有效保障和改善，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”的总体要求，着力系统化破解居住类地段改造中遇到的土地、资金等瓶颈问题。南京市规划和自然资源局开发利用处（城市更新处）处长马刚在主题演讲时表示：“通过练就微改造的‘绣花’功力，我们向存量空间要增量价值，带动南京的城市发展由增量扩展转向增存并重。”

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居住类地段城市更新的对象和工作范围

按照探索试点、先易后难、突出重点、稳妥推进的工作思路，2020年南京居住类地段城市更新试点工作将优先实施在主城区范围内国有建设用地上存在危房、更新改造需求迫切的片区和市民更新改造意愿强烈、具有典型示范效应的片区。马刚介绍说：“先行试点的秦淮区石榴新村、玄武区卫巷片区，目前推进顺利，都已取得了较为显著的更新改造成果，其中石榴新村首轮更新改造方案的征询意见已获97%居民同意，二轮征询意见正在进行中。”

石榴新村城市更新设计方案效果图

居住类地段的城市更新工作以划定的更新片区开展。基于控制性详细规划的项目地块划分，允许包含周边“边角地”“夹心地”“插花地”等无法独立更新的地块；从提高土地利用水平、保证地块完整的角度，将相邻非居住低效用地纳入更新片区统筹设计、平衡资金，非居住用地面积不得超过居住用地面积。

居住类地段城市更新的工作原则

按照前期工作、上报计划、多方案设计、上报方案、实施建设、验收交付6个阶段，南京有序推进居住类地段的城市更新，并明确有三大基本原则：

城市更新实践探索的主要做法

城市更新项目的实施主体可以是物业权利人，或经法定程序授权或委托的物业权利人代表；或是政府指定的国有平台公司，国有平台公司可由市、区国资公司联合成立；或是物业权利人及其代表与国有公司的联合体；其他经批准有利于城市更新项目实施的主体。

部门联动推进机制

通过拓展安置形式提供多途径改善选择，南京切实提高了城市更新项目的市场接受度。在更新过程中，通过自愿参与、民主协商的方式，可采用等价置换、原地改善、异地改善、放弃房屋采用货币改善、公房置换、符合条件的纳入住房保障体系等形式进行安置，积极探索多渠道、多方式安置补偿方式，实现居住条件改善、地区品质提升。马刚举例说：“石榴新村为居民提供了多种置换方案供选择，可满足多样化的安置需求。”此外，按照按区平衡原则，各区政府可自行制定房屋面积确定原则、各类补贴、补助标准、奖励标准等相关政策。

推进城市更新的四大政策支持

考虑到更新项目普遍存在地块小、分布散、配套不足的现实情况，可结合实际情况灵活划定用地边界、简化控详调整程序。在保障公共利益和安全的前提下，可适度放松用地性质、建筑高度和建筑容量等管控，有条件突破日照、间距、退让等技术规范要求、放宽控制指标。

玄武卫巷片区城市更新

设计方案效果图

经批准列入计划的城市更新项目，为解决原地安置需求，经市政府同意可享受老旧小区城市更新保障房（经济适用房等）土地政策进行立项，以划拨方式取得土地。合并纳入更新项目的“边角地”“夹心地”“插花地”以及非居住低效用地，可采用划拨或出让方式取得土地。项目区内符合划拨的建设内容（含保障房）不得低于50%。实施方案经市政府批准后，符合划拨条件的按划拨方式供地，涉及经营性用途的按协议方式补办出让。商办、住宅等经营性用途面积允许自持运营也可上市销售。有历史保护建筑、近现代保护建筑或文物保护要求的项目，可以定向挂牌、带方案挂牌或招标方式（综合评分法）供地。

对原登记的宗地范围内拆除重建的，由宗地内的原权利人委托实施主体，在房屋拆除后持相关城市更新的批准文件申请变更登记。已征收后经规划确认可保留的房屋，可登记至征收主体指定的市、区属国有平台，土地用途和房屋使用功能以规划确认为准，土地权利性质暂保留划拨。

资金政策主要集中在拓展经费来源、降低税费、优惠金融等方面。