同衡总师说 | 咋更啥新—再说城市更新

参加总师介绍

徐刚

活动现场1

城市更新在理论和实践方面的研究和应用都比较广泛，结合个人专业实践，我将城市更新分为三种类型：第一，微更新。在既有物质空间框架下，进行环境、设施提升或空间修复等，目的是让现有物质空间环境和使用者在不做大变化的前提下，让更新对象有更好的状态。第二，与保留相结合。更新和保留应是一对相生相伴的概念，有保留就有更新。在某种程度上或在一定时间维度上，它是一种有意识的、渐进式的过程。无论是空间环境还是内在机能，或与人相关的身份适应等都是在不断的迭代。第三，自上而下的政策导向推动的城市更新，即整体化、颠覆式改进。目前比较常见的像“三旧改造”，在设施状态相对较滞后的城市片区做整体拆除，然后再做全新建设。

另外，城市更新已经从单纯的物质空间环境的更新，逐步深入到内在功能机理的更新、激活和升级。在这个过程中会对规划师提出更高的要求，可能你已经适应了快速城市化背景下推土机式的改造，现在面临的却是越来越综合、越来越复杂的挑战。在推动内在机理更新的同时，规划师也需要足够关注城市的主体–居民，也就是城市真正使用者的真实感受和栖居状态。

活动现场2

活动现场3

城市更新首先是城市的问题，其次是更新的问题，是把既有建成区变得更好的事情。城市更新中最核心的内容是如何让生活在这个地方或者是和这个地方有关联的人感受到经济、社会的进步所带来的环境、就业以及整个生态的变化。这一系列的变化必须是向好的，这是我理解的城市更新的范畴。

从学术和实践的角度讲城市更新，不可忽视背后的经济动因。如何把秩序制定好？比如城市结构的弥合，城市人的生活、就业、服务和交通的弥合；另外如何让环境变好？如何取得税收就业？这些都是规划层面上的问题。“实施城市更新行动”的提出，背后若干的推动者是从资本的角度看待这件事，这个视角是不可忽视的，它代表着城市更新背后的经济动因。经济如果被忽视，往往会使城市更新在学术理解和社会理解的过程中出现不可控的状况。

西安市中心城区交通优化

（图片来源：西安晚报）

我参加过总师说第三期“老旧城区改造”的沙龙，和今天城市更新的话题有些关联，我理解老旧城区改造属于城市更新的范畴，但城市更新概念的外延要更广。更新和守旧是相对的概念，我认为城市更新是针对城市存量空间的提升优化，是城市发展到一定阶段，为了提升城市生活质量，提高城市治理水平，推动城建开发模式转变，提高市民幸福感、获得感很重要的一项城市建设的系统化工作。我认为城市更新可以有两种分类，一是按类别，一是按区域。比如我在西安汇报的中心城区交通优化提升项目，我认为也是一种面向城市更新的实施类交通规划项目；另一种分类更多是按区域或地块的城市更新。

活动现场4

简单概括而言，当下我国城市更新的对象是需要攻坚克难待提升的城市建成区，更新目的是使城市居民能有获得感和幸福感，使更新的片区拥有良性状态，与城市其他片区建立良性关联。城市更新的手段是多元的，既有规划设计的技术也有政策机制保障，还有经济金融模式。关于城市更新，规划师要做的事情不同于城市化阶段的绝对，而是在已界定的城镇空间里进行相对向好的自我迭代，研究已有片区的症结，以及采取什么手段进行提升。

活动现场5

其实城市更新关键在于新，提到城市更新往往很多人的思维会联想到回到某个历史点位。但从全局来看，不管用历史上哪个时期的风貌做参考，其实都是从崭新的起点来做更新，不可能摆脱时间维度的束缚回到过去。

另外，城市更新是一个还没有完整体系章法、完整适用的相关技术规范的工作。在现场，更多的工作是和老百姓、街道的人、施工的人等等打交道，你会发现学校教给你的技术知识基本没用，可能用得上是和同学和其他人的相处之道。这是一个全新的体验，也是非常大的挑战。举个有趣的例子，故宫旁的胡同改造时，有一家屋子很小，条件也很糟糕，我们想当然的觉得帮房主改善一下住宅条件他肯定会同意，但当时他就认为你只是想赶他走，说了一句话：我这房子就在故宫旁边，什么时候故宫迁走了，我就迁走。所以更新不仅是物质空间的事，更是关乎百姓的心理和状态的事。像老旧小区改造，居民有很多诉求，我们要去理解他深层次的愿望是什么。我觉得根本还在于他们的生活环境质量太低，导致他们觉得自己和这个时代脱节了，被时代抛下了。理解了他的心理诉求之后，从设计师的角度，我们可以通过一些方式，比如社区营造像心理辅导一样的软性内容切入进去，或者通过邻里关系、社区氛围的改善，让他对自己的家，对自己的生活环境和，这个时代有新的认识，让他能够真正融入到这个时代里去。这样我们所做的物质空间的设计，才会让老百姓在心理上舒缓下来，真正成为城市更新乃至城市复兴的载体和活体。同时，更新还需要对本地的文化价值有深刻理解，要深入街道、扎根胡同体会老城生活的情感所系何处，话说白了就是你都不知道胡同生活是怎么回事，哪儿能知道留什么保什么改什么呢。总之，城市更新工作还有相当长的时间处在定标准立规矩的阶段，走在前面的人要付出巨大的努力才有可能真正拥抱未来城市发展的机遇。

活动现场6

研究更新现象的背后动因，可以发现每一次更新都是由全新的生活方式推动的。北京有几次大规模人口置换，每次置换的人群都会带来全新的生活方式。例如从居住方式看，北京过去主要的居住方式是四合院，上个世纪90年代做四合院调查时发现，北京城区真正符合四合院的居住方式已经凤毛麟角了。所以，真正的更新是由生活方式的变化来主动推动。

我基本同意袁牧总的观点，城市更新的动力来源于生活模式或者叫生活方式的改变，这是更新背后的推动力，而新的技术又为实现城市更新提供了可能；但同时我们也要看到硬币的另一面，新技术的快速发展本身又在改变着我们的生活方式，比如无人驾驶在完全商业化普及后，城市的形态、出行的方式都会发生极大的变化，这将是更为深刻的城市更新。因此生活方式的变化和技术的改进是双向相互影响的。

正如袁牧总刚才提到，人们生活方式的进步和发展是城市发生更新的动力。但反过来说，大的技术革命又在推动人们生活标准和需求发生变化。十九大指出，我国社会的主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，这就是城市更新的动力。满足人民日益增长的美好生活是多维度的要求，既有基本舒适的需求也有更高的精神维度需求，城市也有提升的变与传承的不变的要求。

现场活动线上连线黄总

就交通层面考虑城市更新，我个人认为不仅仅是设施建设的问题，还需要精细化治理，软硬一起抓是非常重要的。比如，中央城市工作会议提出的打开封闭小区的工作，并不涉及太多的设施建设，但实施起来难度很大。我们近期在西安一直在做这件事，要求每个区至少打通一到两处封闭大院，在保证居民安全的前提下，按照“大开放、小封闭”的改造方式，将大型公建或居住区的内部道路开放为公用的街巷道路，提高街区的可达性和开放性，取得了不错的效果。另外，要强调老城区交通组织的重要性。在改造项目里，特别是老旧小区要强调交通流线组织优先保障户型和自行车、保障行人的安全，然后再考虑机动车流线。当然还有防灾救灾的设置，对于局部道路适当加大以满足消防车、救护车、垃圾车的通行。还有就是城市存量空间的停车难问题，这类问题要注意加以区别对待。对于拆除重建的地区，要严格落实停车配建标准，避免再次出现泊位不足的问题；对于保留整治的地块要强调挖潜，比如通过地块改造、土地置换获得公共停车空间，并且根据情况可推行“区域停车平衡”的理念，即结合新建和改建项目，在更大范围内实现停车的总体供需平衡，以此部分解决历史欠账的问题。最后一点就是要建立完善的评估机制，包括后评估和第三方评估，评估指标要更多增加运营服务性的指标和人的感受类的指标。

城墙上的豁口

（图片来源：北京日报）

交通在很大程度上直接影响城市的功能转化或者老百姓的生活转化。北京从一座古老都城慢慢转变为现代城市的直接推动力就是交通。老北京胡同最窄的地方宽度仅1.2米，后来火车、汽车等现代交通方式进入到北京，为了满足交通的需求把原有城墙拆出豁口，所以现在北京有好多地名叫某某豁口。到了50年代，北京的城区改造的街道尺度还是以满足现代交通需求为主，像长安街拓宽、几条主干道的形成。

遗产保护和城市更新往往会绑定在一起，使得城市记忆和乡愁得到最大限度的保留，达到多元化的延续。保留和更新也有若干内在联系，城市更新是为了居民有更好生活环境和生活品质。

至于经济层面，无论是城市更新还是新区开发都是经济逻辑在背后支撑。交通基础设施改善是算大账；小地块房地产就地平衡模式是算小账，大账跟小账的冲突才是核心。城市更新很可能从传统的现金流为主的房地产模式转向金融资产模式。从金融资产的角度来看，资产和资产价值带来的社会服务性价值是能够向金融方向转化的。政策方面从房地产变到金融资产也存在可能性，包括很多国资平台是可以实现转型的。

我国进入人均GDP超过万美元的时代，旅游和休闲成为现代人生活中很重要的需求。旅游是要到远方去，但休闲是在家周围，可能周六日甚至每天晚上都需要休闲活动，这些休闲活动对于城市更新提出了很多新要求。十四五规划建议提出要打造一批文化特色鲜明的国家级休闲旅游城市和街区，一是满足大众的休闲需求，二是满足文旅融合的要求。空间要有文化特色，必须是跟城市地域文化、历史文化有关联的区域。这些区域往往就是城市更新的空间，既有传统街区还有厂区或码头，是我们父辈生活工作的地方或是城市中我们拥有共同记忆的地方。大家更改了生活方式，但是有一些传统在记忆里依然保存着城市的历史文化内容。

从城市更新操作的角度来说，有两种常见城市更新的模式，一种是从经济上考虑，成片改造，操作比较简单；另外一种是当做一个事业，补足公共设施和公共服务、公共形象短板，不太考虑局部的经济收益，而是考虑对整个城市的贡献。这两种做法往往是因为更新对象不同，所处的空间不同，出发点不一样，采取措施就不同，同时也跟城市发展的历史阶段有关。在当前经济发展水平背景下，城市更新可能一部分是商业行为，另一部分是公共行为。

我们提倡在更新中进行有机更新，但有时事与愿违。以中国和印度的城市作比较，这两个国家从政治制度到城市空间形态的差异都非常大。在印度有个城市叫新德里，之所以叫“新”是因为有老德里，但是新德里不是在老德里基础上更新出来的，而是新建成的。在中国基本没有过完全建一个新城的情况，除了因为人口增加导致的城市规模扩大而产生的新城区。究其根本是由政府运行成本决定的。在印度如果做老旧城市规模化更新，政府的运作成本会非常高。但是在中国只有做规模化更新或拆旧建新，对于城市政府来说成本反而是最小的。而政府一定会选择低成本运作方式去更新，所以前几年我们的城市更新更多的是采取无机或不太有机的更新。近些年，几乎所有城市的空间都无法再扩张，在有限的空间供给下，城市只能用建成区做城市未来发展的承载空间，这就产生了更多的有机更新。

城市更新需要在大量实践中形成经验总结，通过具体地区不同时间的经验迭代，以及在同一时段、不同地区的经验对比，才能形成一些科学结论。其实可以把城市生命体和医学面对的生物体类比，他们都是由无数基本的单元（细胞）组成，扩大形成街区（组织）继而形成片区（器官），最后形成完整城市（生物体）。从医学发展路径看，最初经过非常长的经验摸索才总结形成一些共识性内容，汇总形成了传统医学。在此基础上人们通过持续的实证研究、理论总结，形成了基本的科学原理，进而指导更科学的实践，循环往复不断迭代，从而推动了现代医学的诞生和进步。城市科学或者城市更新领域也应如此，在广泛的实践和研究中，会形成一大批专业化的研究人员和实践队伍，他们致力于把经验或者基本原理更主动地运用在城市更新中，并在实践中进一步丰富和完善理论体系。这个互促过程是支撑城市更新走向深入、走向科学、走向普适的有力支撑和强大保障，也是必由之路。

活动现场7

我一直觉得城市更新找不出一种固定模式，它有别于一般的城市规划有通用的方式。城市更新是多变性的，其居民、资本、政府的诉求是不一样的，如果能总结出模式会是用归纳法而不是演绎法。

旅游行业特别需要创新，其与城市更新联系较为紧密的有两个方面。

一、渐进变化。在更新的过程中，面临的解决方式不是一蹴而就的，而是需要一个转变的过程，这个过程中，土地的兼容性是一个需要特别关注的问题，也是能让城市变得多元化的重要手段。旅游的领域有很多突破，最突出的就是把居住的房子做成酒店，就是我们常说的民宿。一个建筑是老旧民宅，过一阵改造变成艺术民宿了，然后再过一阵可能又被买走改回高端居所，它的功能是要允许兼容变化的。近期爱彼迎上市了，这是使用功能突破的典型商业模式。其次是旅游商业，把老房子植入休闲功能，将历史建筑改造成咖啡馆就很常见，例如上海的星巴克烘培工坊，将历史建筑作为旅游功能使用，已经成为一处旅游地标，成为星巴克全球销售额最高的门店。还有一种酒店模式，在街区里将若干分散的老建筑打包成一个酒店，这种形式也是盘活资产的创新行为。

上海星巴克烘培工坊

（图片来源：新浪财经）

二、业态更迭。城市更新的业态是需要不断调整的。我们跟踪了十几年的南锣鼓巷，10年前跟5年前，5年前跟现在的面貌和业态组成都不一样。所以在更新过程中初期、中期和后期业态都需要进行调整，从简单粗暴到高级精致。针对这样的更迭，我们的技术也是需要革新的可以借助大数据调研和信息采集，全面了解市场需求变化，从而得到较好的解决方案。

对于遗产保护专业，创新性的要求有三点，第一，用地的突破。在不同历史发展阶段，对土地审批使用有不同需求，目前我认为更倾向于创意经济多元化的空间。从北京能看出，798周边的租金远远高于望京SOHO。面对这种情况，用地审批和制度可能需要有所突破。除此之外，保证底线是先决条件，像历史文化街区有三个基本原则，即原真性、完整性、可持续性，目前可以大力提倡发挥数据平台的作用做动态监测、做量化标准化，先保证底线讲利用时才能有据可依。第二，技术的全面性。因为旧城与新区规划完全不同，面临的情况非常多，像基本的法律法规问题、底线问题是我们必须掌握的。第三，操盘思维和操盘技术。就像“实施城市更新行动”，可以看出城市更新是行动，而不是一个体系。那么从事城市更新就要了解操盘技术，考虑背后的经济动因、社会动因，迎合经济跟社会两个动力引导往正方向发展。这是跨行业跨领域多维度的科学研究，从学科教育到实践教育，包括我们规划院的实践都要多元化，以做好各种准备。

城市更新涉及的是广域的工程设计，从前面的策划、资本运作、规划设计、实施性设计、工程施工到最后的运维，其中有必须要掌握的知识也有必须要把控的底线。所以作为规划师，我们要做的准备还有很多。另外，提到城市更新，可能最先想到的是物质空间形态和空间形象，但实质上最根本的把控点在于无论怎么更新，城市的生活必须要延续，城市的文化必须要延续，不能因为城市更新让城市生活中断，或者换一批人换一种生活方式重新来过，变成另一种城市空间形态下的新生活方式、新人群和新文化，这不是真正的城市更新目标。

举个例子，当年崇文区做老胡同改造，把成片的胡同拆光做高端四合院卖。老北京有个说法叫“东富西贵，南贫北贱”，这个区域属于“南贫”的区域，当然现代社会已经没有这个说法，但是老百姓的印象里这不是一个很好的地方。同时，这个区域有很大一部分人群，他们生活在自己独特的体系里，可能你花10块钱买的东西，他5块钱就能买到，但是我们的改造通常让这群人无处可去。如果让十几万人完全从这个地区消失，带来的不仅是生活的问题，同时也是文化的消失，置换了一种新的跟原来完全不一样的文化。包括有些步行街的改造，把原本融在老百姓生活中的街区变成了游客观光的景点。这种改变不能叫更新，它让城市走向完全意想不到的异化去了。所以从这个角度来说，作为规划师或实际的操作者，必须要遵守一些底线，从底线性思考规划事业，还需扩大目前所能掌握的技术。

首先“尺度”这个词是需要我们关注的，它源于对更新对象的尊重，包括它与生俱来的生长逻辑，换句话讲，其实更新对象很大一部分诞生于原有的小尺度或分散产权。但目前很多更新工作是在逐步消减原有的小单元、小边界、小产权（区别于违建“小产权”概念）。所以更新单元要尽可能缩小，甚至一栋房、一个院就是一个更新单元。在更新单元之上，把公共空间体系进一步精细化，像街巷系统，入户的毛细小巷道和断头路，尽管形态上并不规则，看不出逻辑，但它恰恰成为了城市的丰富性必不可少的部分。最后共同呈现出的城市有机体才是健康的、有活力的、有韧性的，且能够融入到新的城市功能中。辟如，我们可以在西方历史城市里经常可以看到，一栋老建筑的立面在横向上由不同的独立设计拼凑而成，尽管总体上呈现出和谐的组合关系，但是也许每个设计单元在屋顶高度、檐口山花、立面划分、具体层高、建筑色彩等方面都有细微差别，其背后的支撑体就是分散产权体系。这种多元化和丰富性，呈现出一种带有厚重历史信息的怀旧美感，这就是都市乡愁，这种都市乡愁正是城市有机更新当中需要呵护的对象。

另外一个需要关注的就是“时间”，要有一定的耐心和足够的预见。如果当年有较大争议的“梁陈方案”晚几十年出现，随着技术进步了，理念进步了，结论或许会不一样。再比如一些历史街区当前面临着很大的交通压力、设施压力，倘若再过二十年，随着共享汽车、智慧公交、智慧市政等技术手段的成熟，局面会截然不同。但是如果我们没有足够的耐心和预见，以简单粗暴的拆除手段来解决现代交通、设施等问题，将来我们或许会后悔莫及。

所以我们要有足够的毅力和耐心。城市生病了，策略的输入和结果的输出之间跨度非常长，并且在其中很长的阶段里还需不断的动态投入，这就会对我们城市实践者有非常强的考验。

梁陈方案

（图片来源：《北京市建设规划篇》第二卷 《城市规划 1949-1995》上册）

相对于硬件和设施技术的创新，我更愿意谈管理技术的创新，原因之一是几乎所有的硬件技术创新都是有社会资本在推动，但管理创新的主导权在政府，这个需要有人主动去研究去尝试，某种程度上说，管理上的创新可能更难。我举下北京的例子，北京的设施建设已经进行了一定的阶段，该建的大部分都已经建了，设施上的增量相对来说已不是特别大，但管理上的挖潜空间，也就是最近中央说的需求侧改革我们还有很多工作要做。北京非常重视出行方式的更新引导工作，立足于培育一种新的城市出行文化，也在做相关的制度方面的工作。北京正在重点做三件事：第一是培育绿色出行。比如联合高德、百度创新性的建立了碳交易市场，把个人的出行行为纳入碳交易，然后将交易所得以物质激励或者公益捐赠的方式返回给市民，通过这种方式引导大家绿色出行。

碳交易市场

（图片来源：高德地图、百度地图）

第二是推行预约出行。比如在回天地区的一些关键通勤走廊的关键时段实行预约出行，可以使早高峰交通得到有效缓解；另外北京市已有280多家医院都开放了预约门诊，通过挂号号源分配的适度调整，比如避开早高峰时段，或者在下午或周末增加一些预约门诊量，都可以对缓解老大难的医院地区交通问题起到很好的作用；另外，北京疫情期间还在部分地铁站试行了预约进站，有效、精准的控制进站人数，把乘客站外的排队时间转为在家的等待时间，也起到了非常好的效果。

第三是倡导文明出行。比如五环内路内停车都实行了电子收费，路内违规停车的行为得到了极大的遏制，还有一些社区成立停车管理自治委员会，一车一证，持证停车，并由小区志愿者担任停车管理员，停车费收支公示结余返还，这些措施都有效改进了社区停车行为，营造了良好的街道环境。

活动现场8

我认为“咋更啥新”浓缩成四个字是实事求是，这也是城市更新工作的基本原则。另外对青年规划师提两个建议，第一个，从人的角度、从生活的角度解决问题，并且能够沉得下去，长期耕耘；第二个，向“操盘手”方向多努力，需要掌握若干规划知识、实施工程知识、金融知识以及更重要的基本运营逻辑。

活动现场9

分开讲“咋更啥新”，“咋更”二字让我联想到“早更”，也就是更年期提前发作，因为城市更新工作经常让人处于狂躁状态，每天面临着意想不到的问题，

不停的受内伤，也在不停的让别人受伤，是一个互相伤害的过程。“啥新”也是“常新”，城市更新工作永远在面对崭新的问题，没有成套路的、答案式的解答。对于青年规划师的建议，城市更新不是光靠技术说话的领域，因此希望你们更多更早的介入到真正的社会生活中，只有真正的融入到社会，明白社会运作道理之后，才有可能在城市更新这一领域做出一点东西。

活动现场10

“咋更啥新”中的“咋”说的是方式方法。更新没有定论但有基本操守和原则，无论做任何事情要有一个共同的底线、共同的操作规程；在此基础上，还需要创新，不遗余力的创新，勇于突破各种条条框框、传统思路的束缚。而“啥新”是价值导向的问题，如果说城市是一个有生命的、不断演进的单体，那么任何部分都会存在更新的需求。其目标都是让这个部分能跟上城市发展的步伐，能融入城市、拥抱未来，能让所有人体会到较为公平的获得感，也是“新”字所体现的真正涵义。对于青年规划师的期望，如今进入了存量更新时代，从追求快速增量走向高品质需求导向，影响是全面而深远的，因此无论你是否参与到具体的城市更新工作中，都要做好准备。

“咋更啥新”从根本上表达的就是用何种手段解决问题，而手段是多元化的，要跳出规划本身，用更多其他专业的手段去综合解决问题。对于“啥新”，“新”是与时俱进的，要让没跟上时代的通过我们的手段跟上新时代。但时代是不断向前的，新区再过20年也会变旧，还需要更新，所以更新工作是常更常新。对于规划师的建议，在如今的更新工作中更多的是社区参与的工作，也有政策制定的工作，而不是只局限在空间规划工作中。这也意味着我们的学科建设、教育包括自身的素质都要往这方面发展。同时社区和政策制定工作更多的是协调人的关系，而不是仅仅协调土地和经济的关系。

城市更新工作是当前城市建设的重点工作，难度不小，充满挑战，这期的主题的“咋更啥新”，作为一名规划师，我用四个字回答，就是“用心、惠民”。用心，就是要以绣花的功夫做好“微规划”，做成“实规划”，城市更新首要的不是用钱而是用心。惠民就是要真正做到民有所呼、我有所应，通过城市更新，要切实解决民生痛点问题，让市民提高生活质量，我觉得百姓的幸福感和获得感才是对规划最真实的评价。

活动现场11

“咋更啥新”可能要反过来说，先说“啥新”再说“咋更”。因为“新”不是为“新”而“新”，而是出于对“新”的实质需求，是人们对美好生活的需求。有物质空间的“新”，有生活行为的“新”，又有对应技术与政策保障方面的“新”。

对于“更”，既有跨知识领域的“更”，也有全过程设计的“更”，需要判断在更新之后这个片区是否维持住了生命力，以及这个片区是否对城市外部有更加积极的影响，也要判断是否因为更新而变得隔离，变的过分自我，还需判断是否达到各利益相关方需求的平衡，即便不能做到完全的公正和平衡，但至少要有思考全局的努力。

对于规划从业者来说，从整体看，强化全流程技术管理，到技术保障，到专业发展，能力培养的综合能力，以应对存量时代的种种要求。从个人来说，自身专业要做到专精和广博。在认识层面扩大自己的触角，要能够理解复杂的城市更新背后的真正诉求。同时还需要有自己立身之本的技术，以及对其他专业、复杂的城市和人的环境关系的认识基础上养成和提高协调能力。

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