规划问道步行友好的城市区域拥有更高的生产效率与租金回报
——美国步行友好城市排行榜 TOP 30
译/Senn
随着美国与“把机动车作为城市设计首要决定因素”这一理念的渐行渐远，其城市也逐渐变得更加适宜步行。一份有关城市步行友好地区商业开发数量的研究报告，同时也给出了美国都市区域步行友好排名30强。该报告还指出，较高的教育水平，以及收入位列全美前三分之一的人群，都与步行友好地区有着密不可分的联系。虽然相关并非因果，但这仍不失为一项令人吃惊的统计值。
该报告的一些关键性结论如下：
· 步行友好排名靠前的都市区比相对落后地区，人均国民生产总值平均高出38%。
· 与小汽车优先的郊区相比，步行友好地区内办公租赁溢价每平方英尺高出74%。
· 步行友好城市的开发并不仅局限于城市中心区，也包括郊区城市化的过程。
这份名为《未来步行交通：美国大都市区步行友好城市排行榜》（Foot Traffic Ahead: Ranking WalkableUrbanism in America’s Largest Metros）的报告是由乔治华盛顿大学商学院房地产与城市分析研究中心与LOCUS房地产开放商与投资者机构共同协作完成的。该报告指出，尽管华盛顿特区、纽约市、波士顿、旧金山湾区与芝加哥等大都市区目前在步行友好城市排名中位居前列，然而包括迈阿密、亚特兰大与底特律等二类城市正奋起直追，迎头赶上。
“基于未来步行交通的发展趋势，预计美国步行友好城市的市场开发潜在需求将超过数千万平方英尺，并伴随有数百个新的适宜步行城市地项目（Walkable Urban Places – WalkUPs）。满足这些项目需求的同时，也帮助其所在社区创造了巨大商业价值。”森林城市地产服务与开发公司总裁Emerick Corsi说道“营造新的步行友好城市无论竞选政治家还是房地产开发商都可承诺支持的一项发展目标”。该报告的作者LOCUS公司的总裁Chris Leinberger补充道“无论作为经济发展的引擎，或是吸引人才的举措，甚至是为了帮助房地产业的复苏，这些WalkUPs都是城市建设中的关键举措。现在乃至未来，拥有更多WalkUPs的城市无疑将能够更成功。”
在美国最大的30个大都市区内共有558处WalkUPs项目。而基于最新的步行友好城市化水平指标对其评价排名，并归为以下四个级别：
• 级别1：高度步行友好城市化都市区，它预示着城市蔓延性扩张的终结，其新的城市开发项目和活动都集中在营造与扩建WalkUPs项目，而非小汽车主导的郊区项目。
• 级别2：中度步行友好城市化都市区，小汽车主导的郊区开发与步行友好城市开发两者并行，但更偏重于发展步行友好的城市未来。
• 级别3：初级步行友好城市化都市区，以小汽车主导的郊区开发模式为主，但倾向于在它们的中心城区开发WalkUPs项目，同时在郊区也会开发一些示范性项目。
• 级别4：低度步行友好城市化都市区，继续实施小汽车优先的开发模式，其步行友好城市化建设的主要亮点通常都用于复兴城市中心区。
研究结果还显示，WalkUPs项目占据着相对较少的土地面积，大约是这30个大都市区市域面积的1%而已。以下罗列了用于对WalkUPs项目位置与边界的各种界定方法：
• WalkScore网站的热力图，用以识别高于70分的步行友好区域；
• 来自商业经济公司定义的“次级市场”；
• 经济开发区边界；
• 源于当地定义的社区边界；
• 卫星信号以用于确认环境适合步行还是驾驶。
下面是这30个大都市区步行友好评价与排名
综述全文：报告认为如果假设的对应关系续存在，那么城市蔓延性扩张的终结将首先见诸于华盛顿、哥伦比亚特区、纽约、波士顿、旧金山、芝加哥以及西雅图。然而伴随这一预见的有两个要点须注意：
有必要更深入地分析所有的房地产产品，且城市蔓延性扩张的终结并不意味着扩张行为会在瞬间消失，而是说它将会趋向一个由小汽车主导的郊区开发模式向步行友好城市开发模式转变的过程。
即使是在华盛顿特区和波士顿这两个步行全美最友好城市的地区，其边界周围也仍然正在兴建小汽车主导的郊区型住宅区。只是这类房地产项目因为其资金筹措变得愈发困难而占比大大降低。该研究中涉及的中等步行友好城市，其未来的发展将主要决定与以下抉择：“是继续建造以小汽车为主导的郊区类型项目，还是会跟随着高等步行友好城市的脚步修正其发展策略呢？”在丹佛、洛杉矶、波特兰、迈阿密和亚特兰大，关于这个问题的答案很可能是肯定的。仰仗着“傲娇”的小汽车、货车以及小汽车主导的郊区开发项目，低度步行友好城市总体而言是抵制步行友好城市开发的。
这些指定的都市区域吸引了一批步行友好城市生活的忠实粉丝，包括开发商、社区活动者、以及民选的领导者们。然而占城市开发建设主导地位的基础设施、分区规划制度、以及对这些都市区域的土地利用补贴仍然对小汽车主导的郊区开发项目有所倾斜。
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