规划问道
研究结果：（1）上一年住宅用地供应面积增加1%可使当年住房竣工面积显著增加0.17%，弱于房地产投资资金对住房竣工面积所产生的0.25%的提升作用，该结果一定程度上验证了住宅用地供应与住房供给之间存在生产函数渠道的影响路径；（2）基于实际房价与租金还原房价的偏离程度测算，发现不同房地产市场投资热度下，住宅用地供应对房价影响存在双重门槛效应，门槛值分别为2.05和2.92；（3）低投资热度下，上一年住宅用地供应规模的增加可显著降低当年的房价，而高投资热度下则会起到推高房价的作用。研究结论：住房作为消费品和投资品，存在不同的价格机制和供求规律。当住房市场以投资品属性为主导时，需求曲线向上的刚性走势违反了一般的商品需求规律，供给曲线的右移将导致均衡价格越来越高。
自2003年中央政府明确提出土地政策参与宏观调控以来，以差异化土地供应数量与土地供应结构为主要内容的调控手段，被广泛地运用在房地产市场调控中。深入了解土地供应对房地产市场的影响机制及规律，对采取土地供应政策调控房地产市场将具有重大意义。本研究将立足于住房的多重属性视角，理论分析与实证检验相结合，揭示不同住房属性特征及供求规律的差异性。
住房与其他任何商品最大的不同，体现在作为投资品与消费品，住房的购买主体行为、定价基础、价格运行方式及机制是完全不同的。当住房用于居住目的时，消费者的需求曲线与一般商品是一致的，即需求量随着价格的上涨而逐渐下降。然而，当住房被视为投资品时，以追求“预期收益”为目标的需求者会有截然不同的消费决策行为。房价上涨意味着住房相对于其他投资品而言具有更高的回报率。消费者买入意愿加强，会将其他投资资金转入房地产市场。在这种情形下，住房需求量会随着房价的上涨而增加。因此，“买涨不买跌”、“追涨杀跌”成为投资品买卖的重要依据之一。
不同住房属性下需求曲线的差异，直接导致供求机制作用下产生截然相反的效应。对于自住需求为主导的房地产市场，表现为消费品属性特征，增加供给带来的供给曲线右移,会有效降低房价。即在市场规律作用下，供需能够实现收敛均衡。然而对于投资需求为主导的市场，增加住房供给相当于给住房投资者创造了更多投资机会，需求曲线向上的刚性走势违反了一般的商品需求规律，供给曲线的右移，无法实现价格的收敛，相反均衡价格越来越高。
（一）城市商品住宅市场投资热度测算
本研究构建了一个反映住房市场投资属性与居住属性相对大小的指标——，用实际房价与理想房价之比表征；其中理想房价由采用收益（租金）还原法计算所得。该方法主要强调租金是住房自住需求下产生的收益，由租金还原而来的房价，在一定程度可认为是不含投资性需求的理想房价。实际房价与理想房价的偏离程度，便可用来测度房地产市场的投资热度。与房价租金比或房价收入比等反映住房价格合理性的常用指标相比，该指标的设计思路侧重区分不同属性住房价格的差异，以消费需求属性下的房价为参照，能更直接地反映住房投资属性的相对大小特征。
从35个大中城市2009-2017年的房地产市场投资热度测算结果来看（表1），与往年《中国城市地价报告》中重点监测城市的租价比分析结果具有一致性。呈现出两个明显特征：首先，不同区域的城市房地产市场投资热度差异较为明显，东部城市房地产市场投资热度普遍高，中部次之，西部城市投资热度普遍低。其次，从变化趋势来看，各个区域城市的房地产投资热度基本上均呈现出逐年递增的走势。
（二）住宅用地供应量对房价影响的门槛回归模型
为检验不同住房市场投资热度下住宅用地供应调控对房价的影响，采用Hansen提出的门槛回归模型进行估计。由门槛效果检验结果可知，房地产投资热度在1%的显著性水平下存在双重门槛，门槛值分别为2.05和2.92。根据两个门槛值，将投资热度指标划分为2.05、2.052.92、2.92三个区间，分别代表了房地产市场低投资热度、中等投资热度、高投资热度三种发展情形。
门槛回归估计结果如表2。以房地产市场投资热度指标为门槛变量，不同的房地产市场投资热度下，住宅用地供应量对住房价格的影响效应差异显著。当房地产市场处于低投资热度时，滞后一期住宅用地供应量的增加在5%的显著水平下可降低房价，表现为住宅用地供应量增加1%，会使下一年房价降低0.063%。随着住房市场投资热度的上升，滞后一期住宅用地供应量的增加对下一年房价的降低作用发生弱化且在统计学意义上不再显著。当房地产市场发展至高投资热度时，滞后一期住宅用地供应量的增加将显著推高房价，具体体现为住宅用地供应量增加1%，将使下一年房价上涨0.103%。估计系数在三个区间内的逐渐转变，一定程度上说明了住宅用地供应量对房价的调节作用会因不同房地产市场的投资热度大小而有所差异。尤其，在房地产市场处于低投资热度和高投资热度的情况下，前期增加住宅用地供应量对房价有截然相反的效应，验证了不同属性下住房商品供求机制的内在差异性。当市场投资热度较高时，住房市场更多地被投资性需求所充斥，自住需求相对被挤压，市场整体会呈现出以投资品属性为主导的供求规律，即住房需求量随着房价的上涨而增加。在这种市场情形下，如果供地数量、节奏的调整及相关政策的干预力度不足以改变市场上业已形成的“房价只涨不跌”的预期，政府加大住宅用地供应的举措，并不会通过缓解住房市场供不应求的程度而降低房价。相反，土地供应量的增加会“被动迎合”投资需求的刚性上涨进而推高房价，起到相反的调节作用。
本研究基于消费者自住需求和投资需求的不同需求关系特征，阐述了不同属性下住房市场的供求机制作用。得出以下结论及建议：
（1）住宅用地供应量对房价的影响会因住房市场投资热度的高低而存在双重门槛效应。随着投资热度的不断上升，当政府的调控政策无法改变市场主体的房价上涨预期时，前期增大住宅用地供应量对当期房价的影响效应，由显著降低房价逐渐向显著推高房价转变。考虑到在我国统一的住房市场中，商品房的自住需求和投资性需求无法实现有效识别和区分，单纯依靠市场机制的自发作用，将导致有房者和无房者之间财富分配的两级分化。政府干预便是解决当前房地产市场运行效率与公平问题的关键。因此，政策制定者应深刻认识并尊重不同住房属性下经济规律的差异，重视预期对市场主体行为的重大意义，保证不同政策手段之间的协调性，从而提高政策的有效性。
（2）不同住房属性下需求函数的差异是土地供应政策产生异质性效应的根本原因。当住房以投资品属性为主导时，需求曲线违反了一般商品的需求规律特征，供需无法实现收敛均衡，房价保持上涨的刚性走势。因此解决我国住房市场问题，应在坚持住房市场“只住不炒”的发展定位基础上，对自住需求者、投资需求者等不同群体做出差异化安排，利用不动产税收制度加大对投资需求的抑制，加强保障性住房及租购并举等住房长效机制的建设。同时，通过建立多元化、畅通的投资渠道，引导投资资金在各行业中的合理顺畅流转，从而减缓资金在房地产市场的聚集，形成对住房的合理需求，促使房地产业健康、稳定的发展。
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中国土地政策与法律研究中心名誉主任 | 甘藏春
中国土地政策与法律研究中心主任 | 朱道林
审核 | 王健
编辑 | 吴昭军
原文始发于微信公众号（土地学人）：李瑶瑶等 | 土地供应规模对房地产市场有什么影响？
